Zakup działki budowlanej – na co zwracać uwagę?

Należy sprawdzić kilka kwestii, nie tylko stan prawny działki. Równie ważne będą dla nas aspekty związane z geometrią i usytuowaniem działki w danej okolicy oraz dostęp do dróg publicznych oraz do sieci uzbrojenia.

Stan prawny i hipoteka działki

Stan prawny działki najlepiej sprawdzić w Księdze Wieczystej. Przed zakupem możemy poprosić właściciela działki o udostępnienie księgi, lub chociaż jej numeru. Znając numer KW możemy złożyć w Sądzie Rejonowym wniosek o udostępnienie wypisu z KW. Wiosek taki może złożyć każdy, nie musimy zatem mieć zgody właściciela terenu.

Niektóre informacje z Ksiąg Wieczystych można sprawdzić (znając numer KW) również na stronach internetowych.

Dla nas najważniejsze informacje to dane właściciela działki, wpisy dotyczące hipoteki, służebności (czasami problematyczny może być wpis o ustanowieniu na działce służebności na rzecz obcej osoby lub instytucji). Możemy sprawdzić także dokładną powierzchnię działki oraz informacje o jej zabudowaniu. Jest to istotne, gdyż czasami zdarza się, że mniejsze budynki lub nawet domy postawione zostały nielegalnie. Zgodnie z polskim prawem, osoba będąca właścicielem działki odpowiada za jej stan prawy w chwili kontroli. Oznacza to, że z chwilą zakupu działki (podpisania aktu notarialnego) stajemy się odpowiedzialni za ewentualne samowole budowlane i to właśnie my możemy zostać obciążeni karą czy nakazem rozbiórki.

Rodzaj dopuszczalnej zabudowy - MPZP lub warunki zabudowy

Jeśli planujemy na działce budowę domu czy innego obiektu (np. biurowiec firmy itp.) powinniśmy sprawdzić dopuszczalny rodzaj zabudowy dla danego terenu.

Największe ograniczenia narzucane są przez tzw. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jeśli został uchwalony dla interesującego nas terenu. Aby sprawdzić czy istnieje w danym miejscu MPZP najlepiej zwrócić się do gminy/urzędu miasta (najczęściej do wydziału architektury i urbanistyki). Wiele gmin udostępnia wypisy i wyrysy z planu na swoich stronach internetowych.

Dla nas najistotniejszy jest tzw. załącznik graficzny planu, na którym zaznaczone są rodzaje możliwej zabudowy w danym miejscu (w formie graficznej z odpowiednimi oznaczeniami MU, MN, U, AG itp.). Czytając plan warto również zwrócić uwagę na obowiązujące lub nieprzekraczalne linie zabudowy, zapisy (w części tekstowej uchwały) dotyczące wysokości budynku, ilości kondygnacji, rodzaju dachu itp. W MPZP mogą się również znaleźć informację na temat sposobu zagospodarowania ścieków z budynku – dotyczy to szczególnie ewentualnych zapisów zakazujących budowy przydomowych oczyszczalni ścieków (jeśli teren nie posiada kanalizacji).

Jeśli działka nie jest objęta żadnym MPZP ani tzw. studium oraz plan nie jest w fazie projektowania (informację tę uzyskamy w gminie/urzędzie miasta) to budowa podlegać będzie tzw. decyzji o warunkach zabudowy. Często na decyzję taką oczekuje się ok. 2-3 m-cy i wymaga ona podstawowych informacji na temat planowanej inwestycji. Z tego względu przeważnie nie jesteśmy w stanie jej uzyskać przed zakupem działki.

Warto jednak zwrócić się do urzędu lub gminy i w bezpośredniej rozmowie z pracownikiem urzędu sprawdzić, jakiego typu zabudowę będziemy mogli zrealizować.

Ochrona konserwatorska i historia działki

Po za przypadkami świadomego zakupu nieruchomości objętej ochroną konserwatorską, zapisy takie dla działki budowlanej mogą przysporzyć nam wielu problemów. Wbrew często mylnej opinii do rejestru zabytków nie są wpisywane jedynie budynki, parki itp. W pewnych przypadkach może się zdarzyć, że pozornie „zwyczajna” działka również będzie posiadać wpis o ochronie konserwatorskiej.

Warto zatem, pisemnie lub poprzez próbę bezpośredniego spotkania, sprawdzić, czy na danym terenie w przeszłości nie znajdowały się zabudowania, mogące mieć cechy miejsc archeologicznych (stare osady, cmentarze, miejsca kultu religijnego).

Ewentualny wpis o ochronie konserwatorskiej może ograniczyć możliwość zabudowy działki lub, na etapie budowy, konserwator zabytków może nakazać realizację badań archeologicznych (na koszt inwestora).

Sprawdzenie granic działki w terenie

Dokładne sprawdzenie granic działki w terenie jest trudne, szczególnie jeśli nie wykonuje tego geodeta odpowiednim sprzętem pomiarowym.

Zaleca się jednak skontrolowanie chociażby długości wszystkich boków działki (np. taśmą długości 20m) i porównanie ich z wymiarami na mapie. Sprzedający powinien posiadać mapę z granicami na etapie sprzedaży działki. Jeśli jeszcze jej nie ma, to w ciągu 3-5 dni (a czasami nawet „od ręki”) możemy taką mapę pozyskać ze starostwa lub innego ośrodka geodezyjnego dla danej miejscowości (koszt przeważnie nie przekroczy 10-15zł za taką mapę). Mapa wykonana będzie w skali (przeważnie 1:500 lub 1:1000) co pozwoli na orientacyjne określenie wymiarów działki.

Jeśli kupujemy działkę zabudowaną, szczególnie z ogrodzeniem od strony drogi, ważne jest sprawdzenie w miarę możliwości, czy ogrodzenie postawione zostało na pewno na terenie działki prywatnej. Często zdarza się, że ogrodzenia „wychodzą” na działki drogowe, a w czasie przebudowy lub większego remontu dróg urzędy mogą nakazać rozbiórkę takiego ogrodzenia lub jego przestawienie na nasz koszt.

Kształt działki i jej ukształtowanie wysokościowe

Kształt działki w dużym stopniu wpływa na możliwość jej optymalnego zagospodarowania. Najkorzystniejsze są działki o kształcie prostokątnym lub kwadratowym, z krótszym bokiem o długości ok. 20-25m. Pozwoli to na budowę domu wolnostojącego z pozostawieniem miejsca na zieleń z każdej strony budynku.

Nie należy jednak zrażać się od razu do działek wąskich, o szerokościach 15-16m, gdyż w tym przypadku (gdy działka jest węższa niż 16m) możliwe jest odstępstwo od minimalnych odległości budynków od granicy działki. W niektórych przypadkach może to pozwolić nawet wybudować garaż, wiatę itp. bezpośrednio w granicy posesji.

Działki o skomplikowanym kształcie sprawiają nieco problemów zarówno w trakcie projektowania domu jak i jego użytkowania. Jeśli decydujemy się na tzw. projekt gotowy do adaptacji, pamiętajmy, że zdecydowana większość „gotowców” zakłada działkę prostokątną, co może znacznie zawęzić możliwe do wyboru projekty. Ogrodzenie takiej działki może wiązać się z większymi kosztami, a częstym problemem jest optymalne usytuowanie zjazdu z drogi do garażu.

Zwracajmy również szczególną uwagę na ukształtowanie wysokościowe działki. Duże różnice w wysokości prowadzić będą do konieczności wykonania indywidulanej konstrukcji budynku (trudno znaleźć „gotowe projekty” dla takich terenów). Oczywiście w niektórych wypadkach, przy dobrze przemyślanym projekcie, różnice terenu mogą być atutem architektonicznym, szczególnie jeśli dobrze zaprojektowaną bryłę budynku wkomponujemy w estetyczny i ciekawy ogród i zieleń.

Rodzaj gruntów i zadrzewienie działki

Dla budowy domu jednorodzinnego działka musi posiadać tereny oznaczone jako „B”, czyli terenu budowlane. Jeśli działka posiada grunty rolne, np. „R”, „S” (sady) itp. to przed postawieniem budynku konieczna będzie zmiana klasyfikacji gruntów, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Uwaga ta nie dotyczy budowy domu na działce rolnej, na której prowadzone jest gospodarstwo rolne.

Warto zapytać sprzedawcę również o geologię danej działki, czyli przedstawienie profili geologicznych (zawarte są na nich informacje o rodzaju gruntów – gliny, piaski itp. oraz poziomie wody gruntowej). Badania takie można zlecić specjalistycznej firmie geologicznej (koszt średnio 60-90zł/1mb odwiertu). Dla celów budowy domu jednorodzinnego najczęściej wystarczą nam odwierty na głębokość 3-4m (dom bez podpiwniczenia).

Informacje te pozwolą nam uniknąć ewentualnych problemów z koniecznością nietypowego posadowienia budynku, jeśli na danym terenie są bardzo słabe grunty lub wysoki poziom wód gruntowych (na głębokości mniejszej niż 1,0m od powierzchni terenu).

W przypadku budowy domu jednorodzinnego bez większego problemu dostaniemy zgodę na wycinkę drzew. Niestety w sytuacji budowy budynku użyteczności publicznej (np. biurowiec), niektóre gminy mogą pobierać dodatkowe opłaty za wycinkę (liczone za każdy cm obwodu pnia drzewa). Warto również zwrócić uwagę, czy na działce nie znajdują się gatunki mogące podlegać szczególnej ochronie (np. stare dęby).

Dostępność do drogi publicznej

Dostępność do drogi publicznej to jeden z podstawowych parametrów, jaki powinniśmy sprawdzać. Czasami zdarza się, że droga, przy której zlokalizowana jest działka, stanowi drogę prywatną (jej właścicielem nie jest gmina ani żaden zarząd dróg). W tej sytuacji musimy upewnić się, że wraz z zakupem działki zakupujemy również równy (w stosunku do ilości właścicieli) udział w tej drodze, aby móc bez przeszkód z niej korzystać.

Jeśli działka nie posiada wydzielonego z drogi zjazdu (z drogi publicznej), konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę nowego zjazdu (można to zrobić na etapie projektu budowlanego domu).

W przypadku braku bezpośredniego lub pośredniego (przez drogę prywatną, której będziemy współwłaścicielem) dostępu do drogi publicznej, musimy sprawdzić ewentualne zapisy o tzw. służebności przejazdu przez działki sąsiednie. Służebność taką ustanawia Sąd, na wniosek osoby, która potrzebuje takiego dojazdu.

Niestety sprawy sądowe dotyczące ustanowienia służebności mogą w Polsce trwać nawet kilka lat, dlatego z dużą ostrożnością kupujmy działki bez dostępu do drogi i jednocześnie bez ustanowionej służebności.

Przyłącza oraz uzbrojenie drogi publicznej

Koniecznie musimy sprawdzić, czy działka posiada przyłącza, w szczególności energetyczne i wodociągowe. W zależności od planowanego sposobu ogrzewania domu konieczne może być również przyłącze gazowe.

Jeśli działka nie jest uzbrojona w przyłącza, obowiązkowo skontrolujmy istniejące sieci uzbrojenia znajdujące się w drodze (np. na podstawie mapy). Ma to duże znaczenie, gdyż przy braku sieci w drodze, jako pierwszy właściciel występujący o przyłącze, możemy zostać obciążeni wysokim kosztem budowy długiego odcinka kabla czy rurociągu.

Warto również sprawdzić, czy w drodze znajduje się kanalizacja sanitarna. W przeciwnym wypadku konieczna będzie budowa szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Sąsiedztwo działki i okolica

Sąsiedztwo działki oznacza sprawdzenie najbliższego otoczenia, w promieniu mniej więcej 1-2km. Warto zwrócić uwagę na lokalizację sklepów, przedszkoli, szkół, lub możliwość łatwego dojazdu do nich (np. komunikacją publiczną).

Warto także zweryfikować występującą zabudowę przemysłową oraz sprawdzić te kwestie na miejscowym planie zagospodarowania jeśli występuje (tzw. tereny aktywizacji gospodarczej lub tereny pod zabudowę produkcyjną).

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl