W przypadku zlecenia budowy domu lub wykonania prac budowlano – remontowych dla inwestorów prywatnych polskie prawo nie narzuca obowiązku spisania umowy, choć zaleca jej sporządzenie w formie pisemnej. Mają w tym wypadku zastosowanie zapisy Kodeksu Cywilnego odnoszące się do umów o dzieło oraz umów o roboty budowlane. Ustawa podaje, że umowy powinny być w formie pisemnej, ale jednocześnie nie nakłada rygoru nieważności dla umów ustnych.
Teoretycznie zatem nawet umowa ustna stanowi podstawę do ewentualnych roszczeń sądowych zarówno przez wykonawcę jak i przez inwestora. W praktyce jednak sprawa jest nieco bardziej skomplikowana.
Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?
Jeśli zdecydujemy się podpisać umowę na roboty budowlane to powinniśmy zawrzeć w niej kilka istotnych kwestii. Po pierwsze należy dokładnie określić wykonawcę robót oraz inwestora będącego płatnikiem, formę i terminy płatności, jak również terminy wykonania prac budowlano-remontowych, przy czym można tutaj podać terminy cząstkowe jeśli roboty będą przeprowadzane i opłacane etapami.
Należy również dokładnie określić zakres wykonywanych prac w sposób odpowiednio szczegółowy. Na przykład w przypadku zlecenia malowania ścian warto w umowie wyszczególnić konieczność ich gruntowania i malowania w umówionej ilości warstw (np. malowanie jedno- lub dwukrotne). Ponad to należy zaznaczyć, czy prace będą wykonywane z wykorzystaniem materiałów zakupionych przez inwestora czy przez wykonawcę. W drugim przypadku warto w miarę możliwości dokładnie sprecyzować parametry i rodzaj materiałów, gdyż wykonawca najczęściej będzie starał się zakupić materiały po możliwie najniższej cenie, nie zawsze zwracając uwagę na ich jakość.
Warto w umowie zapisać również kary finansowe za każdy dzień zwłoki ponad ustalony termin wykonania prac. W tym momencie wielu wykonawców, zresztą słusznie, zaznacza, aby wskazać także kary i odsetki za ewentualne zwłoki w ustalonych terminach płatności ze strony inwestora.
Dochodzenie swoich praw z umową i bez umowy
W przypadku, gdy posiadamy sporządzoną w formie pisemnej umowę o roboty budowlane lub umowę o dzieło to sprawa jest oczywista i na podstawie umowy możemy wystąpić nawet na drogę sądową. Należy wtedy możliwie najdokładniej opisać i udokumentować stan przeprowadzonych prac lub ich brak.
Nieprzystąpienie w ogóle do wykonania robót ma miejsce głównie w pracach remontowych. Warto zatem sporządzić dokumentację fotograficzną stanu domu czy mieszkania przed przystąpieniem do robót, co zapewni nam solidną podstawę dochodzenia odszkodowania, jeśli takowe zostało wymienione w umowie.
Jeśli jednak nie mamy podpisanej umowy w formie pisemnej to nie oznacza, że jesteśmy skazani na łaskę czy niełaskę wykonawcy. Kodeks Cywilny dopuszcza bowiem sporządzenie umowy ustnej, w wielu sytuacjach mającej równoważną wagę jak umowa pisemna.
Problem pojawia się jednak z właściwym udokumentowaniem zarówno istnienia umowy jak i jej warunków.
W przypadku wystąpienia na drogę sądową przeciwko wykonawcy, z którym nie mamy sporządzonej umowy możemy spotkać się z próbą kwestionowania przez niego faktu zawarcia jakiejkolwiek umowy. W tym momencie pomocni mogą być świadkowie, którzy widzieli wykonawcę realizującego część prac, np. sąsiedzi (inni domownicy nie zawsze będą dla sądu odpowiedni wiarygodni). Ponad to warto zawsze spisywać choćby najprostsze notatki i pokwitowania przy przekazywaniu zaliczek, które chcą praktycznie wszyscy wykonawcy. Taki dokument powinien zawierać krótką informację na temat realizowanych robót, np. „Malowanie ścian” i kwotę zaliczki oraz obowiązkowo dane wykonawcy (np. pieczątka firmowa, imię i nazwisko, telefon itp.). Jeśli prowadzimy w wykonawcą korespondencję e-mailową to wiadomości te również warto archiwizować, gdyż mogą one stanowić istotny dowód dla sądu potwierdzający fakt zaistnienia umowy i relacji między stronami sporu.
Największym problemem przy braku umowy jest wiarygodne udokumentowanie i udowodnienie ustalonego zakresu prac i kwoty za ich wykonanie. Jeśli podpisujemy pokwitowanie przekazania zaliczki, warto zaznaczyć, jaki procent całkowitej kwoty stanowi zaliczka. Da nam to jednoznaczny dowód co do ustalonej kwoty końcowej i znacznie ułatwi udowodnienie umówionego zakresu prac, na przykład na podstawie średnich cen rynkowych za dany rodzaj prac.
W pewnych wypadkach sąd może również zlecić wykonanie kosztorysu przeprowadzonych prac przez biegłego. Sytuacje takie mają jednak częściej miejsce w przypadku istnienia pisemnej umowy o roboty budowlane, a przy braku jednoznacznego zakresu wszystkich prac i wyszczególnienia cen jednostkowych. Sytuacja taka ma miejsce np. gdy spiszemy umowę namurowanie ścian budynku z kwotą całkowitą za wszystkie ściany, lecz nie wyszczególnimy jednoznacznie kwot jednostkowych za metr kwadratowy ściany działowej, nośnej itp., a sytuacji gdy wykonawca zarzuci prace przed ich zakończeniem.
Czy warto podpisywać umowy o roboty budowlane?
Najczęściej nie odpisujemy umów na roboty budowlany ze względu na wyższą cenę w przypadku umowy, do której wykonawcy doliczają VAT 23%. Warto jednak dobrze rozważyć czy na pewno możemy zaufać wykonawcy i zgodzić się na roboty bez pisemnej umowy.
Jeśli jednak planujemy większy zakres prac jak kompleksowa budowa domu, murowanie ścian, wykonanie fundamentów, dachu i innych elementów ważnych dla konstrukcji całego budynku to zalecamy zawsze sporządzać odpowiednie umowy z jasno sprecyzowanym zakresem prac i kwestiami finansowymi.
Polskie prawo dopuszcza co prawda tzw. umowy ustne, lecz w praktyce dochodzenie swoich praw na podstawie takich umów wymaga dostarczenia bardzo wielu dowodów i często postępowania toczą się nawet kilka lat. W wielu przypadkach inwestorzy wolą nie występować na drogę sądową, gdyż możliwe do odzyskania pieniądze nie są warte wielu wizyt w sądzie, kosztów prawnika itp.
Jeśli jednak nie zdecydujemy się na podpisanie umowy, to zadbajmy o możliwie dużo wiarygodnych dowodów zaistnienia umowy. Zaliczamy do nich dokumentację fotograficzną oraz wszelkie pokwitowania zaliczek, korespondencja e-mailowa, sms itp.
Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
