28 czerwca 2015r. weszło w życie znowelizowane prawo budowlane, obejmujące m.in. zmiany dotyczące zabudowy działek prywatnych. W zakresie garaży i wiat nowe przepisy dostosowano do panujących w Polsce realiów, gdyż i tak większość osób nie zgłaszała w należyty sposób tego typu robót budowlanych.
Budowa garażu - zgłoszenie czy pozwolenie?
Jeśli planujemy budowę garażu, to kwestia formalności uzależniona jest od kilku parametrów.
W przypadku garażu, stanowiącego dobudowanie do istniejącego budynku mieszkalnego (trwale z nim połączonego) konieczne może być wykonanie pełnej dokumentacji, jak przy pozwoleniu na budowę.
Obecnie, od 28 czerwca 2015r. budowa domu jednorodzinnego, przy spełnieniu pewnych uwarunkowań, podlega procedurze zgłoszenia. Jednocześnie wymagane są cztery egzemplarze projektu budowlanego, czyli w praktyce i tak projekt taki musi opracować uprawniony architekt.
Mówi o tym art. 29 ust. 1a znowelizowanego prawa budowlanego („pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych…”). Jednocześnie art. 30 ust. 2b mówi, że wykonanie przebudowy domów jednorodzinnych podlega procedurze zgłoszenia. Ze względu na to, że dobudowywany garaż istotnie wpływa na architekturę całego budynku oraz w niektórych wypadkach również na jego elementy konstrukcyjne, zgłoszenie powinno obejmować również wykonanie pełnej dokumentacji budowlanej.
W przypadku garaży wolno stojących, zgodnie z art. 29 ust. 2, ich budowa wymaga jedynie zgłoszenia, leczy tylko wtedy, gdy jest to garaż parterowy o powierzchni zabudowy nie większej niż 35m2. Pamiętajmy, że powierzchnię zabudowy liczy się po zewnętrznym obrysie ścian budynku, jest ona zatem większa od tzw. powierzchni użytkowej (liczonej wewnątrz obiektu). Jednocześnie garaży wolno stojących - na zgłoszenie - nie może być więcej niż dwa na każde 500m2 powierzchni działki.
Podsumowując, w przypadku garażu zespolonego z budynkiem mieszkalnym, jego budowa wymaga zgłoszenia. Jeśli garaż nie naruszy istotnie architektury budynku oraz elementów konstrukcyjnych, można wystąpić o zgłoszenie w formie tradycyjnej (szkice, rysunki itp.), bez wykonywania pełnego projektu budowlanego. W inny wypadku projekt taki, mimo procedury zgłoszenia, może być wymagany.
Jeśli planujemy budowę garażu wolno stojącego, konieczne będzie jedynie zgłoszenie zamiaru jego wykonania, jeśli powierzchnia zabudowy nie przekroczy 35m2, będzie to budynek parterowy i nie będzie ich więcej niż dwa na każde 500m2 powierzchni działki. Przy niespełnieniu chociażby jednego z tych warunków, budowa garażu wymagać będzie pełnej formalności pozwolenia na budowę (a tym samym wykonania przez architekta projektu budowlanego).
Garaż z fundamentem na zgłoszenie
Prawo budowlane mówi jedynie o tym, że ma to być budynek parterowy. Nie mówi natomiast, wbrew wielu powszechnym opiniom, że budynek taki (garaż na zgłoszenie) nie może posiadać tradycyjnych fundamentów w gruncie. Fundamenty nie stanowią dodatkowej kondygnacji, zatem mogą zostać wykonane nawet przy garażach do 35m2, podobnie jak nie określa się technologii ich wykonania (gotowe prefabrykowane, drewniane, murowane itp.).
Wiele osób uważa, że budynek trwale związany z gruntem, czyli posiadający fundamenty, musi mieć pozwolenie na budowę, lecz takie rozumowanie nie ma odzwierciedlenia z znowelizowanym prawie budowlanym, i najczęściej wynika z odwoływania się do starych, dawno nie obowiązujących wersji ustawy.
Budowa wiaty garażowej bez zgłoszenia i pozwolenia
W przypadku wiaty garażowej formalności wyglądają nieco inaczej. Pominięta została tutaj bowiem procedura zgłoszenia zamiaru budowy.
Zgodnie z art. 29 ust. 3c, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wiat o powierzchni zabudowy do 50m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna ilość tych wiat na działce nie może przekroczyć dwóch na każde 1000m2 powierzchni działki.
Jednocześnie art. 30, określający jakie obiekty i roboty nie wymagające pozwolenia wymagają zgłoszenia, nie wymienia budowy wiat garażowych.
Analizując powyższe zapisy prawa budowlanego, zauważyć należy, że wiata do 50m2 nie wymaga żadnych formalności (ani pozwolenia, ani zgłoszenia) lecz tylko przy spełnieniu wszystkich warunków, podanych w art. 29 ust. 3c. W przeciwnym wypadku, przy niespełnieniu chociażby jednego z warunków, budowa wiaty, niezależnie od powierzchni zabudowy, podlegać będzie procedurze pozwolenia na budowę.
W szczególności istotny jest tutaj zapis, że wiata musi być zlokalizowana na działce z już istniejącym budynkiem mieszkalnym lub na działce, która przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkalne.
W przypadku gdy planujemy budowę wiaty na niezagospodarowanej działce, dla której nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania, konieczne będzie uzyskanie dokumentu, potwierdzającego przeznaczenie działki na cele mieszkalne. Może to być np. decyzja o warunkach zabudowy, uzyskiwana z gminy lub urzędu miasta. Taka decyzja będzie dla nas podstawą do postawienia wiaty do 50m2 bez jej zgłaszania.
Jeśli chcemy wykonać wiatę o powierzchni do 100m2, bez konieczności zgłaszania robót w urzędzie, należy je odsunąć od siebie, aby stanowiły dwa niezależne obiekty. Jeśli ich ilość nie przekroczy dwóch (niepołączonych fizycznie ze sobą) na każde 1000m2 powierzchni działki, to nie obowiązują nas żadne formalności (zgłoszenie lub pozwolenie).
Garaż i wiata - lokalizacja na działce
Niezależnie od tego, czy wymagane jest pozwolenie na budowę, zgłoszenie czy też nie obowiązują żadne formalności, konieczne jest zachowanie również przepisów wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
W szczególności odnosi się to do minimalnych odległości tych obiektów od granic działki sąsiedniej, przeważnie jest to 3-4m, w a uzasadnionych wypadkach (przy procedurze pozwolenia na budowę) odległości można zmniejszyć do 1,5m lub zlokalizować obiekt w granicy działki.
Jakie dokumenty do zgłoszenia budowy garażu?
Zakres wniosku i załączników do zgłoszenia określa art. 30 ust. 2 znowelizowanego prawa budowlanego. Zgodnie z tym artykułem w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia (nie wcześniejszy niż 30 dni od daty złożenia wniosku w urzędzie).
Do zgłoszenia należy również dołączyć odpowiednie szkice i rysunki, w szczególności mapę (może być nieaktualizowana) z zaznaczoną lokalizacją i wymiarami garażu. Na mapie należy wrysować rzut budynku garażu oraz podać jego wymiary i odległości od granicy działki.
Urząd ma również prawo poprosić nas o załączenie rysunków elewacji garażu, ewentualnych szkiców fundamentów itp. W przypadku garaży „gotowych” można załączyć, po za mapą, folder producenta, z którego jednoznacznie będzie wynikać jakiego typu jest to obiekt.
Obowiązkowo należy również załączyć tzw. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Po złożeniu pełnego wniosku w urzędzie, jeśli nie otrzymamy wezwania do jego uzupełnienia lub decyzji sprzeciwu w ciągu 30 dni to możemy rozpocząć prace budowlane. Na budowę mamy trzy lata (a nie dwa jak było dotychczas).
Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
