Pierwszym etapem odrolnienia gruntów jest zmiana przeznaczenia gruntów rolniczych na cele nierolnicze. Zmiana taka może zostać zrealizowana w drodze odpowiednich zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub przy jego braku, w drodze wydania odpowiednich warunków zabudowy.
Warunki, jakie musi spełniać działka przed jej odrolnieniem
Nie każdą działkę rolną można odrolnić poprzez decyzję o warunkach zabudowy i decyzję o wyłączeniu gruntów spod produkcji rolnej. Działka rolna musi spełniać jednocześnie kilka podstawowych wymagań.
Działka musi posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub posiadać odpowiednie zapisy hipoteczne, gwarantujące służebność dojazdu (przy braku sąsiedztwa z drogą publiczną) lub gwarancję obsługi komunikacyjnej poprzez drogę wewnętrzną (np. odpowiednie zapisy w akcie notarialnym).
Jednocześnie przynajmniej jedna z działek sąsiednich musi być zabudowana. Umożliwi to bowiem przeprowadzenie analizy cech i funkcji zabudowy, aby w myśl zasady dobrego sąsiedztwa, zagwarantować, że nowo powstająca inwestycja nie zaburzy funkcji i charakterystyki zabudowy w najbliższej okolicy.
W przypadku wnioskowania o zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, po 28 czerwca 2015r. nie będzie wymagane zapewnienie dostępu do mediów (prąd, woda, gaz itp.). Kwestie te będą podlegały kontroli dopiero na etapie wnioskowania o zgodę na użytkowanie budynku na cele mieszkalne.
Teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Dotyczy to głównie gruntów o klasie I-III, które w ewidencji gruntów oznaczone są jako użytki rolne, czyli grunty orne lub pastwiska.
W takim wypadku zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane nie może nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy, lecz wyłącznie w drodze uchwalenia odpowiedniego miejscowego planu zagospodarowania terenu.
Wynika to z faktu, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa sposobu przeznaczenia gruntów, lecz wyłącznie odnosi się do jednego z możliwych sposobów użytkowania danego terenu. Przeznaczenie gruntu określane jest w miejscowych planach zagospodarowania.
Sytuacje, umożliwiające odstępstwo od powyższych warunków
W pewnych sytuacjach możliwe jest odstąpienie od ww. warunków. Konieczność zabudowy co najmniej jednej z sąsiednich działek nie będzie wymagana, jeśli dany teren objęty był wcześniej miejscowym planem zagospodarowania, w którym wpisane było przeznaczenie inne niż rolnicze, mimo że plan ten utracił ważność.
Warunku tego nie stosuje się również, gdy działki sąsiednie stanowią tereny kolejowe, drogowe, mostowe itp.
W innych wypadkach, przy braku spełnienia powyższych warunków, konieczne może być uzyskanie odpowiedniego odstępstwa od przepisów, wydawanego przez wojewodę. Przed wydaniem decyzji na odstępstwo, wojewoda występuje do odpowiedniego ministra z wnioskiem o zgodę na udzielenie odstępstwa. W praktyce zatem to nie wojewoda, a ministerstwo w dużej mierze decyduje o możliwości odstąpienia od wymagań dla działki rolnej przed jej odrolnieniem.
Krok 1 - Wniosek o warunki zabudowy dla działki rolnej
We wniosku o warunki zabudowy należy dokładnie określić jakiego typu zabudowę chcemy zrealizować, podać gabaryty i charakterystykę projektowanej zabudowy – budynków, dróg, obiektów technicznych itp. Należy również wskazać na mapie planowaną lokalizację wszystkich obiektów.
W przypadku gruntów klasy I-III gmina będzie zobowiązana zasięgnąć opinii Starostwa Powiatowego, co wydłuża postępowanie o ok. 2 tygodnie (Starosta opiniuje tzw. projekt decyzji o warunkach zabudowy).
Warto jednak zauważyć, że gmina ma możliwość zawieszenia postępowania o wydanie warunków zabudowy na okres do 9 miesięcy (licząc od dnia złożenia wniosku). Sytuacja taka ma miejsce, jeśli gmina planuje uchwalić dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania.
Wydając taką decyzję o przedłużeniu terminu rozpatrzenia sprawy, gmina musi w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania, podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania lub uchwalić taki plan. W przypadku braku takiej uchwały w terminie dwóch miesięcy od zawieszenia, gmina zobowiązana jest do wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Krok 2 - Wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej
Ostatnim etapem w procedurze odrolnienia gruntu jest wystąpienie z wnioskiem o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej, czyli o rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowanie danego terenu.
Wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej następuje wyłącznie w drodze odpowiedniej decyzji administracyjnej. Dotyczy to gruntów klasy I, II, III (IIIa i IIIb) oraz użytków rolnych na gruntach klasy IV, IVa, IVb V i VI jeśli są to grunty pochodzenia organicznego.
Wniosek o wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej należy składać w odpowiednim dla danej miejscowości Starostwie Powiatowym.
Do ww. wniosku należy załączyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, wydaną przez gminę, właściwą dla danej miejscowości.
Decyzja musi zostać uzyskana przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę obiektu, wymagającego odrolnienia gruntów.
W przypadku gruntów klasy IV – VI Starosta nie może odmówić zgody na ich wyłączenie spod produkcji rolnej. Inaczej sprawa wygląda przy gruntach klasy I-III. W tym wypadku, nawet przy pozytywnej dla nas decyzji o warunkach zabudowy, Starosta może nakazać spełnienie określonych dodatkowych wymagań, gwarantujących maksymalną ochronę danego terenu.
Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
