Na wstępie należy zaznaczyć, że procedura uzyskania własności przez zasiedzenie dotyczy wyłącznie przypadków, gdy nieruchomość stanowi własność konkretnej osoby lub posiada ona prawo do użytkowania wieczystego. Nie ma zatem możliwości pozyskania własności przez zasiedzenie na nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządowa, np. gmina.
Czas trwania zasiedzenia rozpoczyna się w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie. Nie ma przy tym znaczenia to, dlaczego poprzedni właściciel przestał dysponować swoją nieruchomością.
Konieczne jest jednak jej posiadanie tak jak właściciel. Dopuszczalne są chwilowe utraty władania nad nieruchomością pod warunkiem, że władanie to zostanie przywrócone.
Samo władanie nieruchomością to jednak za mało. Kodeks cywilny wskazuje na określony czas zasiedzenia, jaki musi upłynąć aby możliwe było przekazanie praw własności. Rozróżnia się tutaj dwa przypadki, tzw. zasiedzenie w dobrej i złej wierze. W przypadku zasiedzenia w dobrej wierze nowy właściciel nabywa prawa do nieruchomości po upływie 20 lat nieprzerwanego władania nieruchomością. Jeśli zasiedzenie nastąpiło w złej wierze to czas ten wydłuża się do 30 lat. Ważne jest zatem, aby dysponować dowodami potwierdzającymi jednoznacznie czas uzyskania władania nad nieruchomością. Ważne jest również, aby móc udokumentować i udowodnić, że zasiedzenie nastąpiło w dobrej wierze.
Bieg zasiedzenia może jednak zostać przerwany. Najczęściej sytuacja taka ma miejsce, gdy poprzedni (faktyczny) właściciel nieruchomości wnosi pozew sądowy o odzyskanie władania nad nieruchomością, w Takim przypadku bieg zasiedzenia przerywa data złożenia wniosku (pozwu) w sądzie, aż do chwili wyjaśnienia sprawy, czyli wydania prawomocnego wyroku sądowego.
Konsekwencją nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie jest wygaśnięcie prawa dotychczasowego i nabycie prawa własności przez dotychczasowego posiadacza. Nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia następuje wraz z upływem ostatniego dnia przewidzianego w Kodeksie cywilnym okresu posiadania, czyli 20 lat lub 30 lat, w zależności od tego, czy jest to posiadanie w dobrej lub w złej wierze.
Pytanie jednak czym właściwie jest dobra i zła wiara w przypadku procedury zasiedzenia. Kodeks cywilny określa oba terminy i przez dobrą wiarę rozumie się zasiedzenie, gdy ingerowanie w cudzą własność rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa.
Dobrą wiarę można jednak dość łatwo podważyć, np. gdy nie posiadamy żadnych dokumentów poświadczających nasze prawo do zajęcia danej nieruchomości, działki itp. Nowy władający musi dopełnić wszystkich staranności aby jednoznacznie dowiedzieć się, czy wchodząc na teren działki i zajmując nieruchomość nie narusza praw osób trzecich.
Jeśli jednak wiemy o tym, lub można udowodnić, że nie dopełniliśmy wszystkich staranności umożliwiających nam dowiedzenie się kto jest faktycznym właścicielem, przyjmuje się, że wystąpiło zasiedzenie w złej wierze.
W przypadku małżeństwa, gdy jeden z małżonków uzyska prawo własnościowe przez zasiedzenie to własność ta wchodzi w skład wspólnego majątku tylko wtedy, gdy osoby pozostają we wspólnocie majątkowej oraz gdy postępowanie uzyskania prawa przez zasiedzenie zakończyło się w czasie trwania związku małżeńskiego.
Warto wiedzieć, że prawo do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie przysługuje również małoletnim. Sprawa jednak nieco komplikuje się, gdy poprzednim właścicielem nieruchomości również jest osoba małoletnia. W tym wypadku nabycie własności może nastąpić dopiero wtedy, gdy poprzedni właściciel ukończy 20 lat, czyli po upływie co najmniej dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.
Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
