Czym jest stan deweloperski przy zakupie mieszkania?

Na wstępie należy zaznaczyć, że w aktualnie obowiązującym prawie nie ma jasnej definicji stanu deweloperskiego nieruchomości. Jest to zatem wyłącznie kwestia zdefiniowana w umowie kupna mieszkania.

Wielu deweloperów określa sprzedawane mieszkania jako stan deweloperski, aby wyraźnie zaznaczyć różnicę między stanem surowym otwartym czy zamkniętym, a stanem nieco bardziej zaawansowanym.

Najczęściej spotyka się w umowach zapisy, że stan deweloperski mieszkania oznacza otynkowane ściany wewnętrzne i wykonane instalacje wewnętrzne – kanalizacyjne, wodne, elektryczne i gazowe (obecnie raczej rzadko wykonywane w budownictwie wielorodzinnym).

Niektórzy deweloperzy oferują wraz z instalacją elektryczną również zamontowane gniazdka i włączniki świateł. Nie są to przeważnie elementy wysokiej jakości, ale nawet gorsze włączniki i gniazdka często mogą nam posłużyć co najmniej kilka lat.

Często zdarza się, że w stanie deweloperskim sprzedający oferują również otynkowanie, szpachlowanie i jednokrotne malowanie ścian na kolor biały. Warto jednak dwa razy zastanowić się nad wyborem takiej oferty wykończenia. W większości przypadków deweloperzy malują bowiem ściany najtańszymi farbami wątpliwej jakości, nierzadko mieszając je dodatkowo ze środkiem gruntującym.

W konsekwencji ściana taka po pierwszym malowaniu wygląda dobrze, lecz przy próbie przemalowania jej na inny kolor często spotyka nas niemiły problem odpadania dużych połaci farby od ścian i sufitów. Wynika to najczęściej z braku odpowiedniego wcześniejszego zagruntowania podłoża, jego oczyszczenia, odpylenia itp. Zalecamy zatem, aby raczej wykreślać z umowy zapisy dotyczące jednokrotnego malowania i wykonać te prace we własnym zakresie, mając pełną kontrolę nad jakością materiałów i prawidłowym przebiegiem prac malarskich.

W pomieszczeniach, gdzie planujemy układać płytki ceramiczne, gresowe czy kamienne warto pozostawić ściany wyłącznie otynkowane z tzw. zatarciem, bez nakładania gładzi czy farb. Pozwoli to lepiej związać klej z podłożem i bezpieczniej układać płytki.

W przypadku mieszkań w blokach wielorodzinnych standardowo montowane są grzejniki we wszystkich pomieszczeniach i jest to wliczone w cenę mieszkania. W zabudowie jednorodzinnej i szeregowej również coraz częściej stanie deweloperskim znajdziemy grzejniki z zamontowanym piecem jedno lub dwufunkcyjnym, a za dodatkowymi dopłatami możemy zamontować nowoczesne grzejniki aluminiowe czy piec kondensacyjny.

W łazienkach i kuchniach coraz częściej montuje się ogrzewanie podłogowe, co przeważnie także jest ujęte w stanie deweloperskim gdyż wężownice wodne muszą zostać zamontowane przed wykonaniem docelowej posadzki betonowej.

Urządzenia sanitarne najczęściej montowane są wyłącznie w stanie pod klucz, gdyż są to elementy, które powinny zostać wybrane indywidualnie przez klienta i trudno tutaj z góry określić możliwości finansowe kupującego.

Wskazówki dotyczące zawierania umów deweloperskich

Dokładny opis stanu mieszkania obowiązkowo musi znaleźć się w umowie lub załącznikach do niej. Należy jednak zwrócić uwagę, gdyż w niektórych umowach spotyka się załączniki wyszczególniające różne dostępne stany wykończenia, w tym opcje pod klucz, a dokładne sprecyzowanie zakresu prac znajduje się już w samej umowie. Analizujmy więc dokładnie wszystkie podpisywane dokumenty.

W żadnym wypadku nie należy pozostawiać w umowie zapisu typu „Mieszkanie w stanie deweloperskim” bez dokładnego sprecyzowania co to oznacza. Nie ma bowiem definicji ustawowej stanu deweloperskiego, w związku z czym musimy zadbać o prawidłowe wyszczególnienie wszystkich prac.

Zadbajmy również o to, aby w umowie znalazły się zapisy dotyczące dokładnego sprecyzowania stanu technicznego lokalu, w tym materiałów użytych na ściany działowe, posadzki itp. wraz z określeniem powierzchni mieszkania i wysokości pomieszczeń.

Ponad to bardzo ważne jest, aby podpisywana umowa była opisana jako „Umowa deweloperska” co daje nam możliwość ewentualnego dochodzenia swoich praw w sądzie na podstawie ustawy deweloperskiej. Nie może to być „zwykła” umowa kupna-sprzedaży lokalu, jaką zawiera się pomiędzy dwoma podmiotami, z których żaden nie jest deweloperem (np. przy sprzedaży używanych nieruchomości przez pośredników).

W umowie deweloperskiej należy również zawrzeć informacje na temat rachunków związanych z płatnościami i określić wszystkie terminy płatności jak również terminy wykonania prac przez dewelopera. Warto także zawszeć klauzulę dotyczącą terminu wykonania poprawek, jakie zostaną stwierdzone przy odbiorze mieszkania czy domu, np. na nie więcej niż 30 dni. Wraz z tym należy jasno sprecyzować kary finansowe za niedotrzymanie terminów oraz za inne rażące uchybienia dewelopera w stosunku do kupującego.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl