Omówienie przypadków, kiedy rozbiórka wymaga zgłoszenia a kiedy pełnej dokumentacji z uzyskaniem decyzji pozwolenia na rozbiórkę omawiamy w oparciu o nowe prawo budowlane, uchwalone 20 lutego 2015r., a wchodzące w życie od 28 czerwca 2015r.
Kiedy zgłoszenie a kiedy pozwolenie na rozbiórkę?
Warunki, jakie musi spełnić budynek i jego lokalizacja, aby wymagane było jedynie zgłoszenie, określa paragraf 31 Prawa budowlanego, pkt. 1.
Prawo budowlane zezwala na rozbiórkę, wyłącznie w drodze zgłoszenia, w przypadku budynków o wysokości nie większej niż 8,0m i jednocześnie zlokalizowanych od najbliższej granicy działki w odległości równej minimum połowie wysokości budynku.
Oznacza to, że budynek o wysokości 6,0m, aby nie wymagał pozwolenia na rozbiórkę, a jedynie zgłoszenia, musi znajdować się w odległości nie mniejszej niż 3,0m – liczonej od najbliższej granicy działki sąsiedniej.
Wynika to bezpośrednio z warunków bezpieczeństwa prac rozbiórkowych, aby nie naruszały one terenów sąsiednich. Budynek zlokalizowany zbyt blisko granicy działki, w stosunku do swojej wysokości, wymagać może np. zajęcia części działki sąsiada w celu ustawienia sprzętu, rusztowania itp. W takiej sytuacji konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę, która wymaga wykonania odpowiedniego projektu przez uprawnionego projektanta.
Wysokość budynku należy liczyć od poziomu terenu do najwyższego punktu konstrukcji budynku, czyli np. kalenicy dachu, wysokości attyki itp. Nie uwzględniamy tutaj natomiast wysokości ustawienia anten, masztów itp. (nie stanowią one elementu konstrukcyjnego).
Kolejnym warunkiem, jaki musi spełniać budynek, aby nie było wymagane pozwolenie na rozbiórkę, jest brak wpisu o jego ochronie w rejestrze zabytków. Jednocześnie obiekt nie może również podlegać ochronie konserwatorskiej, czyli np. nie może znajdować się na terenach pod ochroną – stare osady, ważne historycznie miejsca itp.
Formalności - wniosek o rozbiórkę i załączniki
Niezależnie do tego, czy budynek spełnia powyższe wymagania czy też nie, każda rozbiórka musi zostać odpowiednio zgłoszona.
W przypadku, gdy budynek kwalifikuje się jedynie pod procedurę „zgłoszenia”, konieczne będzie złożenie w urzędzie wniosku wraz z dwoma podstawowymi załącznikami.
We wniosku należy określić dokładną lokalizację budynku – numer działki, miejscowość, gminę, oraz podstawowe parametry samego budynku (wysokość, powierzchnia, ilość pomieszczeń).
Wiele urzędów wymaga również podania informacji, czy w budynku znajdują się jakieś media (prąd, woda, gaz).
Warto również podać rodzaj konstrukcji budynku. Wystarczy tutaj jednak, w większości przypadków, określenie czy jest to konstrukcja murowana, drewniana, prefabrykowana itp.
Podstawowe załączniki do wniosku o zgłoszenie rozbiórki stanowi mapka z lokalizacją budynku oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Mapę należy dostarczyć w minimum dwóch egzemplarzach (niektóre urzędy wymagają nawet trzech kopii).
Rozbiórkę zgłaszamy w Urzędzie Miasta – dla miast na prawach powiatu (Poznań, Wrocław itp.) lub w Starostwie – dla pozostałych miejscowości.
Zgodnie z nowym Prawem Budowlanym (obowiązującym od 28 czerwca 2015r.), jeśli po złożeniu wniosku o rozbiórkę, w ciągu 30 dni nie otrzymamy decyzji odmownej, to będziemy mieli trzy (a nie dwa jak dotychczas) lata na rozpoczęcie prac rozbiórkowych.
Mapa z budynkiem do rozbiórki jako obowiązkowy załacznik do wniosku
Zgodnie z Prawem budowlanym, mapy stanowiącej załącznik do wniosku o rozbiórkę nie musi wykonać ani geodeta ani uprawiony projektant.
Większość urzędów bez żadnych problemów przyjmuje tzw. mapę nieaktualizowaną (inaczej „do celów opiniodawczych”), którą od ręki, lub w ciągu 2-3 dni pozyskamy np. ze Starostwa, czy też innego ośrodka geodezyjnego dla danej miejscowości. Koszt takiej mapki w formacie A4, w skali 1:500 lub 1:1000 nie powinien przekroczyć 10zł.
Na mapie takiej nie zawsze znajdują się wszystkie budynki gospodarcze, garaże itp., szczególnie jeśli dotyczy ona obszarów wiejskich. W takiej sytuacji będziemy musieli samodzielnie pomierzyć odległość budynku od sąsiednich granic jak również sam budynek i wrysować go na mapę. Nie ma tutaj obowiązku dostarczenia rysunku wykonanego komputerowo.
Możemy sami udać się do urzędu, pozyskać jedną kopię mapy, a następnie ręcznie wrysować na niej budynek, po czym plan taki skserować i dołączyć w 2-3 kopiach do wniosku.
Na mapie, po za budynkiem należy również wrysować jego odległość od granic działek. Istotne jest, aby odległość ta była nie mniejsza niż połowa wysokości budynku.
Zgodnie z Prawem budowlanym, urząd nie ma podstaw do żądania od nas w tym przypadku mapy opracowanej przez geodetę lub projektanta. Wymóg taki wystąpi jednak, gdy budynek będzie wymagał pełnych formalności związanych z pozwoleniem na rozbiórkę.
