Nowe Prawo budowlane 2017

Ustawa z 16 grudnia 2016 zmienia wiele różnych ustaw, w tym Prawo Budowlane oraz Ustawę o drogach publicznych. Jest to dobra informacja dla wielu inwestorów planujących budowę i wykonujących projekty domów już w roku 2017.

Do 1 stycznia 2017 roku wg Prawa budowlanego pozwolenia na budowę wymagały jedynie zjazdy z dróg krajowych, natomiast z dróg lokalnych (gminnych, powiatowych, wojewódzkich) wymagały zgłoszenia zamiaru ich budowy. Zmiany w Prawie budowlanym od 2017r. znoszą obowiązek uzyskania zgłoszenia dla zjazdów z dróg lokalnych (gminne i powiatowe), natomiast zjazd z drogi krajowej wybudujemy wg procedury zgłoszenia. I tutaj uwaga - zjazdy z dróg wojewódzkich również wymagają zgłoszenia zamiaru ich budowy!

Do tej pory wiele zarządców dróg wymagało jednak mimo wszystko nawet w przypadku dróg lokalnych uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, na co pozwalała im ustawa o drogach publicznych. Obecnie ustawa z 16 grudnia 2016r. znosi ten obowiązek, wskazując, że do uzyskania rozstrzygnięcia w zakresie lokalizacji zjazdu nie jest wymagana decyzja o warunkach zabudowy, która była wydawana zgodnie z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ale czy to oznacza, że z dróg gminnych i powiatowych możemy wybudować całkowicie samodzielnie zjazd z nikim tego nie uzgadniając? Otóż nie, co wynika m.in. z ogólnych zasad kodeksu cywilnego i Prawa budowlanego. Należy bowiem pamiętać, że zjazd budujemy na nie swojej działce, w związku z tym musimy to uzgodnić z właścicielem terenu. Jest to taka sama sytuacja, gdyby nasz sąsiad chciał coś wybudować na naszym terenie – nie może przecież tego zrobić bez naszej wyraźnej zgody.

Od 1 stycznia 2017r. dla zjazdów z dróg gminnych i powiatowych nie ma wymogu składania dokumentacji z urzędzie administracji architektoniczno-budowlanej, ale nadal mamy obowiązek uzgodnienia jego lokalizacji i parametrów geometrycznych oraz konstrukcyjnych z zarządcą drogi, tj. z gminą lub zarządem dróg powiatowych. Zgłoszenie jest natomiast obowiązkowe dla zjazdów z dróg wojewódzkich i krajowych.

Sytuacja nieco komplikuje się, gdyż żadna z ustaw, tj. ani Prawo budowlane, ani ustawa o drogach publicznych nie precyzują jasno jakie dokumenty może wymagać zarządca drogi na etapie uzgadniania parametrów i lokalizacji zjazdu.

Wielu zarządców już wcześniej zapowiedziało, że planuje realizować to w formie uzgodnienia uproszczonego projektu. Oznacza to, że w większości przypadków będziemy musieli dostarczyć do zarządcy drogi tzw. uproszczony projekt. Powinien on obejmować szkic wrysowanej proponowanej lokalizacji zjazdu i jego parametrów (szerokość, promienie łuków lub wartości skosów najazdowych, opis konstrukcji nawierzchni i jej obramowania krawężnikiem, opornikiem itp.).

Szkic warto wykonać na mapie nieaktualizowanej, zawierającej dokładne przebiegi granic działek, przebiegi sieci uzbrojenia terenu itp. Mapę taką możemy pozyskać z ośrodka dokumentacji kartograficznej w mieście lub gminie w cenie ok. 20zł za jedną kartkę A4, co w większości przypadków w zupełności wystarcza. Warto pamiętać, że zarządca drogi nie ma podstaw aby wymagać od nas projektu budowlanego sporządzonego na mapie opracowanej przez uprawionego geodetę, w związku z czym plan taki możemy wykonać samodzielnie długopisem.

Zarządca ma prawo po przeanalizowaniu naszego wniosku narzucić swoje rozwiązania geometryczne i konstrukcyjne i poprosić o przedstawienie poprawionego szkicu. Warto zatem mapę pozyskaną z urzędu skserować, aby mieć możliwość wykonania ewentualnych poprawek.

Uzyskane uzgodnienie z zarządcą drogi dla dróg gminnych, powiatowych i wojewódzkich stanowi podstawę do wykonania zjazdu. Należy jednak pamiętać, że zarządca drogi ma prawo nałożyć na nas obowiązek zgłoszenia rozpoczęcia prac budowlanych i opracowania tzw. projektu stałej i tymczasowej organizacji ruchu.

Wnioskując o uzgodnienie zjazdu należy również pamiętać, że zjazd musi spełniać wymagania rozporządzenia o drogach publicznych. Dotyczy to w szczególności jego szerokości, która nie powinna być większa niż szerokość jezdni w miejscu zjazdu, choć wielu zarządców wyraża zgodę na budowę szerszych zjazdów. Warto jednak pamiętać, że w przypadku stanowczej odmowy ze strony zarządcy, oficjalnie jedyną drogą w celu uzyskania zgody na nienormatywny zjazd jest opracowanie projektu budowlanego i wnioskowanie o uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę, wraz z uzyskaniem odpowiedniego odstępstwa od warunków technicznych dla zjazdów z dróg publicznych.

Stała organizacja ruchu drogowego to nic innego jak po prostu oznakowanie pionowe i poziome oraz wszelkiego rodzaju dodatkowe elementy jak progi zwalniające barierki, słupki itp. W niektórych wypadkach zdarza się, że wybudowanie zjazdu będzie wymagać zmiany stałej organizacji ruchu, najczęściej w zakresie oznakowania poziomego i likwidacji linii podwójnej ciągłej z wymalowaniem w jej miejscu linii przerywanej (abyśmy mogli korzystać ze zjazdu z każdego kierunku drogi).

W takim wypadku zarządca drogi może nałożyć na nas obowiązek sporządzenia projektu zmiany organizacji ruchu, który należy uzgodnić z zarządcą drogi oraz zatwierdzić w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miejskim (w miastach na prawach powiatu).

Oddzielnym problemem jest możliwość nałożenia na inwestora obowiązku sporządzenia projektu tymczasowej organizacji ruchu na czas prowadzonych robót. W projekcie takim zawarte są informacje na temat sposobu wygrodzenia jezdni, wprowadzenia chwilowych ograniczeń prędkości itp. Projekt taki również podlega zatwierdzeniu przez odpowiednie instytucje.

Wszystkie projekty organizacji ruchu możemy wykonać samodzielnie gdyż nie są do tego wymagane uprawnienia budowlane. W praktyce jednak warto powierzyć je projektantowi drogowemu, gdyż procedura uzgadniania i wymagania co do zakresu i formy samych projektów są w wielu miastach drastycznie różne i często wymagają wiedzy znacznie szerszej niż tylko znajomość kodeksu drogowego.

Obecnie pozwolenia na budowę ani zgłoszenia nie wymaga przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych pod warunkiem, że przebudowa nie dotyczy przegród zewnętrznych i podstawowych elementów konstrukcyjnych, których uszkodzenie mogłoby spowodować katastrofę budowlaną. Żadnych formalności nie wymaga również montaż klimatyzacji.

Do tej pory prace te wymagały zgłoszenia, a w niektórych wypadkach nawet pozwolenia na budowę, lecz i tak większość inwestorów tego nie robiła. Teoretycznie urząd miał prawo posądzić nas o samowolę budowlaną i nałożyć kary finansowe. Zmiany Prawa budowlanego są zatem odpowiedzią na zapotrzebowanie inwestorów i umożliwienie przeprowadzania prac, które nie zagrażają bezpieczeństwu konstrukcji bez żadnych formalności.

Wśród pozostałych zmian, które dotyczą inwestorów prywatnych na uwagę zasługuje zniesienie obowiązku zgłoszenia i pozwolenia na budowę dla budowy parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy nie przekraczającej 35m2. Należy jednak pamiętać, że dotyczy to powierzchni zabudowy, a nie użytkowej, a więc odnosi się do powierzchni liczonej w rzucie z góry po zewnętrznym obrysie ścian (czyli de facto oznacza powierzchnię, jaką budynek fizycznie zajmuje na działce). Jednocześnie rozpiętość konstrukcji tych budynków nie może przekraczać 4,8m.

Budowa wiat o powierzchni nie większej niż 35m2 wymaga obecnie jedynie zgłoszenia, pod warunkiem, że na działce znajduje się nie więcej niż dwie takie wiaty w przeliczeniu na każde 500m2 działki.

Dobrą informacją jest również fakt, że obecnie budowa przepustów o średnicy do 100cm nie wymaga ani zgłoszenia, ani pozwolenia. Sytuacja taka dotyczy często osób budujących zjazdy z dróg, przy których znajdują się rowy odwadniające. Zarządca drogi może w tym przypadku narzucić obowiązek wykonania przepustu w celu zapewnienia ciągłości przepływu wód w rowie.

Bez pozwolenia oraz zgłoszenia możemy również budować oczka wodne i przydomowe baseny pod warunkiem, że ich powierzchnia nie przekroczy 50m2. Do tej pory prace te wymagały zgłoszenia.

Znowelizowane Prawo budowlane znosi również obowiązek zgłoszenia zamiaru przebudowy obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i zagrodowych, jeśli są to budynki parterowe o powierzchni do 35m2 o rozpiętości nie większej niż 4,8m.

Pozwolenia na budowę nie wymaga również budowa silosów na materiały sypkie (mieszanki paszowe, otręby itp.) jeśli ich wysokość nie przekracza 7m. Do końca 2016r. pozwolenia nie wymagały jedynie silosy o wysokości do 4,5m. Wymagane jest jednak dla silosów o wysokości do 7m dokonanie zgłoszenia zamiaru ich budowy.

Do końca 2016 roku urząd, do którego wpłynął wniosek zgłoszenia zamiaru wykonania budowy miał 30 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu. Obecnie czas ten został skrócony do 21 dni, zatem po złożeniu wniosku musimy odczekać trzy tygodnie i jeśli nie otrzymamy decyzji sprzeciwu to możemy przystąpić do prac budowlanych.

Ponadto znowelizowana ustawa daje możliwość urzędom wydawanie decyzji o braku sprzeciwu przed upływem ww. 21 dni co, szczególnie w mniejszych urzędach, pozwoli na znaczne skrócenie czasu potrzebnego na analizę dokumentów i wydanie ostatecznej decyzji.

Ustawa doprecyzowuje zapisy dotyczące istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Zgodnie z przyjętymi zmianami, nie jest istotnym odstąpieniem od projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie nie przekracza 2 proc. wymiarów określonych w projekcie budowlanym i spełnia równocześnie inne warunki (m.in. nie zwiększa zakresu obszaru odziaływania obiektu, nie mieści się w zakresie wskazanych w ustawie odstępstw oraz nie narusza przepisów techniczno-budowlanych). Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl