W prawie budowlanym nie widnieje definicja tzw. samowoli budowlanej. W praktyce jednak oznacza ona wszystkie roboty budowlane, które wymagają wcześniejszego uzyskania zezwolenia (zgłoszenie lub pozwolenie na budowę), jeśli nie dopełniliśmy tych formalności.
Najczęściej samowola budowlana dotyczy wykonania budynku, domu, garażu, wiaty, altany itp. bez odpowiednich dokumentów. Jednakże nie są to wszystkie przypadki, gdy możemy zostać oskarżeni o samowolę.
Częstą formą samowoli jest również dobudowywanie nowych pomieszczeń do już istniejących budynków (tzw. rozbudowa obiektu budowlanego). Ponad to za samowolę mogą zostać uznane obiekty budowlane, wykonane niezgodnie z obowiązującymi w danym czasie przepisami (np. bez prowadzenia dziennika budowy, bez kierownika budowy itp.). Wynika z tego zatem, że samowola budowlana może także dotyczyć budynku, który posiada projekt budowlany i uzyskał odpowiednią decyzję pozwolenia na budowę.
Zgodnie z przepisami urząd ma do 65 dni na wydanie decyzji pozwolenia na budowę po złożeniu kompletnego projektu. Jednakże należy pamiętać, że po otrzymaniu w/w decyzji musimy odczekać jeszcze ok 14 dni i udać się do urzędu po tzw. klauzulę ostateczności dla pozwolenia na budowę. Dopiero decyzja z klauzulą ostateczności daje nam prawo do rozpoczęcia budowy, po wcześniejszym zgłoszeniu tego faktu. Wraz ze zgłoszeniem rozpoczęcia prac musimy pozyskać dziennik budowy. Każda budowa wymagająca pozwolenia musi posiadać również uprawnionego kierownika budowy.Pamiętajmy również, że zgodnie z polskim prawem, za legalność obiektów na działce odpowiada jej własciciel. W związku z tym nawet jeśli zakupimy działkę z nielegalnie postawionym obiektem (np. domkiem gospodarczym) to w momencie zakupu na nas spada obowiązem dokonania legalizacji i pokrycia ewentualnych jej kosztów.
Samowola budowlana a ustawa Prawo Budowlane
Legalizacja samowoli budowlanej odbywa się według nowego lub starego prawa budowlanego, w zależności od tego, kiedy została ukończona budowa danego obiektu.
Dla budynków powstałych przed 1995 rokiem w zakresie legalizacji obowiązuje ustawa Prawo budowlane z 24 października 1974r. Natomiast dla obiektów wybudowanych po 1995 roku ważne jest nowe prawo budowlane, tj. ustawa z dnia 7 lipca 1994r. (która zaczęła obowiązywać z dniem 1 stycznia 1995r.).
Jeśli potrafimy udokumentować wykonanie obiektu budowlanego przed 1970 rokiem, to o tym czy jest to samowola czy nie decydować będą zapisy ustawy prawo budowlane z 1961r. Jeśli okaże się, że zgodnie z tą ustawą przed 1970 r. dla danego obiektu wymagane było pozwolenie na budowę to proces legalizacyjny odbywać się będzie wg prawa budowlanego z 1974r.
Proces legalizacji budynków wg powyższych dokumentów przebiega w różny sposób. Legalizacja samowoli wykonanej po 1995r. jest łatwiejsza, jednakże wiąże się z dużymi kosztami, tzw. opłatą legalizacyjną. Z opłat zwolniona jest legalizacja budynków starszych, sprzed 1995r. lecz w tym wypadku procedura legalizacyjna jest znacznie trudniejsza.
Legalizacja samowoli dla obiektu wybudowanego przed 1995 rokiem
Budynki wykonane przed rokiem 1995 mogą być poddane procesowi legalizacji jeśli spełnione są dwa podstawowe warunki. Przede wszystkim obiekt musi znajdować się na działce, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę. W przypadku braku MPZP dla danego obszaru warunek ten oczywiście nie jest wymagany, natomiast działka, na której zlokalizowany jest budynek powinna być działką budowlaną (a nie np. rolną czy leśną).
Drugim istotnym warunkiem jest to, aby budynek nie stanowił żadnego zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i jednocześnie nie powodował pogorszenia warunków zdrowotnych w pobliskim otoczeniu.
Jeśli budynek spełnia w/w warunki to nie podlega bezpośredniemu nakazowi rozbiórki, lecz może zostać wszczęte postępowanie legalizacyjne. Istotne jest jednak, aby móc udokumentować datę zakończenia budowy, czyli datę przed 1 stycznia 1995r. Niestety urzędy publiczne prowadzą pełną archiwizację dopiero od 1999r. w związku z czym musimy we własnym zakresie zgromadzić odpowiednie dokumenty, z których będzie wynikać data budowy. Mogą to być np. rachunki i umowy z wykonawcami, oświadczenia świadków budowy czy wyciągi z tzw. ksiąg ruchu budowlanego, które mogą jeszcze znajdować się w urzędach i potwierdzać wykonywane roboty.
Proces legalizacyjny musimy rozpocząć od wizyty w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego i złożyć odpowiedni wniosek w tej sprawie. Wraz z wnioskiem wymagane będą pewnie załączniki, jak inwentaryzacja powykonawcza obiektu oraz odpowiednia ekspertyza stanu technicznego (potwierdzająca jednocześnie bezpieczeństwo konstrukcji). Inwentaryzację warto zlecić uprawionemu geodecie, natomiast ekspertyzę może wykonać inżynier budownictwa z uprawnieniami, najlepiej w zakresie konstrukcji.
Zgoda na legalizację budynku sprzed 1995. nie rodzi konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej, i kończy się wydaniem przez inspektora nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie obiektu.
Wcześniej jednak inspektor zleci nakaz wykonania kontroli obiektu. Jest ona bezpłatna dla właściciela nieruchomości i zostanie przeprowadzona w jego obecności, w ciągu 21 dni od daty złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie (co w tym wypadku oznacza zalegalizowanie obiektu). W przypadku prawidłowego zakończenia kontroli urząd będzie miał do 60 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeśli decyzja będzie dla nas korzystna, to będziemy musieli złożyć jeszcze rezygnację z możliwości jej oprotestowania. W przypadku odpowiedni negatywnej możemy odwołać się od decyzji i ponownie przeprowadzić proces legalizacyjny.
Legalizacja samowoli dla obiektu wybudowanym po 1995 roku
Legalizacja budynków powstałych po 1 stycznia 1995r. może być łatwiejsza lecz niestety wiązać się będzie z koniecznością wniesienia wysokiej opłaty legalizacyjnej.
Aby móc wszcząć proces legalizacyjny budynek musi spełniać dwa podstawowe warunki. Po pierwsze nie może on kolidować z obowiązującymi na danym obszarze przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz z przepisami techniczno-budowlanymi. Drugi warunek mówi o tym, że jeśli obiekt nie spełnia wymagań zgodnych z aktualnymi przepisami budowlanymi, musi istnieć możliwość doprowadzenia go do stanu odpowiadającego obowiązującym przepisom.
Jeśli spełnione są powyższe warunki to nie dostaniemy nakazu rozbiórki i będziemy mogli wszcząć proces legalizacyjny. Należy jednak pamiętać, że w czasie trwania legalizacji nie możemy wykonywać żadnych prac na obiekcie (rozbudowa, modernizacja itp.) ani dokańczać budowy, jeśli legalizacja dotyczy etapu wznoszenia budynku. W takiej sytuacji inspektorat nadzoru budowlanego nakaże wstrzymanie prac budowlanych do czasu zakończenia procesu legalizacyjnego.
Aby wszcząć proces legalizacyjny musimy dostarczyć cztery egzemplarze pełnego projektu budowlanego dla danego obiektu (jeśli wymaga on pozwolenia na budowę) lub uproszczonej dokumentacji (jeśli obiekt wymaga jedynie zgłoszenia robót).
W przypadku projektu budowlanego musi on zawierać również decyzję o warunkach zabudowy, jeśli na obszarze nie ma miejscowych planów zagospodarowania oraz niezbędne uzgodnienia branżowe (np. z gestorami sieci uzbrojenia terenu). Oznacza to, że cały proces legalizacyjny może się istotnie przedłużyć, gdyż wykonanie pełnej dokumentacji z jej uzgodnieniem może trwać nawet 6-10 miesięcy (dla domku jednorodzinnego). Projekt taki musi wykonać osoba z odpowiednimi uprawnieniami.
Dodatkowo wraz z projektem należy załączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (podobnie jak przy tradycyjnym składaniu projektu domu na pozwolenie na budowę).
Niestety w toku postępowania legalizacyjnego będziemy musieli wnieść również opłatę legalizacyjną. Jest ona wysoka, gdyż ma zniechęcać inwestorów do realizacji samowoli budowlanych. Przeciętnie wynosi ona dla domków jednorodzinnych ok. 50 tys. zł oraz przy innych robotach (większe garaże, altany, domki gospodarskie o powierzchni ponad 25m2) ok. 25 tys. zł.
Opłacie podlegają również obiekty które wymagały zgodnie z prawem budowlanym jedynie zgłoszenia robót, dla których wszczęte jest postępowanie legalizacyjne. W tym wypadku opłaty wynoszą średnio od 2 – 5 tys. zł.
Po złożeniu pełnej dokumentacji urząd ma do 65 dni na wydanie pozytywnej bądź negatywnej decyzji dotyczącej legalizacji danego budynku.Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
