Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
zbudujmydom.plNowoczesny portal budowlany

Czy warto podpisywać umowy na roboty budowlane?

Autor artykułu: Tomasz Sochacki
Tomasz Sochacki
budowa domu, umowa na budowę domu, umowa z murarzem, umowa z glazurnikiem, umowa na roboty budowlane, jak podpisać umowę na budowę domu, do sądu bez umowy
Źródło: freepik
Wiele osób nie chce dziś podpisywać umów na roboty budowlane aby zaoszczędzić w ten sposób pieniądze, gdyż w przypadku umów wielu wykonawców dolicza dodatkowe podatki. Należy jednak dobrze zastanowić się, jakie mogą być konsekwencje braku umowy dla obu stron.

W przypadku zlecenia budowy domu lub wykonania prac budowlano – remontowych dla inwestorów prywatnych polskie prawo nie narzuca obowiązku spisania umowy, choć zaleca jej sporządzenie w formie pisemnej. Mają w tym wypadku zastosowanie zapisy Kodeksu Cywilnego odnoszące się do umów o dzieło oraz umów o roboty budowlane. Ustawa podaje, że umowy powinny być w formie pisemnej, ale jednocześnie nie nakłada rygoru nieważności dla umów ustnych.

Teoretycznie zatem nawet umowa ustna stanowi podstawę do ewentualnych roszczeń sądowych zarówno przez wykonawcę jak i przez inwestora. W praktyce jednak sprawa jest nieco bardziej skomplikowana.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Jeśli zdecydujemy się podpisać umowę na roboty budowlane to powinniśmy zawrzeć w niej kilka istotnych kwestii. Po pierwsze należy dokładnie określić wykonawcę robót oraz inwestora będącego płatnikiem, formę i terminy płatności, jak również terminy wykonania prac budowlano-remontowych, przy czym można tutaj podać terminy cząstkowe jeśli roboty będą przeprowadzane i opłacane etapami.

Należy również dokładnie określić zakres wykonywanych prac w sposób odpowiednio szczegółowy. Na przykład w przypadku zlecenia malowania ścian warto w umowie wyszczególnić konieczność ich gruntowania i malowania w umówionej ilości warstw (np. malowanie jedno- lub dwukrotne). Ponad to należy zaznaczyć, czy prace będą wykonywane z wykorzystaniem materiałów zakupionych przez inwestora czy przez wykonawcę. W drugim przypadku warto w miarę możliwości dokładnie sprecyzować parametry i rodzaj materiałów, gdyż wykonawca najczęściej będzie starał się zakupić materiały po możliwie najniższej cenie, nie zawsze zwracając uwagę na ich jakość.

Warto w umowie zapisać również kary finansowe za każdy dzień zwłoki ponad ustalony termin wykonania prac. W tym momencie wielu wykonawców, zresztą słusznie, zaznacza, aby wskazać także kary i odsetki za ewentualne zwłoki w ustalonych terminach płatności ze strony inwestora.

Dochodzenie swoich praw z umową i bez umowy

W przypadku, gdy posiadamy sporządzoną w formie pisemnej umowę o roboty budowlane lub umowę o dzieło to sprawa jest oczywista i na podstawie umowy możemy wystąpić nawet na drogę sądową. Należy wtedy możliwie najdokładniej opisać i udokumentować stan przeprowadzonych prac lub ich brak.

Nieprzystąpienie w ogóle do wykonania robót ma miejsce głównie w pracach remontowych. Warto zatem sporządzić dokumentację fotograficzną stanu domu czy mieszkania przed przystąpieniem do robót, co zapewni nam solidną podstawę dochodzenia odszkodowania, jeśli takowe zostało wymienione w umowie.

Jeśli jednak nie mamy podpisanej umowy w formie pisemnej to nie oznacza, że jesteśmy skazani na łaskę czy niełaskę wykonawcy. Kodeks Cywilny dopuszcza bowiem sporządzenie umowy ustnej, w wielu sytuacjach mającej równoważną wagę jak umowa pisemna.

Problem pojawia się jednak z właściwym udokumentowaniem zarówno istnienia umowy jak i jej warunków.

W przypadku wystąpienia na drogę sądową przeciwko wykonawcy, z którym nie mamy sporządzonej umowy możemy spotkać się z próbą kwestionowania przez niego faktu zawarcia jakiejkolwiek umowy. W tym momencie pomocni mogą być świadkowie, którzy widzieli wykonawcę realizującego część prac, np. sąsiedzi (inni domownicy nie zawsze będą dla sądu odpowiedni wiarygodni). Ponad to warto zawsze spisywać choćby najprostsze notatki i pokwitowania przy przekazywaniu zaliczek, które chcą praktycznie wszyscy wykonawcy. Taki dokument powinien zawierać krótką informację na temat realizowanych robót, np. „Malowanie ścian” i kwotę zaliczki oraz obowiązkowo dane wykonawcy (np. pieczątka firmowa, imię i nazwisko, telefon itp.). Jeśli prowadzimy w wykonawcą korespondencję e-mailową to wiadomości te również warto archiwizować, gdyż mogą one stanowić istotny dowód dla sądu potwierdzający fakt zaistnienia umowy i relacji między stronami sporu.

Największym problemem przy braku umowy jest wiarygodne udokumentowanie i udowodnienie ustalonego zakresu prac i kwoty za ich wykonanie. Jeśli podpisujemy pokwitowanie przekazania zaliczki, warto zaznaczyć, jaki procent całkowitej kwoty stanowi zaliczka. Da nam to jednoznaczny dowód co do ustalonej kwoty końcowej i znacznie ułatwi udowodnienie umówionego zakresu prac, na przykład na podstawie średnich cen rynkowych za dany rodzaj prac.

W pewnych wypadkach sąd może również zlecić wykonanie kosztorysu przeprowadzonych prac przez biegłego. Sytuacje takie mają jednak częściej miejsce w przypadku istnienia pisemnej umowy o roboty budowlane, a przy braku jednoznacznego zakresu wszystkich prac i wyszczególnienia cen jednostkowych. Sytuacja taka ma miejsce np. gdy spiszemy umowę namurowanie ścian budynku z kwotą całkowitą za wszystkie ściany, lecz nie wyszczególnimy jednoznacznie kwot jednostkowych za metr kwadratowy ściany działowej, nośnej itp., a sytuacji gdy wykonawca zarzuci prace przed ich zakończeniem.

Czy warto podpisywać umowy o roboty budowlane?

Najczęściej nie odpisujemy umów na roboty budowlany ze względu na wyższą cenę w przypadku umowy, do której wykonawcy doliczają VAT 23%. Warto jednak dobrze rozważyć czy na pewno możemy zaufać wykonawcy i zgodzić się na roboty bez pisemnej umowy.

Jeśli jednak planujemy większy zakres prac jak kompleksowa budowa domu, murowanie ścian, wykonanie fundamentów, dachu i innych elementów ważnych dla konstrukcji całego budynku to zalecamy zawsze sporządzać odpowiednie umowy z jasno sprecyzowanym zakresem prac i kwestiami finansowymi.

Polskie prawo dopuszcza co prawda tzw. umowy ustne, lecz w praktyce dochodzenie swoich praw na podstawie takich umów wymaga dostarczenia bardzo wielu dowodów i często postępowania toczą się nawet kilka lat. W wielu przypadkach inwestorzy wolą nie występować na drogę sądową, gdyż możliwe do odzyskania pieniądze nie są warte wielu wizyt w sądzie, kosztów prawnika itp.

Jeśli jednak nie zdecydujemy się na podpisanie umowy, to zadbajmy o możliwie dużo wiarygodnych dowodów zaistnienia umowy. Zaliczamy do nich dokumentację fotograficzną oraz wszelkie pokwitowania zaliczek, korespondencja e-mailowa, sms itp.

Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

(Tomasz Sochacki, 18 grudnia 2016, ostatnia aktualizacja 12 marca 2025)
Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytowy

Myślisz o zakupie domu czy mieszkania lub może planujesz rozpocząć budowę? Zobacz ile wyniesie cię orientacyjna rata kredytu hipotecznego.
Cena nieruchomości:
Udział własny: 20 %
(Wiele banków wymaga udziału własnego na poziomie min. 20%.)
5%80%
Okres spłaty: 30 lat
(Im krótszy okres tym wyższa rata miesięczna. Najczęściej wybierany okres to 25 lub 30 lat.)
5 lat35 lat
Szacunkowa rata miesięczna:
0
Powyższa kalkulacja ma charakter orientacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 par. 1 Kodeksu Cywilnego. Ostateczne warunki finansowania zależą od decyzji banku i oceny zdolności kredytowej.
śledź nas na Facebook
Kalkulator kredytowy
Kalkulator kredytowy
Ceny mieszkań w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce
Zakup materiałów budowlanych
Zakup materiałów budowlanych

Gdzie warto kupować materiały na budowę domu i jak skutecznie negocjować ceny?

Gdzie warto kupować materiały na budowę domu i jak skutecznie negocjować ceny?

Alpinizm przemysłowy - zobacz najnowsze oferty pracy
Alpinizm przemysłowy - zobacz najnowsze oferty pracy

Alpinizm przemysłowy w budownictwie - zawód z przyszłością

Alpinizm przemysłowy w budownictwie - zawód z przyszłością

Automatyczne napędy do bram
Automatyczne napędy do bram

Wygodne i niezawodne rozwiązanie - automatyka i napędy do bram

Wygodne i niezawodne rozwiązanie - automatyka i napędy do bram

Czym są bity i jak dobrze wybrać odpowiedni rodzaj?
Czym są bity i jak dobrze wybrać odpowiedni rodzaj?

Co to jest bit i jakie są jego rodzaje?

Co to jest bit i jakie są jego rodzaje?

Ciepły dom to nie tylko izolacja ścian
Ciepły dom to nie tylko izolacja ścian

Ciepły dom to nie tylko izolacja ścian - poznaj rolę podwalin w energooszczędnym budownictwie

Ciepły dom to nie tylko izolacja ścian - poznaj rolę podwalin w energooszczędnym budownictwie

Ceny materiałów budowlanych - gdzie można oszczędzić?
Ceny materiałów budowlanych - gdzie można oszczędzić?

Jakie materiały są najdroższe przy budowie domu? Co wpływa na koszt budowy?

Jakie materiały są najdroższe przy budowie domu? Co wpływa na koszt budowy?

Jak chronić się przed owadami w domu?
Jak chronić się przed owadami w domu?

Skuteczne sposoby na ochronę przed owadami w domu i mieszkaniu

Skuteczne sposoby na ochronę przed owadami w domu i mieszkaniu

Jak dobrać klamki do drzwi zewnętrznych?
Jak dobrać klamki do drzwi zewnętrznych?

Klamki do drzwi zewnętrznych - jak dopasować do specyfiki miejsca?

Klamki do drzwi zewnętrznych - jak dopasować do specyfiki miejsca?

Narzędzia do majsterkowania
Narzędzia do majsterkowania

Ruszamy po różnego rodzaju narzędzia do elektromarketu

Ruszamy po różnego rodzaju narzędzia do elektromarketu

Błędy przy montażu śrub SB i sposoby ich uniknięcia
Błędy przy montażu śrub SB i sposoby ich uniknięcia

Błędy przy montażu śrub SB - jak ich uniknąć?

Błędy przy montażu śrub SB - jak ich uniknąć?

Nowoczesne stylowe oświetlenie ogrodowe
Nowoczesne stylowe oświetlenie ogrodowe

Latarnie ogrodowe - stylowe oświetlenie dla Twojego ogrodu

Latarnie ogrodowe - stylowe oświetlenie dla Twojego ogrodu

Pompa ciepła - jak wybrać dobry model?
Pompa ciepła - jak wybrać dobry model?

Zmiana gazu na pompę ciepła - skrócony poradnik dla inwestora

Zmiana gazu na pompę ciepła - skrócony poradnik dla inwestora

Jak podpisać dobrą umowę na roboty budowlane i remontowe?
Jak podpisać dobrą umowę na roboty budowlane i remontowe?

Umowa na roboty budowlane - kiedy warto ją zawrzeć i co powinna zawierać?

Umowa na roboty budowlane - kiedy warto ją zawrzeć i co powinna zawierać?

Co należy sprawdzić podczas odbioru mieszkania od dewelopera?
Co należy sprawdzić podczas odbioru mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania: na co zwrócić uwagę przy sprawdzaniu nowego lokum?

Odbiór mieszkania: na co zwrócić uwagę przy sprawdzaniu nowego lokum?

Jaki dom jest lepszy i praktyczniejszy - parterowy czy piętrowy?
Jaki dom jest lepszy i praktyczniejszy - parterowy czy piętrowy?

Dom parterowy czy piętrowy? Porównanie zalet i wad obu rozwiązań.

Dom parterowy czy piętrowy? Porównanie zalet i wad obu rozwiązań.

Ile kosztuje montaż gniazdek i oświetlenia w domu i mieszkaniu?
Ile kosztuje montaż gniazdek i oświetlenia w domu i mieszkaniu?

Koszty montażu oświetlenia i instalacji gniazdek

Koszty montażu oświetlenia i instalacji gniazdek

Jak zrobić antyramę?
Jak zrobić antyramę?

Jak zrobić antyramę? Poradnik krok po kroku

Jak zrobić antyramę? Poradnik krok po kroku

Ile kosztuje biały montaż w łazience?
Ile kosztuje biały montaż w łazience?

Koszt montażu armatury łazienkowej - co warto wiedzieć?

Koszt montażu armatury łazienkowej - co warto wiedzieć?

Rolety wewnętrzne Fakro
Rolety wewnętrzne Fakro

Rolety wewnętrzne Fakro: idealne rozwiązanie dla Twoich okien dachowych - przegląd

Rolety wewnętrzne Fakro: idealne rozwiązanie dla Twoich okien dachowych - przegląd

śledź nas na Facebook
Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytowy

Myślisz o zakupie domu czy mieszkania lub może planujesz rozpocząć budowę? Zobacz ile wyniesie cię orientacyjna rata kredytu hipotecznego.
Cena nieruchomości:
Udział własny: 20 %
(Wiele banków wymaga udziału własnego na poziomie min. 20%.)
5%80%
Okres spłaty: 30 lat
(Im krótszy okres tym wyższa rata miesięczna. Najczęściej wybierany okres to 25 lub 30 lat.)
5 lat35 lat
Szacunkowa rata miesięczna:
0
Powyższa kalkulacja ma charakter orientacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 par. 1 Kodeksu Cywilnego. Ostateczne warunki finansowania zależą od decyzji banku i oceny zdolności kredytowej.
Tomasz Sochacki

Tomasz Sochacki

Specjalista w dziedzinie budownictwa, z wykształcenia inżynier budownictwa lądowego, przez wiele lat pracował jako projektant.
Własciciel portalu zbudujmydom i pasjonat budownictwa oraz nowoczesnych technologii.

Polecane artykuły

Porady prawne

Więcej artykułów...
Korzystając ze strony, akceptujesz naszą politykę prywatności i wyrażasz zgodę na zapisywanie cookies.