Odbiór mieszkania od dewelopera – co należy sprawdzić?

Odbiór mieszkania wymaga pewnej wiedzy z zakresu budownictwa oraz odpowiednich narzędzi. Pamiętajmy przede wszystkim, aby nic nie robić w pośpiechu.

W umowie kupna warto zawrzeć klauzulę o odbiorze technicznym, który powinien zostać wykonany w obecności obu stron – kupujących i dewelopera lub przedstawiciela spółdzielni.

W umowie warto także dokładnie określić cały zakres prac wykończeniowych, które są po stronie sprzedającego. Dotyczy to takich kwestii jak tynki, gładzie, ewentualnie malowania, montaż gniazdek i włączników, parametry stolarki okiennej, drzwi wejściowych itp.

Odbiór samodzielny - jakie przyrządy ze sobą zabrać?

Na odbiór możemy wybrać się z odpowiednim specjalistą lub wykonać go samodzielnie. Dla osób nie mających zbyt dużego doświadczenia w pracach budowlanych zalecamy skorzystanie z oferty inżynierów budownictwa, którzy za ok 200-350zł (w zależności od miasta i wielkości mieszkania) pomogą nam w czasie odbioru.

Jeśli zdecydujemy się na samodzielne spisanie protokołu technicznego, warto zaopatrzyć się w kilka przyrządów.

Najważniejsze z nich to miarka, najlepiej długości 5-7m, poziomica oraz kątownik. W celu sprawdzenia spionowania ścian zalecana jest poziomica o długości min. 1,5m. Krótszą poziomicą nie zawsze będziemy w stanie dokładnie skontrolować ściany na całej wysokości. Zaleca się również zakup niewielkiej poziomicy (20-30cm), która pozwoli nam na szybkie i łatwe skontrolowanie prawidłowości ustawienia parapetów wewnętrznych i zewnętrznych (sprawdzenie, czy przypadkiem nie są one nachylone do okna, co będzie powodować zaleganie wody).

Kątownik warto zakupić jako stalowy, z niewielkim podcięciem w miejscu kąta prostego. Pozwoli on na dokładne sprawdzenie wszystkich narożników w mieszkaniu. Ma to znaczenie głównie tam, gdzie będziemy ustawiać meble na wymiar (kuchnie, łazienki, miejsca na szafy w zabudowie itp.).

Obowiązkowo zabierzmy ze sobą również projekt mieszkania, a dokładnie plan z rozkładem pomieszczeń i ich wymiarami. Pozwoli nam to szybko skontrolować rzeczywistą powierzchnię wszystkich pomieszczeń na zgodność z projektem i umową (pamiętajmy, że najczęściej cena mieszkania obliczana jest właśnie za metry kwadratowe). Nie zapomnijmy również o kalkulatorze, który znacznie usprawni kontrolę powierzchni.

Koszt wszystkich przyrządów do samodzielnego odbioru zamknie się w kwocie 150-200zł.

Pomiary pomieszczeń i ich porównanie z projektem

Niezależnie od tego w jakim stanie zakupujemy mieszkanie, powinniśmy dokładnie pomierzyć wszystkie powierzchnie pomieszczeń, w tym również korytarze, łazienki, schowki itp. W tym celu posłuży nam właśnie miara, najlepiej o długości 5-7m. Po naniesieniu wszystkich długości i obliczeniu powierzchni mieszkania, skontrolujmy ją z powierzchnią wpisaną na umowie. W razie niezgodności od razu wyjaśnijmy, z czego one wynikają.

Najczęściej powierzchnia będzie nieco większa niż w projekcie, co może wynikać ze zmiany materiałów na ściany działowe (zmiana grubości ścianek). Zgodnie z prawem, jeśli deweloper nie uprzedził nas o tym fakcie pisemnie i nie otrzymał naszej akceptacji, takie zwiększenie powierzchni na etapie odbioru nie może być podstawą do dodatkowych roszczeń finansowych ze strony dewelopera.

Dużą uwagę przywiązujmy również do sprawdzenia prawidłowych kątów między ścianami. W tym celu posłużymy się kątownikiem. Warto od razu na początku spotkania zaznaczyć, że będziemy dokładnie kontrolować wszystkie elementy i nie dajmy się pospieszać deweloperowi.

Jeśli odchylenia od kąta prostego są na prawdę niewielkie, to w pokojach sypialnianych możemy pokusić się o ich przyjęcie. Obowiązkowo jednak żądajmy wyrównania kątów w łazienkach i kuchniach, gdzie prawdopodobnie będziemy zamawiać meble na wymiar (od ściany do ściany) oraz będziemy musieli dokładnie spionować i spoziomować urządzenia sanitarne (np. kabina prysznicowa w narożniku).

Jeśli na danych ścianach będą układane płytki, to co prawda możliwe jest wyrównanie kątów na etapie prac glazurniczych. Może się to jednak wiązać z koniecznością zużycia więcej zaprawy klejowej lub podkuwania tynków, co przełoży się na wzrost kosztów wykończenia i wydłużenie prac.

Koniecznie należy sprawdzić spionowanie ścian w miejscach wnęk na szafy w zabudowie. Ewentualne odchylenia od pionu będą od razu widoczne, gdyż stolarz będzie musiał wykonać drzwi szafy idealnie pionowo, aby mogły się one prawidłowo przesuwać.

Sprawdzenie ścian, sufitów i podłóg

Kontrola ścian i sufitów, po za ich spionowaniem i kątami w narożnikach, polega także na sprawdzeniu jakości wykonania tynków i ewentualnych gładzi.

Powinny być one równe na całej powierzchni i gładkie, bez większych wgnieceń czy ubytków. Szczególnie istotne jest dokładne wykonanie narożników, które najbardziej narażone są na uszkodzenia.

Jeśli to możliwe, warto zrezygnować z często oferowanej przez deweloperów opcji tzw. jednokrotnego malowania ścian na biało. W praktyce większość deweloperów użyje najtańszych farb niskiej jakości, bez dokładnego gruntowania ścian (lub co gorsza czasami fachowcy potrafią mieszać grunty z farbą).

Na nowych tynkach i gładziach każda farba będzie wyglądać dobrze, nawet najgorszej jakości. Problemy zaczną się, gdy będziemy chcieli ścianę czy sufit przemalować na inny kolor, zakupimy drogą farbę, a w czasie malowania stara farba będzie nam odchodzić pod wałkiem.

Dlatego najlepszym rozwiązaniem przy zakupie mieszkania czy domu jest podpisanie umowy na wykończenie ścian tynkiem (ewentualnie płytami g-k, choć jest to dla nas mniej korzystne rozwiązanie) i warstwą gładzi, bez malowania.

Kontrola podłóg sprowadza się do sprawdzenia jej poziomu, co ułatwi nam długa poziomica (min. 1,5m). Ewentualne niewielkie ubytki nie będą problemem i możemy je przyjąć (łatwo uzupełnimy je np. masą samopoziomującą przed układaniem podłóg). Problemem jednak będą wgłębienia na większych powierzchniach (trudniejsze do samodzielnego spoziomowania) oraz wszelkie wybrzuszenia. Częstą wadą jest nadmiar wylewki betonowej przy ścianach, co istotnie utrudni układanie podłogi, szczególnie drewnianej. Te wady powinniśmy wpisać w protokole z adnotacją o konieczności ich poprawy przez sprzedającego.

Sprawdzenie instalacji elektrycznej, wodnej i sanitarnej

W zakresie instalacji elektrycznej upewnijmy się czy wszystkie punkty świetlne i gniazdka działają prawidłowo. W tym celu zakupmy żarówkę z oprawą. Sprawdźmy dokładnie wszystkie gniazdka, kolejno włączając żarówkę we wszystkich pomieszczeniach. Jednocześnie skontrolujmy ilość gniazdek z projektem, jeśli posiadamy plan branży elektrycznej. W każdy pokoju powinien być co najmniej jeden punkt świetlny na suficie oraz kilka gniazdek na ścianach.

Rzadko, ale czasami zdarza się, że instalacja elektryczna, mimo że kolejno włączane gniazdka i światła sufitowe działają bez zarzutu, to po włączeniu wszystkich punktów świetlnych zaczną one migać lub się przepalać. Możemy to sprawdzić zakupując większą ilość żarówek z oprawą. W praktyce wystarczy w większości przypadków skontrolowanie zachowania instalacji przy jednoczesnym włączeniu 7-10 żarówek, w różnych pomieszczeniach.

Napięcie w gniazdkach i luźnych przewodach (np. z sufitu) sprawdzimy również specjalnym czujnikiem dotykowym lub zbliżeniowym. Należy jednak uważać, gdyż czujniki zbliżeniowe, szczególnie przy maksymalnej sile pomiaru, mogą wskazywać niepoprawne wyniki.

W zakresie instalacji wodnych i sanitarnych należy przede wszystkim sprawdzić, czy poprawnie zostały rozmieszczone i doprowadzone wszystkie dopływy i odpływy do urządzeń sanitarnych (łazienka) oraz do zmywarki i zlewu w kuchni (może tutaj być jedno podłączenie – woda zimna + ciepła + odpływ, które „rozszyjemy” sobie na zlew i zmywarkę). Każda umywalka powinna mieć podłączenie wody ciepłej i zimnej, podobnie jak wanna czy kabina prysznicowa. Ważne jest również doprowadzenie zimnej wody i odpływu dla pralki (odpływ powinien być umieszczony na wysokości ok. 50-60cm nad posadzką, aby pralka prawidłowo odprowadzała wodę w czasie pracy). Sprawdźmy również doprowadzenie odpływu i wody do toalety.

Na wszystkich dopływach wody (zimnej i ciepłej) powinny znajdować się zaworki lub zaślepki zabezpieczające, które nie mogą przeciekać.

Stolarka okienna i drzwiowa

Najczęściej zakupujemy mieszkanie wyłącznie z drzwiami zewnętrznymi (wejściowymi). Musimy wtedy dokładnie pomierzyć otwory w ścianach wewnętrznych. Jeśli w projekcie przewidziano np. drzwi ze skrzydłem szerokości 80cm, oznacza to, że otwór w ścianie powinien mieć szerokość 88-92cm (kilka centymetrów więcej z każdej strony). Wysokość otworów drzwiowych powinna wynosić ok. 208-215cm. Takie wymiary pozwolą na swobodny wybór większości drzwi wewnętrznych, bez konieczności poszerzania otworów (ewentualne późniejsze wycinanie poszerzenia wiąże się z dużym zapyleniem i zabrudzeniem całego mieszkania).

Drzwi wejściowe powinny być w dobrym stanie, bez żadnych uszkodzeń, wgnieceń, zarysowań itp. Należy również sprawdzić dokładność spionowania skrzydła drzwi i samej ościeżnicy (ewentualne błędy z czasem spowodują wyboczenie i trudności z zamykaniem się drzwi).

Stolarka okienna również nie powinna posiadać żadnych uszkodzeń. Szczególnie ważny jest stan parapetów, ram okiennych i samych szyb. Często ramy są oklejone. W takim wypadku dokładnie przyjrzyjmy się okleinie, czy na pewno jest ona fabryczna. Jeśli tak, to nie musimy jej zrywać (przyda się na czas malowania pokoju), sprawdźmy jedynie czy nie jest nigdzie uszkodzona, zarysowana itp.

Okna obowiązkowo należy sprawdzać, jeśli są czyste. Tylko wtedy będziemy w stanie dostrzec ewentualne zarysowania. Warto zatem uprzedzić o fakcie kontroli szyb wcześniej, aby deweloper zlecił pracownikom umycie szyb i całych okien. Jeśli w czasie odbioru napotkamy na brudne szyby, warto je przemyć choćby samą wodą (możemy na wszelki wypadek wziąć ze sobą małe wiadro lub miskę na wodę i 1-2 szmatki do przemycia szyb, parapetów, ram, drzwi itp.).

Piwnica, schowek, garaż

W czasie odbioru skontrolujmy również stan ewentualnego garażu lub samego miejsca w garażu podziemnym, schowków, piwnicy itp. Nie dajmy się zwieść „zapewnieniom” o idealnym stanie tych pomieszczeń „na słowo”. Warto poświęcić poł godziny więcej na odbiór niż później kilka dni na samodzielne naprawy błędów dewelopera.

Mieszkanie pod klucz - dokładne sprawdzenie jakości wykończenia

W przypadku zakupu mieszkania z docelowym wykończeniem takim jak płytki ceramiczne, podłogi drewniane, malowanie itp. należy bardzo dokładnie sprawdzić jakość wszystkich tych prac. Jeśli po naszej stronie jest zakup wszystkich materiałów (farby, deski, płytki itp.) z góry uprzedźmy dewelopera, żeby pozostawił nam puste opakowania. Pozwoli to na sprawdzenie, czy na pewno użyte zostały nasze materiały w prawidłowej ilości (oczywiście nawet w tym przypadku możliwe są oszustwa, lecz ich ryzyko znacznie maleje).

W przypadku płytek ceramicznych i gresowych warto je opukać aby sprawdzić, czy na pewno dokładnie naniesiono zaprawę klejową (głuchy odgłos oznacza brak kleju w danym miejscu, co może doprowadzić do odpadania płytek).

Jeśli deweloper instalował również urządzenia sanitarne, należy dokładnie sprawdzić ich stan (brak zarysowań, pęknięć itp.) oraz dokładność i jakość montażu (stabilność, brak „ruszania się” umywalki czy sedesu). Sprawdźmy również czy urządzenia te są prawidłowo podłączone (np. czy zimna woda nie jest zamieniona z ciepłą) i czy nie występują żadne przecieki. Warto w tym celu odkręcić wszystkie krany na maksimum i odczekać 1-2 minuty, a wcześniej wszystkie kraniki na dopływach wody owinąć np. ręcznikami papierowymi. Pozwoli to na dokładne sprawdzenie szczelności podłączeń.

Koniecznie spisz protokół odbioru (protokół zdawczo-odbiorczy)

Obowiązkowo spisz zawsze protokół odbioru. Najważniejsze elementy protokołu (może to być nawet protokół spisany ręcznie na pustej kartce) to dane kupującego i sprzedającego oraz parametry mieszkania (powierzchnie, rodzaje materiałów itp.).

Dodatkowo należy spisać wszystkie wykryte uszkodzenia i usterki oraz określić termin ich poprawy (np. 14 lub 30 dni od dnia spisania protokołu).

W protokole oświadczamy również, czy przyjmujemy mieszkanie w stanie zgodnym z umową oraz czy otrzymujemy w danym dniu klucze.

Warto wiedzieć, że zgodnie z prawem deweloper lub spółdzielnia muszą udzielić min. 5-letniej rękojmi dla wszystkich mieszkań odebranych po 26 grudnia 2014r. i w tym czasie usuwać wszelkie wady lokalu oraz części wspólnej (np. klatka budynku). Dotyczy to również wad powstałych z winy dewelopera, których nie wykryto w czasie odbioru (musimy jednak móc wtedy wykazać jednoznacznie, że wada jest winą sprzedającego).

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl