Jak podzielić działkę rolną i budowlaną?

Coraz częściej inwestorzy posiadający duże powierzchnie gruntów rolnych czy budowlanych decydują się na ich podział w celu sprzedaży bądź budowy pojedynczych budynków mieszkalnych.

Z podziałem nieruchomości wiążą się jednak pewne formalności. Nie zawsze też możemy w dowolny sposób dokonywać podziałów, szczególnie jeśli dany teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Należy również pamiętać, że formalności podziałowe zajmują sporo czasu, a przed ich zakończeniem nie można sprzedać wydzielanej działki. Dopóki nie zakończy się postępowanie administracyjne prowadzone przez urząd miasta możliwe jest jedynie sprzedanie części udziałów w całej nieruchomości co nie jest tożsame ze sprzedażą konkretnej, wydzielonej części działki

Podział działki objętej MPZP

Jeśli działka objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to w większości przypadków określa on parametry wydzielanych nieruchomości. Najczęściej dotyczy to minimalnej powierzchni nowo powstających działek. W zależności od rodzaju planowanej zabudowy mogą one wynosić średnio 700-1000m2 dla budownictwa jednorodzinnego oraz 400-600m2 dla budownictwa szeregowego czy zabudowy bliźniaczej. Są to przeważnie powierzchnie minimalne, zatem bez większych problemów można wydzielać działki o powierzchni większej niż graniczne wartości podawane w MPZP.

Należy jednak sprawdzić dokładnie rodzaj zabudowy na całej działce. Może się bowiem zdarzyć, że część naszej dużej działki przeznaczona jest pod cele mieszkaniowe, a część wyłącznie pod pas drogowy lub tereny zielone, parki itp. W takim przypadku możemy co prawda wydzielić działkę, lecz jeśli będzie ona znajdować się w miejscu o przeznaczeniu niebudowlanym to i tak nie będziemy mogli przekształcić jej w grunty budowlane z zabudową mieszkaniową.

Dostęp do drogi publicznej

Wszystkie wydzielane działki budowlane muszą posiadać dostęp do drogi publicznej. Nie oznacza to jednak, że muszą do niej bezpośrednio przylegać. Dostępność komunikacyjna może odbywać się na kilka sposobów.

Jeśli działka budowlana nie styka się bezpośrednio z pasem drogi publicznej, często spotykanym rozwiązaniem jest wydzielanie pojedynczych działek budowlanych wraz z działką pod drogę wewnętrzną. Może ona być w przyszłości drogą prywatną stanowiącą własność sprzedającego, który udziela służebności wszystkim właścicielom działek budowlanych.

Częściej jednak spotyka się przypadki, gdy wydzielona zostaje działka pod drogę wewnętrzną i wraz ze sprzedażą działek budowlanych ich nowi właściciele stają się jednocześnie współwłaścicielami działki drogowej.

Pewną wadą takiego rozwiązania jest fakt, że droga wewnętrzna jako droga prywatna nie będzie utrzymywana przez gminę czy miasto. Na mieszkańcach spoczywa zatem obowiązek utrzymania jej w przejezdności, odśnieżania w okresie zimowym, naprawiania uszkodzeń itp. Możliwe jest co prawda negocjowanie z gminą wykupu dróg wewnętrznych, lecz w praktyce rzadko dochodzi do takich transakcji.

Wiele gmin nie chce bowiem brać sobie na barki obowiązku utrzymywania i przebudowy kolejnych ulic. Często zdarzały się przypadki, że niedługo po przekazaniu drogi pod zarząd gminy mieszkańcy wnioskowali o budowę lub remont ulicy, jej oświetlenie, budowę kanalizacji miejskiej itp. co przekraczało możliwości finansowe gminy.

Podział nieruchomości nie objętej MPZP

W przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania lub chociażby studium zagospodarowania, przed dokonaniem podziału nieruchomości konieczne jest wystąpienie do gminy o wydanie warunków zabudowy.

We wniosku o warunki zabudowy należy określić proponowany sposób zabudowy nowo wydzielanej działki ze szczególnym wskazaniem rodzaju zabudowy (dom mieszkalny, budynek usługowy itp.) i podstawowymi parametrami budynku. Należy podać proponowane wymiary w planie, powierzchnię zabudowy wraz z proponowaną powierzchnią i wymiarami nowo wydzielanej działki, wysokość budynku, ilość kondygnacji, rodzaj dachu itp.

Decyzję podziałową można bowiem wydać tylko wtedy, gdy możliwe będzie zagospodarowanie działki zgodnie z warunkami MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy. Na tej podstawie gmina zweryfikuje, czy na danej nieruchomości można będzie faktycznie wykonać określony budynek przy zachowaniu przepisów prawa budowlanego, warunków przeciwpożarowych, ustawy o ochronie środowiska i innych dokumentów prawnych.

Czy gmina może odrzucić projekt podziału nieruchomości?

Jeśli geometria działki lub jej zbyt mała powierzchnia nie pozwoli na proponowany sposób zabudowy to gmina nie będzie mogła wydać pozytywnej decyzji podziałowej.

W przypadku obowiązującego MPZP burmistrz zobowiązany jest sprawdzić, czy wydzielana działka spełnia kryteria podawane w planie, uwzględniając nie tylko minimalną powierzchnię lecz również inne czynniki jak chociażby lokalizację budynku z uwzględnieniem linii zabudowy określonej w MPZP.

W przypadku braku planu miejscowego, organ wydający decyzję podziałową weryfikuje parametry działki z wydanymi warunkami zabudowy.

Jeśli podział jest zgodny z miejscowym planem lub warunkami zabudowy i spełnione są wszystkie wymagania przepisów powiązanych to organ administracji samorządowej nie może odmówić zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości.

Kto może wystąpić z wnioskiem o podział nieruchomości?

Generalną zasadą jest, że o podział nieruchomości muszą występować jednocześnie wszyscy jej właściciele i współwłaściciele. W pewnych przypadkach są jednak odstępstwa od tej reguły.

Jeśli działka jest własnością kilku lub kilkunastu osób i co najmniej połowa z nich będzie chciała dokonać podziału to może zwrócić się do sądu cywilnego o wydanie orzeczenia o możliwości złożenia przez nich wniosku o podział działki. Dotyczy to jednak głównie przypadków, gdy pozostali właściciele nie mają racjonalnie uzasadnionych powodów aby odmówić takiego podziału.

Wniosek o podział gruntu składa się do burmistrza lub prezydenta miasta załączając dokumenty potwierdzające własność nieruchomości lub użytkowania wieczystego (odpis aktu notarialnego, odpis z ksiąg wieczystych), wypis z ewidencji gruntów i budynków (w dokumencie tym określone są parametry działki oraz dane jej właścicieli), decyzję o warunkach zabudowy (dla terenów bez MPZP) oraz wstępny projekt podziału.

Czy wstępny projekt podziałowy musi wykonać geodeta?

Wbrew wielu powszechnym opiniom wstępnego projektu podziału na potrzeby wniosku do gminy nie musi wykonywać uprawniony geodeta. Projekt taki może wykonać samodzielnie wnioskodawca.

Wstępny projekt podziału powinien zostać wykonany na kopii mapy zasadniczej, którą można za niewielką opłatą pozyskać z ośrodka geodezyjnego (najczęściej ze Starostwa). Wstępny projekt powinien zawierać proponowany przebieg granic nowo wydzielanej nieruchomości z podaniem ich długości. Projekt powinien zostać wykonany na mapie w skali, najczęściej 1:500 lub 1:1000 (typowe skale dla map geodezyjnych na cele budowlane).

Postępowanie administracyjne o podział nieruchomości

Po otrzymaniu wniosku ze wstępnym projektem podziału nieruchomości burmistrz zobowiązany jest skontrolować go z zapisami MPZP lub warunkami zabudowy i ustawami towarzyszącymi. W przypadku braku podstaw do odrzucenia wniosku wydaje on decyzję pozytywną.

Dopiero po otrzymaniu takiej decyzji musimy zlecić właściwy podział nieruchomości uprawnionemu geodecie, który sporządzi plan na aktualnej mapie do celów projektowych. Obowiązkiem geodety sporządzającego plan podziałowy jest powiadomienie właścicieli działek sąsiednich o przyjęciu nowych granic wydzielonej nieruchomości. Wraz z odpowiednią mapą geodeta sporządza także wykaz zmian gruntowych, w którym określone są powierzchnie działek przed i po podziale.

Kolejnym etapem jest złożenie przez geodetę wykonanej mapy w ośrodku geodezyjnym. Ośrodek ten weryfikuje jednak nie tyle sam podział lecz zgodność wykonanej mapy z przepisami o wykonywaniu prac geodezyjnych i kartograficznych.

Po otrzymaniu potwierdzenia o przyjęciu mapy do zasobów geodezyjnych (co jest potwierdzane tzw. „czerwoną pieczątką” przybijaną na mapie) burmistrz wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości.

Po otrzymaniu zatwierdzenia geodeta zobowiązany jest utrwalić w terenie nowe granice działek poprzez wykonanie graniczników geodezyjnych w punktach załamania granic. Prace te powinny odbywać się w obecności właściciela wydzielanej nieruchomości.

Kto płaci za podział nieruchomości?

Wszystkie opłaty związane z podziałem nieruchomości, łącznie z kosztami prac geodezyjnych, ponosi właściciel lub właściciele wnioskujący o taki podział.

Jeśli w wyniku podziału nieruchomości istotnie wzrosła wartość działki to osoba dokonująca podziału może zostać wezwana do uiszczenia w gminie opłaty adiacenckiej. Opłata ta nie może jednak być większa niż 50% kwoty, o którą zwiększyła się wartość nieruchomości w stosunku do jej wartości przed podziałem.

Ile trwa podział działki?

Wydzielenie nowej działki może trwać od 4-6 miesięcy do nawet roku. Wszystko zależy bowiem o konkretnego przypadku. Znacznie szybciej odbywa się podział na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania, gdyż odchodzi nam czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy (3-6 miesięcy lub nawet dłużej).

Różne są także czasy oczekiwania na decyzje administracyjne z gminy jak również z ośrodków geodezyjnych (teoretycznie do 30 dni, lecz w praktyce czasem ten okres może być krótszy, a czasem nawet dłuższy).

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl