Pierwszym etapem odrolnienia gruntów jest zmiana przeznaczenia gruntów rolniczych na cele nierolnicze. Zmiana taka mo偶e zosta膰 zrealizowana w drodze odpowiednich zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub przy jego braku, w drodze wydania odpowiednich warunków zabudowy.
Warunki, jakie musi spe艂nia膰 dzia艂ka przed jej odrolnieniem
Nie ka偶d膮 dzia艂k臋 roln膮 mo偶na odrolni膰 poprzez decyzj臋 o warunkach zabudowy i decyzj臋 o wy艂膮czeniu gruntów spod produkcji rolnej. Dzia艂ka rolna musi spe艂nia膰 jednocze艣nie kilka podstawowych wymaga艅.
Dzia艂ka musi posiada膰 bezpo艣redni dost臋p do drogi publicznej lub posiada膰 odpowiednie zapisy hipoteczne, gwarantuj膮ce s艂u偶ebno艣膰 dojazdu (przy braku s膮siedztwa z drog膮 publiczn膮) lub gwarancj臋 obs艂ugi komunikacyjnej poprzez drog臋 wewn臋trzn膮 (np. odpowiednie zapisy w akcie notarialnym).
Jednocze艣nie przynajmniej jedna z dzia艂ek s膮siednich musi by膰 zabudowana. Umo偶liwi to bowiem przeprowadzenie analizy cech i funkcji zabudowy, aby w my艣l zasady dobrego s膮siedztwa, zagwarantowa膰, 偶e nowo powstaj膮ca inwestycja nie zaburzy funkcji i charakterystyki zabudowy w najbli偶szej okolicy.
W przypadku wnioskowania o zabudow臋 mieszkaniow膮 jednorodzinn膮, po 28 czerwca 2015r. nie b臋dzie wymagane zapewnienie dost臋pu do mediów (pr膮d, woda, gaz itp.). Kwestie te b臋d膮 podlega艂y kontroli dopiero na etapie wnioskowania o zgod臋 na u偶ytkowanie budynku na cele mieszkalne.
Teren nie mo偶e wymaga膰 uzyskania zgody na zmian臋 przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Dotyczy to g艂ównie gruntów o klasie I-III, które w ewidencji gruntów oznaczone s膮 jako u偶ytki rolne, czyli grunty orne lub pastwiska.
W takim wypadku zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane nie mo偶e nast膮pi膰 w drodze decyzji o warunkach zabudowy, lecz wy艂膮cznie w drodze uchwalenia odpowiedniego miejscowego planu zagospodarowania terenu.
Wynika to z faktu, 偶e decyzja o warunkach zabudowy nie okre艣la sposobu przeznaczenia gruntów, lecz wy艂膮cznie odnosi si臋 do jednego z mo偶liwych sposobów u偶ytkowania danego terenu. Przeznaczenie gruntu okre艣lane jest w miejscowych planach zagospodarowania.
Sytuacje, umo偶liwiaj膮ce odst臋pstwo od powy偶szych warunk贸w
W pewnych sytuacjach mo偶liwe jest odst膮pienie od ww. warunków. Konieczno艣膰 zabudowy co najmniej jednej z s膮siednich dzia艂ek nie b臋dzie wymagana, je艣li dany teren obj臋ty by艂 wcze艣niej miejscowym planem zagospodarowania, w którym wpisane by艂o przeznaczenie inne ni偶 rolnicze, mimo 偶e plan ten utraci艂 wa偶no艣膰.
Warunku tego nie stosuje si臋 równie偶, gdy dzia艂ki s膮siednie stanowi膮 tereny kolejowe, drogowe, mostowe itp.
W innych wypadkach, przy braku spe艂nienia powy偶szych warunków, konieczne mo偶e by膰 uzyskanie odpowiedniego odst臋pstwa od przepisów, wydawanego przez wojewod臋. Przed wydaniem decyzji na odst臋pstwo, wojewoda wyst臋puje do odpowiedniego ministra z wnioskiem o zgod臋 na udzielenie odst臋pstwa. W praktyce zatem to nie wojewoda, a ministerstwo w du偶ej mierze decyduje o mo偶liwo艣ci odst膮pienia od wymaga艅 dla dzia艂ki rolnej przed jej odrolnieniem.
Krok 1 - Wniosek o warunki zabudowy dla dzia艂ki rolnej
We wniosku o warunki zabudowy nale偶y dok艂adnie okre艣li膰 jakiego typu zabudow臋 chcemy zrealizowa膰, poda膰 gabaryty i charakterystyk臋 projektowanej zabudowy – budynków, dróg, obiektów technicznych itp. Nale偶y równie偶 wskaza膰 na mapie planowan膮 lokalizacj臋 wszystkich obiektów.
W przypadku gruntów klasy I-III gmina b臋dzie zobowi膮zana zasi臋gn膮膰 opinii Starostwa Powiatowego, co wyd艂u偶a post臋powanie o ok. 2 tygodnie (Starosta opiniuje tzw. projekt decyzji o warunkach zabudowy).
Warto jednak zauwa偶y膰, 偶e gmina ma mo偶liwo艣膰 zawieszenia post臋powania o wydanie warunków zabudowy na okres do 9 miesi臋cy (licz膮c od dnia z艂o偶enia wniosku). Sytuacja taka ma miejsce, je艣li gmina planuje uchwali膰 dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania.
Wydaj膮c tak膮 decyzj臋 o przed艂u偶eniu terminu rozpatrzenia sprawy, gmina musi w ci膮gu dwóch miesi臋cy od dnia zawieszenia post臋powania, podj膮膰 uchwa艂臋 o przyst膮pieniu do sporz膮dzenia miejscowego planu zagospodarowania lub uchwali膰 taki plan. W przypadku braku takiej uchwa艂y w terminie dwóch miesi臋cy od zawieszenia, gmina zobowi膮zana jest do wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Krok 2 - Wy艂膮czenie grunt贸w spod produkcji rolnej
Ostatnim etapem w procedurze odrolnienia gruntu jest wyst膮pienie z wnioskiem o wy艂膮czenie gruntów spod produkcji rolnej, czyli o rozpocz臋cie innego ni偶 rolnicze u偶ytkowanie danego terenu.
Wy艂膮czenie gruntów spod produkcji rolnej nast臋puje wy艂膮cznie w drodze odpowiedniej decyzji administracyjnej. Dotyczy to gruntów klasy I, II, III (IIIa i IIIb) oraz u偶ytków rolnych na gruntach klasy IV, IVa, IVb V i VI je艣li s膮 to grunty pochodzenia organicznego.
Wniosek o wy艂膮czenie gruntów spod produkcji rolnej nale偶y sk艂ada膰 w odpowiednim dla danej miejscowo艣ci Starostwie Powiatowym.
Do ww. wniosku nale偶y za艂膮czy膰 ostateczn膮 decyzj臋 o warunkach zabudowy, wydan膮 przez gmin臋, w艂a艣ciw膮 dla danej miejscowo艣ci.
Decyzja musi zosta膰 uzyskana przed z艂o偶eniem wniosku o pozwolenie na budow臋 obiektu, wymagaj膮cego odrolnienia gruntów.
W przypadku gruntów klasy IV – VI Starosta nie mo偶e odmówi膰 zgody na ich wy艂膮czenie spod produkcji rolnej. Inaczej sprawa wygl膮da przy gruntach klasy I-III. W tym wypadku, nawet przy pozytywnej dla nas decyzji o warunkach zabudowy, Starosta mo偶e nakaza膰 spe艂nienie okre艣lonych dodatkowych wymaga艅, gwarantuj膮cych maksymaln膮 ochron臋 danego terenu.
Zespó艂 redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
