Znieść bariery w mieszkaniówce
Problem niskiej dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową kładzie się cieniem na rynek nieruchomości od lat, podobnie jak skomplikowane procedury administracyjne, z którymi borykają się inwestorzy. W grudniu 2024 r. rząd podał główne założenia ustawy, która miałaby stać się antidotum na blokujące lub spowalniające realizację nowych inwestycji bolączki. W lutym br. na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się już jej szczegółowy projekt, który trafił do konsultacji.
Ustawa zakłada sporo zmian w gospodarce nieruchomościami i w prawie budowlanym. Ich nadrzędnym celem jest uwolnienie na potrzeby inwestycji mieszkaniowych zamrożonych dotąd gruntów spółek Skarbu Państwa oraz tych zagospodarowanych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
– Wiele z tych zablokowanych działek ma ogromny potencjał pod zabudowę mieszkaniową, przede wszystkim ze względu na korzystną lokalizację. Tymczasem z roku na rok pozyskanie atrakcyjnej ziemi pod inwestycję staje się coraz większym wyzwaniem, co przekłada się na rosnące ceny nieruchomości i ograniczanie podaży. Kwestia uwolnienia tych gruntów jest więc bardzo ważna zarówno z punktu widzenia inwestorów, jak i nabywców – wyjaśnia Tomasz Stoga, prezes PROFIT Development i wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Długo wyczekiwane zmiany
Czy rzeczywiście ustawa wniesie na rynek nową jakość? Są ku temu szanse, bo zakłada sporo ważnych zmian. Po pierwsze, samorządy będą mogły przejmować grunty należące do Skarbu Państwa i spółek państwowych, a następnie przekazywać je na cele mieszkaniowe. Zniesione będą ponadto ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast, co również ma otworzyć deweloperom drogę do pozyskiwania atrakcyjnych gruntów.
Kolejna ważna zmiana zakłada, że nieruchomości sprzedawane w ciągu dwóch lat od wejścia w życie ustawy mają być zwolnione z opłaty planistycznej. Ten koszt do tej pory często był powodem, dla którego właściciele gruntów zwlekali z wprowadzaniem ich na rynek, przez co problem z wąską ofertą ziemi pod inwestycje dodatkowo się pogłębiał.
Dzięki ustawie prostsze ma być też przekształcanie użytkowania wieczystego na własność. Skutki? Ograniczenie wątpliwości potencjalnych nabywców co do statusu prawnego nieruchomości i usprawnienie procedury związanej z zakupem mieszkań.
Ustawa wprowadza również inną ważną zmianę, której inwestorzy mocno wyczekiwali. Chodzi o zniesienie wskaźnika miejsc parkingowych, które dotyczyć będzie tylko projektów realizowanych na tzw. specustawie mieszkaniowej. Dotychczasowe regulacje w tej kwestii nierzadko utrudniały realizację inwestycji w centrach miast lub wręcz ją uniemożliwiały. Teraz samorządy będą mogły indywidualnie określać liczbę miejsc postojowych, dostosowując ją do lokalnych warunków.
Zmiany legislacyjne zakładają ponadto uproszczenie procedur planistycznych i skrócenie czasu uzyskiwania pozwoleń na budowę, a także modyfikacje w Zintegrowanych Planach Inwestycyjnych. Celem jest łatwiejsza kooperacja między gminami i inwestorami oraz przyspieszenie procesu planowania budowy nowych nieruchomości.
W projekcie nie ma jednak żadnej wzmianki o przedłużeniu działania specustawy mieszkaniowej, która ma wygasnąć końcem 2025 r. Przedstawiciele branży zapowiadają, że w ramach konsultacji będą o nie wnioskować.
Ważna rola samorządów
Wszystko wskazuje na to, że nowe prawo może w dużej mierze przynieść rozwiązanie palących problemów w branży. Wejście ustawy w życie dla deweloperów oznaczać będzie przede wszystkim szansę na większą dostępność gruntów, niższe koszty inwestycji, a także większe pole manewru w planowaniu nowych przedsięwzięć. Nabywcy z kolei zyskają szerszy wybór atrakcyjnych lokali i stabilizację cen.
– Patrzymy optymistycznie na zapowiadane zmiany. Na ich długofalowe efekty trzeba będzie jednak trochę poczekać. Co ważne, będą one w dużej mierze zależeć od samorządów, bo to w ich ręce ustawa wkłada spore możliwości, ale też odpowiedzialność. Jak będą gospodarować gruntami? Jaką strategię wybiorą? Czy faktycznie procedury będą usprawnione? Czas pokaże – podsumowuje prezes PROFIT Development.
Aby ustawa weszła w życie, musi przyjąć ją sejmowa większość, a następnie podpisać prezydent.
Źródło: Materiały informacyjne Profit Development
