Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
zbudujmydom.plNowoczesny portal budowlany

Dojazd do posesji przez działkę sąsiada

Przy braku możliwości dotarcia do działki konieczna jest droga konieczna czyli służebność dojazdu lub służebność przejazdu. Dojazd do posesji przez działkę sąsiada jest możliwy, jest to tzw. służebność dojazdu do posesji przy braku dojazdu do działki. Składa się wniosek do sądu o drogę konieczną lub odpowiedni wniosek do sądu o służebność. Kwestia inna to ile trwa sprawa o ustanowienie drogi koniecznej.
Źródło: ShutterStock
Nawet najbardziej atrakcyjna działka może stanowić istotny problem dla inwestora, jeśli nie posiada zalegalizowanego dojazdu z drogi publicznej. Każda działka ma prawo do takiego dojazdu, lecz czasami wymagać to może uzyskania służebności przejazdu przez działkę sąsiada.

W praktyce zdarzają się sytuacje, że działki budowlane zostały podzielone w taki sposób, że dojazd do nich z drogi publicznej jest niemożliwy. W takich wypadkach należy ubiegać się o tzw. służebność dojazdu, czyli wyznaczenie drogi, która będzie prowadzić do naszej posesji przez działki sąsiednie. Niestety wiąże się to z licznymi formalnościami i najczęściej wizytą w sądzie.

Kiedy można ubiegać się o ustanowienie służebności dojazdu?

Zgodnie z artykułem 145 kodeksu cywilnego, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może zażądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej czyli tzw. drogi koniecznej.

Droga ta powinna zostać wyznaczona w sposób zapewniający potrzeby dojazdowe działki, która obecnie nie posiada dostępu do drogi publicznej. Jednocześnie jednak droga konieczna powinna w jak najmniejszym stopniu ingerować w grunty działek sąsiednich, aby ograniczyć wszelkie niedogodności związane z wytyczeniem takiej drogi.

Dla kogo i na jaki okres Sąd ustanawia służebność dojazdu?

Zgodnie z artykułem 285 kodeksu cywilnego, służebność gruntowa, czyli w naszym wypadku służebność drogowa (przejazdu) polega na nieograniczonym prawie przejścia i przejazdu przez nieruchomość sąsiada. Osobą uprawnioną do przejazdu i przejścia będzie każdorazowy właściciel nieruchomości władającej, czyli nieruchomości na rzecz której ustanowiono służebność.

Jednocześnie sąd, podczas analizowania sprawy, może częściowo ograniczyć swobodę przejazdu, np. dla ciężkich samochodów ciężarowych. Sytuacja taka może mieć miejsce, jeśli przejazd ciężkich pojazdów, np. typu TIR, powodowałby znaczące zniszczenia terenu działki sąsiada, np. w sytuacji gdy posiada on w tym miejscu własny podjazd i utwardzoną własnym kosztem nawierzchnię. W praktyce sytuacje takie dotyczą raczej przypadków, gdy służebność ustanawiana jest przez działki będące własnością publiczna, tj. np. przez deptaki, szerokie chodniki itp., gdy dana nieruchomość nie posiada możliwości wykonania zjazdu bezpośrednio z drogi. W takich przypadkach na wjeździe stawia się najczęściej zakaz ruchu pojazdów powyżej określonego tonażu.

Zniesienie służebności drogi koniecznej

Służebność gruntowa ustanawiana jest bezterminowo, jednakże nie oznacza to, że zniesienie służebności jest całkowicie niemożliwe.

Zgodnie z artykułem 291 kodeksu cywilnego, jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Ponadto, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Jeśli natomiast służebność gruntowa straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (np. posesja ta posiada już zjazd z innej drogi publicznej), właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Należy mieć także na uwadze, że zgodnie z art. 293 kodeksu cywilnego, służebność wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Oznacza to, że zaniechanie używania ustanowionej drogi koniecznej, np. poprzez dojazd do działki inną drogą, stanowi podstawę do zniesienia tej służebności.

Kto ponosi koszty utrzymania drogi koniecznej?

Zgodnie z artykułem 289 kodeksu cywilnego, obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej, czyli nieruchomości, na rzecz której ustanowiona została służebność.

Oznacza to, że jeśli posiadamy prawnie unormowaną służebność przejazdu przez część działki sąsiada, będziemy musieli finansować lub współfinansować w kosztach utrzymania i naprawy drogi (np. wyrównanie tłuczniem, gruzem itp.).Przy braku możliwości dotarcia do działki konieczna jest droga konieczna czyli służebność dojazdu lub służebność przejazdu. Dojazd do posesji przez działkę sąsiada jest możliwy, jest to tzw. służebność dojazdu do posesji przy braku dojazdu do działki. Składa się wniosek do sądu o drogę konieczną lub odpowiedni wniosek do sądu o służebność. Kwestia inna to ile trwa sprawa o ustanowienie drogi koniecznej.

Formalności przy wnioskowaniu o służebność przejazdu

Umowa między sąsiadami

Służebność gruntowa może być unormowana poprzez spisanie odpowiedniej umowy między sąsiadami, do której powinna zostać załączona mapka z wrysowaną drogą dojazdową (wystarczy wyłącznie określenie jej szerokości i długości na działce sąsiada). W porozumieniu takim strony mogą umówić się na bezpłatne wykorzystanie dojazdu lub za wynagrodzeniem dla strony obciążonej służebnością.

Podział i wykup części działki pod drogę

Kolejnym sposobem jak odkupienie od sąsiada części działki. Wiąże się to z największymi kosztami, gdyż po za kosztem wykupu (za kwotę ustaloną między stronami) dochodzą koszty podziału nieruchomości i obsługi geodezyjnej (przy podziale jednej działki na dwie koszty geodezyjne powinny zamknąć się w kwocie 1000zł).

Sądowe ustanowienie służebności dojazdu

Jeśli nie ma możliwości polubownego porozumienia się między sąsiadami, konieczne jest wystąpienie do sądu, o ustanowienie drogi koniecznej, czyli odpowiedniej służebności gruntowej.

W tym celu należy złożyć w sądzie odpowiedni wniosek wraz z załącznikami. Przede wszystkim należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Jeśli nie dysponujemy tymi informacjami, musimy wnioskować do Starostwa lub odpowiedniej instytucji dla danego miasta o udostępnienie wypisu z rejestru gruntów.

Co prawda do poznania danych właściciela wystarczy nam tzw. wypis uproszczony, jednakże dla późniejszych formalności sądowych konieczny będzie tzw. wypis pełny, więc warto od razu o taki wystąpić, aby nie powielać kosztów.

Potrzeba będzie również mapa ewidencyjna, na której wyznaczymy część działki sąsiedniej, po której chcemy aby przebiegała droga konieczna. Warto jednak pamiętać, aby już na tym etapie drogę planować tak, aby w jak najmniejszym stopniu ograniczała swobodę użytkowania działki sąsiadowi.

Od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej pobierana jest opłata sądowa w kwocie 200zł.

Niestety musimy liczyć się z tym, że w polskich realiach sprawy dotyczące ustanowienia drogi koniecznej trwają przeważnie kilka lat. Jeśli dopisze nam szczęście możemy uzyskać decyzję sądu w ciągu 2-3 lat, lecz czasami czas ten dochodzi nawet do 7 lat i więcej.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

(11 listopada 2014)
Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytowy

Myślisz o zakupie domu czy mieszkania lub może planujesz rozpocząć budowę? Zobacz ile wyniesie cię orientacyjna rata kredytu hipotecznego.
Cena nieruchomości:
Udział własny: 20 %
(Wiele banków wymaga udziału własnego na poziomie min. 20%.)
5%80%
Okres spłaty: 30 lat
(Im krótszy okres tym wyższa rata miesięczna. Najczęściej wybierany okres to 25 lub 30 lat.)
5 lat35 lat
Szacunkowa rata miesięczna:
0
Powyższa kalkulacja ma charakter orientacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 par. 1 Kodeksu Cywilnego. Ostateczne warunki finansowania zależą od decyzji banku i oceny zdolności kredytowej.
śledź nas na Facebook
Kalkulator kredytowy
Kalkulator kredytowy
Ceny mieszkań w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce
Jak urządzić pokój nastolatka?
Jak urządzić pokój nastolatka?

Pokój nastolatka - jak połączyć styl z funkcjonalnością?

Pokój nastolatka - jak połączyć styl z funkcjonalnością?

Jak ubezpieczyć instalację fotowoltaiczną?
Jak ubezpieczyć instalację fotowoltaiczną?

Czy ubezpieczenie instalacji fotowoltaicznej to opłacalna inwestycja?

Czy ubezpieczenie instalacji fotowoltaicznej to opłacalna inwestycja?

Jak odświeżyć małą łazienkę za pomocą farby?
Jak odświeżyć małą łazienkę za pomocą farby?

Jak odświeżyć małą łazienkę za pomocą farby? Pomysły i inspiracje

Jak odświeżyć małą łazienkę za pomocą farby? Pomysły i inspiracje

instalator podczas montażu ogrzewania podłogowego
instalator podczas montażu ogrzewania podłogowego

Jakie cechy powinna mieć dobra hurtownia instalacyjna?

Jakie cechy powinna mieć dobra hurtownia instalacyjna?

Czym charakteryzują się płyty węglowe?
Czym charakteryzują się płyty węglowe?

Czym charakteryzują się płyty węglowe i gdzie są stosowane?

Czym charakteryzują się płyty węglowe i gdzie są stosowane?

Jak dobrze wybrać materiały do budowy domu?
Jak dobrze wybrać materiały do budowy domu?

Remont domu i mieszkania - jak wybierać materiały? Czy najdroższe zawsze oznacza najlepsze?

Remont domu i mieszkania - jak wybierać materiały? Czy najdroższe zawsze oznacza najlepsze?

Zakup materiałów budowlanych
Zakup materiałów budowlanych

Gdzie warto kupować materiały na budowę domu i jak skutecznie negocjować ceny?

Gdzie warto kupować materiały na budowę domu i jak skutecznie negocjować ceny?

Alpinizm przemysłowy - zobacz najnowsze oferty pracy
Alpinizm przemysłowy - zobacz najnowsze oferty pracy

Alpinizm przemysłowy w budownictwie - zawód z przyszłością

Alpinizm przemysłowy w budownictwie - zawód z przyszłością

Automatyczne napędy do bram
Automatyczne napędy do bram

Wygodne i niezawodne rozwiązanie - automatyka i napędy do bram

Wygodne i niezawodne rozwiązanie - automatyka i napędy do bram

Czym są bity i jak dobrze wybrać odpowiedni rodzaj?
Czym są bity i jak dobrze wybrać odpowiedni rodzaj?

Co to jest bit i jakie są jego rodzaje?

Co to jest bit i jakie są jego rodzaje?

Ceny materiałów budowlanych - gdzie można oszczędzić?
Ceny materiałów budowlanych - gdzie można oszczędzić?

Jakie materiały są najdroższe przy budowie domu? Co wpływa na koszt budowy?

Jakie materiały są najdroższe przy budowie domu? Co wpływa na koszt budowy?

Ciepły dom to nie tylko izolacja ścian
Ciepły dom to nie tylko izolacja ścian

Ciepły dom to nie tylko izolacja ścian - poznaj rolę podwalin w energooszczędnym budownictwie

Ciepły dom to nie tylko izolacja ścian - poznaj rolę podwalin w energooszczędnym budownictwie

Jak chronić się przed owadami w domu?
Jak chronić się przed owadami w domu?

Skuteczne sposoby na ochronę przed owadami w domu i mieszkaniu

Skuteczne sposoby na ochronę przed owadami w domu i mieszkaniu

Jak dobrać klamki do drzwi zewnętrznych?
Jak dobrać klamki do drzwi zewnętrznych?

Klamki do drzwi zewnętrznych - jak dopasować do specyfiki miejsca?

Klamki do drzwi zewnętrznych - jak dopasować do specyfiki miejsca?

Narzędzia do majsterkowania
Narzędzia do majsterkowania

Ruszamy po różnego rodzaju narzędzia do elektromarketu

Ruszamy po różnego rodzaju narzędzia do elektromarketu

Błędy przy montażu śrub SB i sposoby ich uniknięcia
Błędy przy montażu śrub SB i sposoby ich uniknięcia

Błędy przy montażu śrub SB - jak ich uniknąć?

Błędy przy montażu śrub SB - jak ich uniknąć?

Nowoczesne stylowe oświetlenie ogrodowe
Nowoczesne stylowe oświetlenie ogrodowe

Latarnie ogrodowe - stylowe oświetlenie dla Twojego ogrodu

Latarnie ogrodowe - stylowe oświetlenie dla Twojego ogrodu

Pompa ciepła - jak wybrać dobry model?
Pompa ciepła - jak wybrać dobry model?

Zmiana gazu na pompę ciepła - skrócony poradnik dla inwestora

Zmiana gazu na pompę ciepła - skrócony poradnik dla inwestora

Jak podpisać dobrą umowę na roboty budowlane i remontowe?
Jak podpisać dobrą umowę na roboty budowlane i remontowe?

Umowa na roboty budowlane - kiedy warto ją zawrzeć i co powinna zawierać?

Umowa na roboty budowlane - kiedy warto ją zawrzeć i co powinna zawierać?

śledź nas na Facebook
Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytowy

Myślisz o zakupie domu czy mieszkania lub może planujesz rozpocząć budowę? Zobacz ile wyniesie cię orientacyjna rata kredytu hipotecznego.
Cena nieruchomości:
Udział własny: 20 %
(Wiele banków wymaga udziału własnego na poziomie min. 20%.)
5%80%
Okres spłaty: 30 lat
(Im krótszy okres tym wyższa rata miesięczna. Najczęściej wybierany okres to 25 lub 30 lat.)
5 lat35 lat
Szacunkowa rata miesięczna:
0
Powyższa kalkulacja ma charakter orientacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 par. 1 Kodeksu Cywilnego. Ostateczne warunki finansowania zależą od decyzji banku i oceny zdolności kredytowej.

Polecane artykuły

Porady prawne

Więcej artykułów...
Korzystając ze strony, akceptujesz naszą politykę prywatności i wyrażasz zgodę na zapisywanie cookies.