Grunty rolne wymagają decyzji administracyjnej, która umożliwi przekształcenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Odrolnienie gruntu, gdzie nie występuje miejscowy plan zagospodarowania wymaga, aby złożony został odpowiednio wniosek o warunki zabudowy. Przekształcenie gruntów rolnych, po otrzymaniu warunków zabudowy, dokonuje się poprzez wyłączenie gruntów rolnych spod produkcji rolnej. Taka zmiana przeznaczenia gruntu wymaga stosownej decyzji administracyjnej wydawanej przez Starostwo Powiatowe.

Omawiamy procedurę związaną z przekształceniem gruntów rolnych na budowlane, na terenach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Brak planu znacznie ułatwia formalności, związane z odrolnieniem terenów pod zabudowę nierolniczą.




Pierwszym etapem odrolnienia gruntów jest zmiana przeznaczenia gruntów rolniczych na cele nierolnicze. Zmiana taka może zostać zrealizowana w drodze odpowiednich zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub przy jego braku, w drodze wydania odpowiednich warunków zabudowy.

Warunki, jakie musi spełniać działka przed jej odrolnieniem

Nie każdą działkę rolną można odrolnić poprzez decyzję o warunkach zabudowy i decyzję o wyłączeniu gruntów spod produkcji rolnej. Działka rolna musi spełniać jednocześnie kilka podstawowych wymagań.

Działka musi posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub posiadać odpowiednie zapisy hipoteczne, gwarantujące służebność dojazdu (przy braku sąsiedztwa z drogą publiczną) lub gwarancję obsługi komunikacyjnej poprzez drogę wewnętrzną (np. odpowiednie zapisy w akcie notarialnym).

Jednocześnie przynajmniej jedna z działek sąsiednich musi być zabudowana. Umożliwi to bowiem przeprowadzenie analizy cech i funkcji zabudowy, aby w myśl zasady dobrego sąsiedztwa, zagwarantować, że nowo powstająca inwestycja nie zaburzy funkcji i charakterystyki zabudowy w najbliższej okolicy.

W przypadku wnioskowania o zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, po 28 czerwca 2015r. nie będzie wymagane zapewnienie dostępu do mediów (prąd, woda, gaz itp.). Kwestie te będą podlegały kontroli dopiero na etapie wnioskowania o zgodę na użytkowanie budynku na cele mieszkalne.

Teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Dotyczy to głównie gruntów o klasie I-III, które w ewidencji gruntów oznaczone są jako użytki rolne, czyli grunty orne lub pastwiska.

W takim wypadku zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane nie może nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy, lecz wyłącznie w drodze uchwalenia odpowiedniego miejscowego planu zagospodarowania terenu.

Wynika to z faktu, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa sposobu przeznaczenia gruntów, lecz wyłącznie odnosi się do jednego z możliwych sposobów użytkowania danego terenu. Przeznaczenie gruntu określane jest w miejscowych planach zagospodarowania.

Sytuacje, umożliwiające odstępstwo od powyższych warunków

W pewnych sytuacjach możliwe jest odstąpienie od ww. warunków. Konieczność zabudowy co najmniej jednej z sąsiednich działek nie będzie wymagana, jeśli dany teren objęty był wcześniej miejscowym planem zagospodarowania, w którym wpisane było przeznaczenie inne niż rolnicze, mimo że plan ten utracił ważność.

Warunku tego nie stosuje się również, gdy działki sąsiednie stanowią tereny kolejowe, drogowe, mostowe itp.
W innych wypadkach, przy braku spełnienia powyższych warunków, konieczne może być uzyskanie odpowiedniego odstępstwa od przepisów, wydawanego przez wojewodę. Przed wydaniem decyzji na odstępstwo, wojewoda występuje do odpowiedniego ministra z wnioskiem o zgodę na udzielenie odstępstwa. W praktyce zatem to nie wojewoda, a ministerstwo w dużej mierze decyduje o możliwości odstąpienia od wymagań dla działki rolnej przed jej odrolnieniem.

Grunty rolne wymagają decyzji administracyjnej, która umożliwi przekształcenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Odrolnienie gruntu, gdzie nie występuje miejscowy plan zagospodarowania wymaga, aby złożony został odpowiednio wniosek o warunki zabudowy. Przekształcenie gruntów rolnych, po otrzymaniu warunków zabudowy, dokonuje się poprzez wyłączenie gruntów rolnych spod produkcji rolnej. Taka zmiana przeznaczenia gruntu wymaga stosownej decyzji administracyjnej wydawanej przez Starostwo Powiatowe.

Krok 1 - Wniosek o warunki zabudowy dla działki rolnej

We wniosku o warunki zabudowy należy dokładnie określić jakiego typu zabudowę chcemy zrealizować, podać gabaryty i charakterystykę projektowanej zabudowy – budynków, dróg, obiektów technicznych itp. Należy również wskazać na mapie planowaną lokalizację wszystkich obiektów.

W przypadku gruntów klasy I-III gmina będzie zobowiązana zasięgnąć opinii Starostwa Powiatowego, co wydłuża postępowanie o ok. 2 tygodnie (Starosta opiniuje tzw. projekt decyzji o warunkach zabudowy).

Warto jednak zauważyć, że gmina ma możliwość zawieszenia postępowania o wydanie warunków zabudowy na okres do 9 miesięcy (licząc od dnia złożenia wniosku). Sytuacja taka ma miejsce, jeśli gmina planuje uchwalić dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania.

Wydając taką decyzję o przedłużeniu terminu rozpatrzenia sprawy, gmina musi w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania, podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania lub uchwalić taki plan. W przypadku braku takiej uchwały w terminie dwóch miesięcy od zawieszenia, gmina zobowiązana jest do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Krok 2 - Wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej

Ostatnim etapem w procedurze odrolnienia gruntu jest wystąpienie z wnioskiem o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej, czyli o rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowanie danego terenu.

Wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej następuje wyłącznie w drodze odpowiedniej decyzji administracyjnej. Dotyczy to gruntów klasy I, II, III (IIIa i IIIb) oraz użytków rolnych na gruntach klasy IV, IVa, IVb V i VI jeśli są to grunty pochodzenia organicznego.

Wniosek o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej należy składać w odpowiednim dla danej miejscowości Starostwie Powiatowym.

Do ww. wniosku należy załączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, wydaną przez gminę, właściwą dla danej miejscowości.

Decyzja musi zostać uzyskana przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę obiektu, wymagającego odrolnienia gruntów.

W przypadku gruntów klasy IV – VI Starosta nie może odmówić zgody na ich wyłączenie spod produkcji rolnej. Inaczej sprawa wygląda przy gruntach klasy I-III. W tym wypadku, nawet przy pozytywnej dla nas decyzji o warunkach zabudowy, Starosta może nakazać spełnienie określonych dodatkowych wymagań, gwarantujących maksymalną ochronę danego terenu.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

porady prawne, porady budowlane, pomoc prawna przy budowie, budowa domu, przebudowa domu, przebudowa mieszkania, remont domu, remont mieszkania, pozwolenie na budowę, zgłoszenie robót budowlanych

Zamiana mieszkania, a podatek PCC

Zamiana jest jedną z form prawnych uzyskania własności nieruchomości. Czy jednak przy zamianie mieszkania należy opłacić podatek PCC?

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Zasiedzeniem nazywany formę uzyskania prawa własności nieruchomości po upływie określonego przepisami czasu.

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej

Licytacje komornicze to często okazja do zakupu mieszkania czy domu w atrakcyjnej cenie. Jak wygląda kupno takiej nieruchomości?

Świadectwa energetyczne na nowych zasadach

W marcu 2015 roku weszła z życie znowelizowana ustawa o charakterystyce energetycznej budynków uwzględniająca również nowe Prawo budowlane.

Nowe Prawo budowlane 2017

Z dnie 1 stycznia 2017 zaczęło obowiązywać znowelizowane Prawo Budowlane oraz niektóre inne ustawy, wprowadzające wiele zmian dla inwestorów.

remont domu, przebudowa domu, remont mieszkania, przebudowa mieszkania, budownictwo ekologiczne, pozwolenie na budowę, zgłoszenie robót budowlanych

Jaki klej do desek na ogrzewaniu podłogowym?

Obecnie coraz więcej inwestorów decyduje się na montaż ogrzewania podłogowego nie tylko w łazienkach i kuchniach, lecz również w salonach, pokojach i sypialniach. 

Efektowny kontrast, czyli biel i czerń we wnętrzach

Bardzo kontrastowe, a jednocześnie doskonale ze sobą współgrające. Mowa o czerni i bieli. Wnętrza zaaranżowane w tych właśnie kolorach są zawsze efektowne, ale i eleganckie.

Wybieramy podłogę do pokoju dziecięcego

Podłoga do pokoju dziecięcego powinna być przede wszystkim trwała, prosta w pielęgnacji i bezpieczna.

Schody z balustradą czy bez?

Dla jednych balustrada to element obowiązkowy schodów, dla innych – zbędny dodatek zaburzający minimalistyczny charakter wnętrza.

Jak wykonać izolację akustyczną ścian działowych?

Wiele inwestorów nie przykłada dużej uwagi do izolacji akustycznych zarówno ścian zewnętrznych jak i działowych.

projekt domu, budowa domu, przebudowa domu, przebudowa mieszkania, remont domu, remont mieszkania, pozwolenie na budowę, zgłoszenie robót budowlanych

Jak odnowić i zabezpieczyć drewniany plac zabaw?

Drewniane huśtawki, piaskownice, drabinki, domki wymagają konserwacji, szczególnie jeśli zima była sroga i śnieżna.

Przygotowanie kosiarki spalinowej do nowego sezonu

Zanim rozpoczniemy pierwsze koszenie w nowym sezonie warto dobrze sprawdzić stan naszej kosiarki i uzupełnić niezbędne płyty.

Mała architektura ogrodowa - meble ogrodowe z tworzywa, drewna czy z betonu?

Meble ogrodowe z drewna, z plastiku w nowoczesnym wydaniu czy z uszlachetnionego betonu? 

Podjazd do domu z płyt brukowych

Płyty brukowe czy kostka? Oba rodzaje nawierzchni dobrze zdają egzamin na podjeździe do domu.

Dobry instalator to podstawa

Dobrą praktyką jest korzystanie z usług tylko autoryzowanych instalatorów automatyki do bram.

BUDOWA  REMONT I WYKOŃCZENIE  NOWOŚCI RYNKU   PORADY PRAWNE  W ZGODZIE Z NATURĄ  WOKÓŁ DOMU  PISMA I WNIOSKI  WSPÓŁPRACA  REGULAMIN  KONTAKT  MAPA STRONY 
CMS Made Simple v.1.12 Pohnpei2013 - 2018Designed by Drogimex Tomasz Sochacki