Dojazd do posesji przez działkę sąsiada

W praktyce zdarzają się sytuacje, że działki budowlane zostały podzielone w taki sposób, że dojazd do nich z drogi publicznej jest niemożliwy. W takich wypadkach należy ubiegać się o tzw. służebność dojazdu, czyli wyznaczenie drogi, która będzie prowadzić do naszej posesji przez działki sąsiednie. Niestety wiąże się to z licznymi formalnościami i najczęściej wizytą w sądzie.

Kiedy można ubiegać się o ustanowienie służebności dojazdu?

Zgodnie z artykułem 145 kodeksu cywilnego, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może zażądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej czyli tzw. drogi koniecznej.

Droga ta powinna zostać wyznaczona w sposób zapewniający potrzeby dojazdowe działki, która obecnie nie posiada dostępu do drogi publicznej. Jednocześnie jednak droga konieczna powinna w jak najmniejszym stopniu ingerować w grunty działek sąsiednich, aby ograniczyć wszelkie niedogodności związane z wytyczeniem takiej drogi.

Dla kogo i na jaki okres Sąd ustanawia służebność dojazdu?

Zgodnie z artykułem 285 kodeksu cywilnego, służebność gruntowa, czyli w naszym wypadku służebność drogowa (przejazdu) polega na nieograniczonym prawie przejścia i przejazdu przez nieruchomość sąsiada. Osobą uprawnioną do przejazdu i przejścia będzie każdorazowy właściciel nieruchomości władającej, czyli nieruchomości na rzecz której ustanowiono służebność.

Jednocześnie sąd, podczas analizowania sprawy, może częściowo ograniczyć swobodę przejazdu, np. dla ciężkich samochodów ciężarowych. Sytuacja taka może mieć miejsce, jeśli przejazd ciężkich pojazdów, np. typu TIR, powodowałby znaczące zniszczenia terenu działki sąsiada, np. w sytuacji gdy posiada on w tym miejscu własny podjazd i utwardzoną własnym kosztem nawierzchnię. W praktyce sytuacje takie dotyczą raczej przypadków, gdy służebność ustanawiana jest przez działki będące własnością publiczna, tj. np. przez deptaki, szerokie chodniki itp., gdy dana nieruchomość nie posiada możliwości wykonania zjazdu bezpośrednio z drogi. W takich przypadkach na wjeździe stawia się najczęściej zakaz ruchu pojazdów powyżej określonego tonażu.

Zniesienie służebności drogi koniecznej

Służebność gruntowa ustanawiana jest bezterminowo, jednakże nie oznacza to, że zniesienie służebności jest całkowicie niemożliwe.

Zgodnie z artykułem 291 kodeksu cywilnego, jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Ponadto, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Jeśli natomiast służebność gruntowa straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (np. posesja ta posiada już zjazd z innej drogi publicznej), właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Należy mieć także na uwadze, że zgodnie z art. 293 kodeksu cywilnego, służebność wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Oznacza to, że zaniechanie używania ustanowionej drogi koniecznej, np. poprzez dojazd do działki inną drogą, stanowi podstawę do zniesienia tej służebności.

Kto ponosi koszty utrzymania drogi koniecznej?

Zgodnie z artykułem 289 kodeksu cywilnego, obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej, czyli nieruchomości, na rzecz której ustanowiona została służebność.

Oznacza to, że jeśli posiadamy prawnie unormowaną służebność przejazdu przez część działki sąsiada, będziemy musieli finansować lub współfinansować w kosztach utrzymania i naprawy drogi (np. wyrównanie tłuczniem, gruzem itp.).

Formalności przy wnioskowaniu o służebność przejazdu

Umowa między sąsiadami

Służebność gruntowa może być unormowana poprzez spisanie odpowiedniej umowy między sąsiadami, do której powinna zostać załączona mapka z wrysowaną drogą dojazdową (wystarczy wyłącznie określenie jej szerokości i długości na działce sąsiada). W porozumieniu takim strony mogą umówić się na bezpłatne wykorzystanie dojazdu lub za wynagrodzeniem dla strony obciążonej służebnością.

Podział i wykup części działki pod drogę

Kolejnym sposobem jak odkupienie od sąsiada części działki. Wiąże się to z największymi kosztami, gdyż po za kosztem wykupu (za kwotę ustaloną między stronami) dochodzą koszty podziału nieruchomości i obsługi geodezyjnej (przy podziale jednej działki na dwie koszty geodezyjne powinny zamknąć się w kwocie 1000zł).

Sądowe ustanowienie służebności dojazdu

Jeśli nie ma możliwości polubownego porozumienia się między sąsiadami, konieczne jest wystąpienie do sądu, o ustanowienie drogi koniecznej, czyli odpowiedniej służebności gruntowej.

W tym celu należy złożyć w sądzie odpowiedni wniosek wraz z załącznikami. Przede wszystkim należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Jeśli nie dysponujemy tymi informacjami, musimy wnioskować do Starostwa lub odpowiedniej instytucji dla danego miasta o udostępnienie wypisu z rejestru gruntów.

Co prawda do poznania danych właściciela wystarczy nam tzw. wypis uproszczony, jednakże dla późniejszych formalności sądowych konieczny będzie tzw. wypis pełny, więc warto od razu o taki wystąpić, aby nie powielać kosztów.

Potrzeba będzie również mapa ewidencyjna, na której wyznaczymy część działki sąsiedniej, po której chcemy aby przebiegała droga konieczna. Warto jednak pamiętać, aby już na tym etapie drogę planować tak, aby w jak najmniejszym stopniu ograniczała swobodę użytkowania działki sąsiadowi.

Od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej pobierana jest opłata sądowa w kwocie 200zł.

Niestety musimy liczyć się z tym, że w polskich realiach sprawy dotyczące ustanowienia drogi koniecznej trwają przeważnie kilka lat. Jeśli dopisze nam szczęście możemy uzyskać decyzję sądu w ciągu 2-3 lat, lecz czasami czas ten dochodzi nawet do 7 lat i więcej.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl