Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
zbudujmydom.plNowoczesny portal budowlany

Czy warto podpisywać umowy na roboty budowlane?

Autor artykułu: Tomasz Sochacki
Tomasz Sochacki
budowa domu, umowa na budowę domu, umowa z murarzem, umowa z glazurnikiem, umowa na roboty budowlane, jak podpisać umowę na budowę domu, do sądu bez umowy
Źródło: freepik
Wiele osób nie chce dziś podpisywać umów na roboty budowlane aby zaoszczędzić w ten sposób pieniądze, gdyż w przypadku umów wielu wykonawców dolicza dodatkowe podatki. Należy jednak dobrze zastanowić się, jakie mogą być konsekwencje braku umowy dla obu stron.

W przypadku zlecenia budowy domu lub wykonania prac budowlano – remontowych dla inwestorów prywatnych polskie prawo nie narzuca obowiązku spisania umowy, choć zaleca jej sporządzenie w formie pisemnej. Mają w tym wypadku zastosowanie zapisy Kodeksu Cywilnego odnoszące się do umów o dzieło oraz umów o roboty budowlane. Ustawa podaje, że umowy powinny być w formie pisemnej, ale jednocześnie nie nakłada rygoru nieważności dla umów ustnych.

Teoretycznie zatem nawet umowa ustna stanowi podstawę do ewentualnych roszczeń sądowych zarówno przez wykonawcę jak i przez inwestora. W praktyce jednak sprawa jest nieco bardziej skomplikowana.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Jeśli zdecydujemy się podpisać umowę na roboty budowlane to powinniśmy zawrzeć w niej kilka istotnych kwestii. Po pierwsze należy dokładnie określić wykonawcę robót oraz inwestora będącego płatnikiem, formę i terminy płatności, jak również terminy wykonania prac budowlano-remontowych, przy czym można tutaj podać terminy cząstkowe jeśli roboty będą przeprowadzane i opłacane etapami.

Należy również dokładnie określić zakres wykonywanych prac w sposób odpowiednio szczegółowy. Na przykład w przypadku zlecenia malowania ścian warto w umowie wyszczególnić konieczność ich gruntowania i malowania w umówionej ilości warstw (np. malowanie jedno- lub dwukrotne). Ponad to należy zaznaczyć, czy prace będą wykonywane z wykorzystaniem materiałów zakupionych przez inwestora czy przez wykonawcę. W drugim przypadku warto w miarę możliwości dokładnie sprecyzować parametry i rodzaj materiałów, gdyż wykonawca najczęściej będzie starał się zakupić materiały po możliwie najniższej cenie, nie zawsze zwracając uwagę na ich jakość.

Warto w umowie zapisać również kary finansowe za każdy dzień zwłoki ponad ustalony termin wykonania prac. W tym momencie wielu wykonawców, zresztą słusznie, zaznacza, aby wskazać także kary i odsetki za ewentualne zwłoki w ustalonych terminach płatności ze strony inwestora.

Dochodzenie swoich praw z umową i bez umowy

W przypadku, gdy posiadamy sporządzoną w formie pisemnej umowę o roboty budowlane lub umowę o dzieło to sprawa jest oczywista i na podstawie umowy możemy wystąpić nawet na drogę sądową. Należy wtedy możliwie najdokładniej opisać i udokumentować stan przeprowadzonych prac lub ich brak.

Nieprzystąpienie w ogóle do wykonania robót ma miejsce głównie w pracach remontowych. Warto zatem sporządzić dokumentację fotograficzną stanu domu czy mieszkania przed przystąpieniem do robót, co zapewni nam solidną podstawę dochodzenia odszkodowania, jeśli takowe zostało wymienione w umowie.

Jeśli jednak nie mamy podpisanej umowy w formie pisemnej to nie oznacza, że jesteśmy skazani na łaskę czy niełaskę wykonawcy. Kodeks Cywilny dopuszcza bowiem sporządzenie umowy ustnej, w wielu sytuacjach mającej równoważną wagę jak umowa pisemna.

Problem pojawia się jednak z właściwym udokumentowaniem zarówno istnienia umowy jak i jej warunków.

W przypadku wystąpienia na drogę sądową przeciwko wykonawcy, z którym nie mamy sporządzonej umowy możemy spotkać się z próbą kwestionowania przez niego faktu zawarcia jakiejkolwiek umowy. W tym momencie pomocni mogą być świadkowie, którzy widzieli wykonawcę realizującego część prac, np. sąsiedzi (inni domownicy nie zawsze będą dla sądu odpowiedni wiarygodni). Ponad to warto zawsze spisywać choćby najprostsze notatki i pokwitowania przy przekazywaniu zaliczek, które chcą praktycznie wszyscy wykonawcy. Taki dokument powinien zawierać krótką informację na temat realizowanych robót, np. „Malowanie ścian” i kwotę zaliczki oraz obowiązkowo dane wykonawcy (np. pieczątka firmowa, imię i nazwisko, telefon itp.). Jeśli prowadzimy w wykonawcą korespondencję e-mailową to wiadomości te również warto archiwizować, gdyż mogą one stanowić istotny dowód dla sądu potwierdzający fakt zaistnienia umowy i relacji między stronami sporu.

Największym problemem przy braku umowy jest wiarygodne udokumentowanie i udowodnienie ustalonego zakresu prac i kwoty za ich wykonanie. Jeśli podpisujemy pokwitowanie przekazania zaliczki, warto zaznaczyć, jaki procent całkowitej kwoty stanowi zaliczka. Da nam to jednoznaczny dowód co do ustalonej kwoty końcowej i znacznie ułatwi udowodnienie umówionego zakresu prac, na przykład na podstawie średnich cen rynkowych za dany rodzaj prac.

W pewnych wypadkach sąd może również zlecić wykonanie kosztorysu przeprowadzonych prac przez biegłego. Sytuacje takie mają jednak częściej miejsce w przypadku istnienia pisemnej umowy o roboty budowlane, a przy braku jednoznacznego zakresu wszystkich prac i wyszczególnienia cen jednostkowych. Sytuacja taka ma miejsce np. gdy spiszemy umowę namurowanie ścian budynku z kwotą całkowitą za wszystkie ściany, lecz nie wyszczególnimy jednoznacznie kwot jednostkowych za metr kwadratowy ściany działowej, nośnej itp., a sytuacji gdy wykonawca zarzuci prace przed ich zakończeniem.

Czy warto podpisywać umowy o roboty budowlane?

Najczęściej nie odpisujemy umów na roboty budowlany ze względu na wyższą cenę w przypadku umowy, do której wykonawcy doliczają VAT 23%. Warto jednak dobrze rozważyć czy na pewno możemy zaufać wykonawcy i zgodzić się na roboty bez pisemnej umowy.

Jeśli jednak planujemy większy zakres prac jak kompleksowa budowa domu, murowanie ścian, wykonanie fundamentów, dachu i innych elementów ważnych dla konstrukcji całego budynku to zalecamy zawsze sporządzać odpowiednie umowy z jasno sprecyzowanym zakresem prac i kwestiami finansowymi.

Polskie prawo dopuszcza co prawda tzw. umowy ustne, lecz w praktyce dochodzenie swoich praw na podstawie takich umów wymaga dostarczenia bardzo wielu dowodów i często postępowania toczą się nawet kilka lat. W wielu przypadkach inwestorzy wolą nie występować na drogę sądową, gdyż możliwe do odzyskania pieniądze nie są warte wielu wizyt w sądzie, kosztów prawnika itp.

Jeśli jednak nie zdecydujemy się na podpisanie umowy, to zadbajmy o możliwie dużo wiarygodnych dowodów zaistnienia umowy. Zaliczamy do nich dokumentację fotograficzną oraz wszelkie pokwitowania zaliczek, korespondencja e-mailowa, sms itp.

Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

(Tomasz Sochacki, 18 grudnia 2016, ostatnia aktualizacja 12 marca 2025)
Dodaj firmę do katalogu

Stwórz wizytówkę swojej firmy w naszym katalogu:

zdobywaj nowych klientów
lepsza widoczność firmy w google
możliwość dodania linków www i social media
Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytowy

Myślisz o zakupie domu czy mieszkania lub może planujesz rozpocząć budowę? Zobacz ile wyniesie cię orientacyjna rata kredytu hipotecznego.
Cena nieruchomości:
Udział własny: 20 %
(Wiele banków wymaga udziału własnego na poziomie min. 20%.)
5%80%
Okres spłaty: 30 lat
(Im krótszy okres tym wyższa rata miesięczna. Najczęściej wybierany okres to 25 lub 30 lat.)
5 lat35 lat
Szacunkowa rata miesięczna:
0
Powyższa kalkulacja ma charakter orientacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 par. 1 Kodeksu Cywilnego. Ostateczne warunki finansowania zależą od decyzji banku i oceny zdolności kredytowej.
śledź nas na Facebook
Kalkulator kredytowy
Kalkulator kredytowy
Ceny mieszkań w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce
Dodaj firmę do katalogu

Stwórz wizytówkę swojej firmy w naszym katalogu:

zdobywaj nowych klientów
lepsza widoczność firmy w google
możliwość dodania linków www i social media
Jak podpisać dobrą umowę na roboty budowlane i remontowe?
Jak podpisać dobrą umowę na roboty budowlane i remontowe?

Umowa na roboty budowlane - kiedy warto ją zawrzeć i co powinna zawierać?

Umowa na roboty budowlane - kiedy warto ją zawrzeć i co powinna zawierać?

Co należy sprawdzić podczas odbioru mieszkania od dewelopera?
Co należy sprawdzić podczas odbioru mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania: na co zwrócić uwagę przy sprawdzaniu nowego lokum?

Odbiór mieszkania: na co zwrócić uwagę przy sprawdzaniu nowego lokum?

Jaki dom jest lepszy i praktyczniejszy - parterowy czy piętrowy?
Jaki dom jest lepszy i praktyczniejszy - parterowy czy piętrowy?

Dom parterowy czy piętrowy? Porównanie zalet i wad obu rozwiązań.

Dom parterowy czy piętrowy? Porównanie zalet i wad obu rozwiązań.

Ile kosztuje biały montaż w łazience?
Ile kosztuje biały montaż w łazience?

Koszt montażu armatury łazienkowej - co warto wiedzieć?

Koszt montażu armatury łazienkowej - co warto wiedzieć?

Ile kosztuje montaż gniazdek i oświetlenia w domu i mieszkaniu?
Ile kosztuje montaż gniazdek i oświetlenia w domu i mieszkaniu?

Koszty montażu oświetlenia i instalacji gniazdek

Koszty montażu oświetlenia i instalacji gniazdek

Jak zrobić antyramę?
Jak zrobić antyramę?

Jak zrobić antyramę? Poradnik krok po kroku

Jak zrobić antyramę? Poradnik krok po kroku

Rolety wewnętrzne Fakro
Rolety wewnętrzne Fakro

Rolety wewnętrzne Fakro: idealne rozwiązanie dla Twoich okien dachowych - przegląd

Rolety wewnętrzne Fakro: idealne rozwiązanie dla Twoich okien dachowych - przegląd

Jak zrobić mulczowanie trawnika na wiosnę?
Jak zrobić mulczowanie trawnika na wiosnę?

Mulczowanie trawy: dlaczego warto to robić wiosną?

Mulczowanie trawy: dlaczego warto to robić wiosną?

Jak sadzić i pielęgnować róże w ogrodzie?
Jak sadzić i pielęgnować róże w ogrodzie?

Róże w Ogrodzie: praktyczny poradnik dla początkujących ogrodników

Róże w Ogrodzie: praktyczny poradnik dla początkujących ogrodników

Zalety i wady kory sosnowej jako ściółki pod rośliny
Zalety i wady kory sosnowej jako ściółki pod rośliny

Kora sosnowa jako ściółka: Wady, zalety i wybór odpowiedniej opcji

Kora sosnowa jako ściółka: Wady, zalety i wybór odpowiedniej opcji

Zmiany cen materiałów i robocizny - co na nie wpływa?
Zmiany cen materiałów i robocizny - co na nie wpływa?

Jakie czynniki wpływają na zmiany cen robocizny i materiałów budowlanych?

Jakie czynniki wpływają na zmiany cen robocizny i materiałów budowlanych?

Jak wybrać fachowca do remontu, z polecenia czy z ogłoszenia?
Jak wybrać fachowca do remontu, z polecenia czy z ogłoszenia?

Wybór fachowca do remontu - jak to dobrze zrobić, na co zwracać uwagę?

Wybór fachowca do remontu - jak to dobrze zrobić, na co zwracać uwagę?

Jak zwalczać pędziorki w ogrodzie?
Jak zwalczać pędziorki w ogrodzie?

Skuteczne sposoby na zwalczanie pędziorków w ogrodzie i domu

Skuteczne sposoby na zwalczanie pędziorków w ogrodzie i domu

Wybór grilla węglowego do domowego ogrodu
Wybór grilla węglowego do domowego ogrodu

Jaki grill węglowy wybrać?

Jaki grill węglowy wybrać?

Skalniak w domowym ogrodzie - jak wykonać, inspiracje, pomysły
Skalniak w domowym ogrodzie - jak wykonać, inspiracje, pomysły

Skalniak w Ogrodzie: Jak zaprojektować, wykonać i Ile kosztuje?

Skalniak w Ogrodzie: Jak zaprojektować, wykonać i Ile kosztuje?

Jak skutecznie i ekologicznie chronić rośliny ogrodowe?
Jak skutecznie i ekologicznie chronić rośliny ogrodowe?

Ekologiczne metody ochrony roślin w Twoim ogrodzie: Praktyczne porady i rozwiązania

Ekologiczne metody ochrony roślin w Twoim ogrodzie: Praktyczne porady i rozwiązania

Czy warto stosować nawóz ze skorupek do jaj?
Czy warto stosować nawóz ze skorupek do jaj?

Nawóz ze skorupek jaj: kiedy stosować i jak wpływa na rośliny?

Nawóz ze skorupek jaj: kiedy stosować i jak wpływa na rośliny?

Nowoczesne komody do małych pomieszczeń
Nowoczesne komody do małych pomieszczeń

Funkcjonalne komody do małych wnętrz - jak najlepiej wykorzystać przestrzeń?

Funkcjonalne komody do małych wnętrz - jak najlepiej wykorzystać przestrzeń?

Choroby drzew - jak z nimi walczyć?
Choroby drzew - jak z nimi walczyć?

Najpopularniejsze choroby drzew owocowych

Najpopularniejsze choroby drzew owocowych

śledź nas na Facebook
Jak uprawiać cukinię we własnym ogrodzie?
Jak uprawiać cukinię we własnym ogrodzie?

Uprawa cukinii w ogrodzie

Uprawa cukinii w ogrodzie

Jak uprawiać i rzodkiewkę w domowym warzywniaku?
Jak uprawiać i rzodkiewkę w domowym warzywniaku?

Rzodkiewka - uprawa, pielęgnacja, choroby i szkodniki

Rzodkiewka - uprawa, pielęgnacja, choroby i szkodniki

Jak zrobić masę solną do zabawy z dziećmi?
Jak zrobić masę solną do zabawy z dziećmi?

Masa solna krok po kroku. Co można zrobić z masy solnej?

Masa solna krok po kroku. Co można zrobić z masy solnej?

Materac na wiosnę, jak dobrać wygodny materac do pory roku?
Materac na wiosnę, jak dobrać wygodny materac do pory roku?

Idealny materac na wiosnę - czy zmiana pory roku wpływa na komfort snu?

Idealny materac na wiosnę - czy zmiana pory roku wpływa na komfort snu?

Uprawa ogórków w ogrodzie
Uprawa ogórków w ogrodzie

W jaki sposób uprawiać i pielęgnować ogórki

W jaki sposób uprawiać i pielęgnować ogórki

Osa i szerszeń w mieszkaniu - jak je usunąć?
Osa i szerszeń w mieszkaniu - jak je usunąć?

Owady przypominające osy - co warto o nich wiedzieć?

Owady przypominające osy - co warto o nich wiedzieć?

Inwestycje mieszkaniowe na zachodzie Wrocławia WPBM Mój Dom
Inwestycje mieszkaniowe na zachodzie Wrocławia WPBM Mój Dom

Dlaczego zachód Wrocławia przyciąga inwestycje mieszkaniowe?

Dlaczego zachód Wrocławia przyciąga inwestycje mieszkaniowe?

Jak uprawiać szparagi w ogrodzie?
Jak uprawiać szparagi w ogrodzie?

Szparagi - odmiany, uprawa i pielęgnacja w ogrodzie

Szparagi - odmiany, uprawa i pielęgnacja w ogrodzie

Montaż rolet dzień noc
Montaż rolet dzień noc

Jak zamontować rolety dzień noc?

Jak zamontować rolety dzień noc?

Jak uprawiać wrzosy w ogrodzie?
Jak uprawiać wrzosy w ogrodzie?

Wrzosy - pielęgnacja i ich uprawa w ogrodzie

Wrzosy - pielęgnacja i ich uprawa w ogrodzie

Hortensje w ogrodzie - jak dbać i pielęgnować?
Hortensje w ogrodzie - jak dbać i pielęgnować?

Rabata z hortensjami - jak ją zaplanować i jakie rośliny do niej wybrać?

Rabata z hortensjami - jak ją zaplanować i jakie rośliny do niej wybrać?

Zalety i wady mieszkania od dewelopera oraz samodzielnej budowy domu
Zalety i wady mieszkania od dewelopera oraz samodzielnej budowy domu

Mieszkanie od dewelopera czy budowa domu - co wybrać?

Mieszkanie od dewelopera czy budowa domu - co wybrać?

Jak przycinać stare tuje i je odmłodzić?
Jak przycinać stare tuje i je odmłodzić?

Radykalne cięcie: sekret odmładzania starych tui

Radykalne cięcie: sekret odmładzania starych tui

Jak pielęgnować i uprawiać kurkumę?
Jak pielęgnować i uprawiać kurkumę?

Kwiat kurkumy: Jaką ziemię wybrać, jak podlewać i pielęgnować?

Kwiat kurkumy: Jaką ziemię wybrać, jak podlewać i pielęgnować?

Mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera - czy warto kupić?
Mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera - czy warto kupić?

Czy warto inwestować w mieszkania na rynku pierwotnym?

Czy warto inwestować w mieszkania na rynku pierwotnym?

Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytowy

Myślisz o zakupie domu czy mieszkania lub może planujesz rozpocząć budowę? Zobacz ile wyniesie cię orientacyjna rata kredytu hipotecznego.
Cena nieruchomości:
Udział własny: 20 %
(Wiele banków wymaga udziału własnego na poziomie min. 20%.)
5%80%
Okres spłaty: 30 lat
(Im krótszy okres tym wyższa rata miesięczna. Najczęściej wybierany okres to 25 lub 30 lat.)
5 lat35 lat
Szacunkowa rata miesięczna:
0
Powyższa kalkulacja ma charakter orientacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 par. 1 Kodeksu Cywilnego. Ostateczne warunki finansowania zależą od decyzji banku i oceny zdolności kredytowej.
Tomasz Sochacki

Tomasz Sochacki

Specjalista w dziedzinie budownictwa, z wykształcenia inżynier budownictwa lądowego, przez wiele lat pracował jako projektant.
Własciciel portalu zbudujmydom i pasjonat budownictwa oraz nowoczesnych technologii.

Polecane artykuły

Porady prawne

Więcej artykułów...
Korzystając ze strony, akceptujesz naszą politykę prywatności i wyrażasz zgodę na zapisywanie cookies.