Zmiany w Prawie budowlanym wejdą w życie po trzech miesiącach od daty publikacji w Dzienniku Ustaw, czyli 28 czerwca 2015r.
Jednakże nie wszystkie zapisy od razu będą obowiązywać w znowelizowanej formie. Dotyczy to części punktów z paragrafu 82b, który związany jest z pracą organów administracji architektoniczno-budowlanej.
Należy pamiętać, że w przypadku spraw (budów, przebudów, remontów, zgłoszonych i trwających postępowań o wydanie decyzji pozwolenia czy zgłoszenia itp.) rozpoczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie nowych przepisów Prawa budowlanego (czyli do 28 czerwca), obowiązują przepisy dotychczasowe.
Zaznaczamy, że omawiane w artykule kwestie to tylko niektóre ze zmian wprowadzanych przez znowelizowane Prawo budowlane.
Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie
Jedną z najistotniejszych zmian dla wielu inwestorów prywatnych jest zniesienie obowiązku uzyskania decyzji pozwolenia na budowę dla tradycyjnych domków jednorodzinnych.
Dotyczy to jednak tylko budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania (określany przez projektanta) mieści się w całości w granicy działki inwestora. Jeśli dom projektowany jest na kilku działkach, to obszar oddziaływania musi ograniczać się do powierzchni wszystkich tych działek.
Nie oznacza to jednak zupełnej samowoli inwestorów. Konieczne jest bowiem sporządzenie projektu budowlanego domku przez projektanta z odpowiednimi uprawnieniami. Do wniosku o zgłoszenie należy załączyć cztery egzemplarze projektu, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana w przypadku zgłaszania przebudowy domu jednorodzinnego, lecz jest konieczna przy jego budowie.
Ważną zmianą, która również wpływa na skrócenie czasu opracowania dokumentacji projektowej, jest brak konieczności uzyskania od gestorów sieci zapewnienia o dostępie do mediów (prąd, woda, gaz, kanalizacja itp.). Kwestia podłączenia budynku do odpowiednich mediów, zapewniających możliwość zamieszkania, weryfikowana będzie dopiero na etapie uzyskiwania decyzji pozwolenia na użytkowanie budynku, a nie, jak obecnie, na etapie występowania o decyzję o warunkach zabudowy.
W praktyce, zmiany wprowadzone w zakresie procedury budowy domków jednorodzinnych umożliwią skrócenie czasu potrzebnego na uzyskanie uzgodnień dokumentacji i ostatecznie ‒ zgody na budowę ‒ o ok. 1-2 miesiące.
Niestety zwiększy się w związku z tym zakres zadań projektanta, do którego obowiązków będzie należało także dokładne określenie obszaru oddziaływania inwestycji. W związku tym nie należy spodziewać się znacznego spadku cen dokumentacji projektowych – w praktyce ich sporządzenie i tak będzie wymagało takich samych uprawnień, przede wszystkim w branży architektonicznej i konstrukcyjnej.
Budynki gospodarcze, altany, garaże na zgłoszenie
Pozwolenia na budowę nie będzie wymagać postawienie wolno stojących, parterowych budynków gospodarczych, w tym również garaży, altan, ganków iogrodów zimowych, jeśli ich powierzchnia zabudowy (nie mylić z powierzchnią użytkową) nie przekroczy 35m2. Jednocześnie liczba takich obiektów nie może być większa niż jeden na każde 500m2 powierzchni działki.
W przypadku obiektów o powierzchni większej niż 35m2 lub gdy chcemy ich wybudować więcej niż jeden na każde 500m2 działki, konieczne będzie uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę.
Jeśli budynek spełnia kryteria budowy podlegającej jedynie zgłoszeniu, nie musimy załączać do wniosku pełnego projektu budowlanego. Wystarczą jedynie odpowiednie szkice i rysunki oraz opis rodzaju i zakresu prac w samym wniosku.
Budowa ogrodzenia przy drodze bez żadnych formalności
Zgodnie z nowym prawem budowlanym, zgłoszenia wymagać będzie jedynie budowa ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20m, niezależnie od jego lokalizacji (przy drodze lub od strony sąsiada).
Do tej pory zgłoszenia wymagały ogrodzenia stawiane od strony dróg publicznych, parkingów i placów. Po wejściu w życie omawianych zmian postawienie ogrodzenia o wysokości mniejszej niż 2,20m nie będdzie wymagało ani zgłoszenia, ani pozwolenia na budowę.
Nie oznacza to jednak, że mamy nieograniczoną możliwość wyboru rodzaju ogrodzenia. Musimy bowiem sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki obwiązuje dla naszej działki, aby upewnić się, czy MPZP nie zabrania lub nie narzuca konkretnych rodzajów ogrodzeń. Często spotyka się na przykład zapis, że od strony dróg publicznych zakazuje się budowy ogrodzeń z betonowych elementów prefabrykowanych.
W takim przypadku, mimo braku konieczności zgłaszania budowy, musimy przestrzegać tych zasad, gdyż ich złamanie może, w razie kontroli, skończyć się nakazem rozbiórki ogrodzenia.
Jednocześnie należy pamiętać, że w przypadku lokalizacji w pobliżu cieków wodnych, rzek itp. ogrodzenie powinno także spełniać warunki ustawy Prawo wodne.
Budowa zjazdu z drogi publicznej na zgłoszenie
Do tej pory do budowy każdego zjazdu z drogi publicznej, konieczne było uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę. Znowelizowane Prawo budowlane zakłada jedynie konieczność zgłoszenia zamiaru budowy zjazdu.
Nie wyklucza to jednak obowiązku uzyskania zgody zarządcy drogi na lokalizację zjazdu. Zgoda ta stanowić będzie załącznik do wniosku o zgłoszenie zamiaru budowy zjazdu.
W przypadku budowy zjazdu nad sieciami uzbrojenia, zarządca drogi lub urząd przyjmujący wniosek zgłoszenia może nakazać nam dodatkowe uzgodnienie lokalizacji i konstrukcji planowanego zjazdu z gestorami tych sieci (co często, niestety, wiąże się z dodatkowymi opłatami).
Budowa szamba i przydomowej oczyszczalni ścieków
Nowelizacja Prawa budowlanego doprecyzowuje często dyskutowaną kwestię obowiązku zgłaszania zamiaru budowy przydomowej oczyszczalni ścieków i tzw. szamba.
Zgodnie z art. 29 pkt. 1 ust. 3 i 3a, pozwolenia nie wymaga budowa przydomowej oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5m3 na dobę oraz budowa zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe (szambo) o pojemności nie większej niż 10m3.
Obie budowy wymagają jednak zgłoszenia w Urzędzie Miasta lub Starostwie Powiatowym. Do wniosku o zgłoszenie nie trzeba załączać projektu budowlanego, wystarczą odpowiednie szkice i, ewentualnie, „karty katalogowe producenta” oraz doprecyzowanie rodzaju i zakresu prac w samym wniosku.
Zgłoszenie zamiast pozwolenia - zmiany formalne
Znowelizowane Prawo budowlane nie narzuca dla wszystkich robót podlegających zgłoszeniu, obowiązku sporządzenia projektu budowlanego, wykonanego przez projektanta z odpowiednimi uprawnieniami.
Zgodnie z art. 30 pkt. 2, w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Dodatkowo należy załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice, rysunki, obliczenia, uzgodnienia, pozwolenia i opinie.
Istotną zmianą, z punktu widzenia inwestora, jest wydłużenie czasu, w którym inwestor może rozpocząć roboty zgłoszone we wniosku, z dwóch (obecnie) do trzech lat. Dopiero jeśli w ciągu trzech lat nie rozpoczniemy budowy, konieczne będzie ponowne wystąpienie z wnioskiem o zgłoszenie.
Czas ten liczy się od planowanej daty rozpoczęcia prac wskazanej we wniosku, a nie od daty faktycznego złożenia wniosku (w praktyce najczęściej jest to data o miesiąc późniejsza niż data złożenia wniosku w urzędzie).
Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
