Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
zbudujmydom.plNowoczesny portal budowlany

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Często teren posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pomagamy jak czytać plan miejscowy oraz wyjaśniamy to co obowiązująca linia zabudowy a czym jest nieprzekraczalna linia zabudowy. Rozwiązujemy problem miejscowy plan a warunki zabudowy oraz opisujemy jaka powinna być lokalizacja domu na działce i jego powierzchnia zabudowy przy planie. Omawiamy również jak liczyć powierzchnię zabudowy w przypadku gdy jest to zabudowa jednorodzinna. Opisujemy jaki możemy być zjazd z drogi oraz dopuszczalny podział działki budowlanej. Często problemem jest podział działki a plan zagospodarowania.
Źródło: ShutterStock
Zanim zakupimy działkę budowlaną warto sprawdzić, czy na danym terenie jest obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takim wypadku dokładnie się z nim zapoznajmy, aby sprawdzić, czy na pewno możemy wybudować dom według naszych oczekiwań.

Na etapie wykonywania projektu budowlanego każdego domu konieczne jest uzyskanie tzw. decyzji o warunkach zabudowy lub wykonanie projektu zgodnie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

O ile w przypadku braku planu dla danego rejonu mamy teoretycznie mniejsze ograniczenia co do wyglądu naszego domu i jego parametrów (powierzchnia, rodzaj dachu, wysokość itp.), to w przypadku występowania planu musimy obowiązkowo przestrzegać jego zapisów.

W wielu przypadkach plany dość szczegółowo określają zasady budowy nowych obiektów.

Miejscowy plan zawsze stanowi część tekstowa (treść uchwały) wraz z załącznikiem graficznym.

 

Rodzaj dopuszczalnej zabudowy w danym rejonie

 

Miejscowy plan dokładnie określa jakiego rodzaju zabudowa może być wznoszona w danym rejonie. Zakupując działkę sprawdźmy, czy jest ona objęta strefą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W przeciwnym wypadku mogą być problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu, np. jeśli teren ten opisany jest jako zabudowa mieszkaniowa szeregowa czy też wielorodzinna.

Wiele planów określa również lokalizację terenów zabudowy typowo usługowej oraz produkcyjnej. Wynika to z faktu, że dąży się obecnie do „wyrzucenia” dużych firm produkcyjnych po za obszar bezpośredniego zamieszkania (czyli zabudowy jednorodzinnej, wielorodzinnej, terenów rekreacyjnych itp.).

Najczęściej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna opisywana jest jako symbol „MN”, a terenu usługowe jako „U”. Dopuszczalne są również kombinacje różnych rodzajów zabudowy, czyli np. MN/U (jednorodzinna oraz usługi).Często teren posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pomagamy jak czytać plan miejscowy oraz wyjaśniamy to co obowiązująca linia zabudowy a czym jest nieprzekraczalna linia zabudowy. Rozwiązujemy problem miejscowy plan a warunki zabudowy oraz opisujemy jaka powinna być lokalizacja domu na działce i jego powierzchnia zabudowy przy planie. Omawiamy również jak liczyć powierzchnię zabudowy w przypadku gdy jest to zabudowa jednorodzinna. Opisujemy jaki możemy być zjazd z drogi oraz dopuszczalny podział działki budowlanej. Często problemem jest podział działki a plan zagospodarowania.

Obowiązująca i nieprzekraczalna linia zabudowy

 

Linia zabudowy związana jest z położeniem frontowej elewacji naszego budynku na działce. W miejscowych planach występują dwa rodzaje tej linii, tj. linia obowiązująca oraz tzw. nieprzekraczalna linia zabudowy.

W większości przypadków oznaczane są one jako linia ciągła z trójkątami (wypełnionymi dla linii obowiązującej oraz trójkątami pustymi dla linii nieprzekraczalnej).

Zawsze na planie (części graficznej do ustawy) podana jest odległość od granicy działki do danej linii zabudowy.

W przypadku tzw. obowiązującej linii zabudowy frontowa elewacja musi znajdować się właśnie na tej linii. Ma to na celu zachowanie jednej linii zabudowy na całej długości danej drogi. Niestety rozwiązanie takie często dość mocno nas ogranicza jeśli chodzi o możliwość zagospodarowania części działki przed domem.

Jeśli jednak na planie podano tzw. nieprzekraczalną linię zabudowy, oznacza to, że nasza elewacja frontowa nie może znaleźć się bliżej drogi niż w odległości minimalnej (czyli od granicy do nieprzekraczalnej linii zabudowy). Bez problemu możemy natomiast cofnąć nasz budynek dalej niż przewiduje to linia zabudowy. Pozwala nam to np. na wykonanie długiego podjazdu czy ciekawe zagospodarowanie większej powierzchni ogrodu przed domem. Jeśli planujemy prowadzić w domu działalność gospodarczą, to takie cofnięcie budynku pozwoli również na zagospodarowanie większej liczby miejsc postojowych przed budynkiem.

 

Charakterystyka zabudowy mieszkaniowej i sposób zagospodarowania działki

 

Miejscowy plan w części opisowej dokładnie precyzuje sposób zagospodarowania działki. Dotyczy to w szczególności powierzchni zabudowy oraz podstawowych parametrów budynku.

Powierzchnia zabudowy to suma powierzchni wszystkich budynków zlokalizowanych na działce (wraz z garażami, altanami itp.). Mierzona jest po obrysie zewnętrznych ścian, jednakże bez wliczania powierzchni schodów zewnętrznych ramp itp.

Wraz z podaniem dla danego rejonu obowiązującej powierzchni zabudowy (jest to dla nas maksymalna powierzchnia zabudowy) określana jest często również powierzchnia tzw. czynna biologicznie, czyli niezabudowana.

W zakresie kształtu i wymiarów budynku miejscowy plan podaje najczęściej sposób wykonania dachu (dach płaski lub stromy) z określeniem maksymalnej wysokości budynku a także maksymalnej liczby kondygnacji. Zwracajmy na to uwagę przed wyborem projektu domu, szczególnie jeśli planujemy na własną rękę zakupić projekt gotowy i dopiero później udać się do architekta w celu jego adaptacji do danej działki. Z tego względu lepszym rozwiązaniem jest współpraca z architektem już na etapie wstępnego planowania domu. Pamiętajmy, że wizyta u architekta nie musi od razu oznaczać tzw. projektu indywidulanego. Wielu architektów bez problemu doradzi nam wybór spośród wielu gotowych projektów dostępnych na rynku.

 

Rodzaj i lokalizacja ogrodzenia od strony drogi

 

Większość obecnie sporządzanych planów zakazuje lokalizowania od strony drogi ogrodzeń betonowych (z popularnych prefabrykatów betonowych). Dopuszcza się budowę ogrodzeń murowanych, metalowych oraz kutych i drewnianych. Zwracajmy jednak uwagę czy okerślona została maksymalna wysokość ogrodzenia oraz jego odległość od granicy pasa drogowego (najczęściej ogrodzenie możemy stawiać w granicy, jednakże czasami plan może nakazać jego odsunięcie na określoną odległość). Miejscowy plan nie ingeruje natomiast w rodzaj bram i furtek w ogrodzeniu, czyli możemy stosować zarówno bramy przesuwne jak i skrzydłowe. W przypadku bramy skrzydłowej pamiętajmy jednak, że nie powinna ona otwierać się „na drogę”, a jedynie do środka działki prywatnej.

 

Sposób odprowadzenia ścieków bytowych

 

Jeśli w danym rejonie znajduje się kanalizacja sanitarna, to miejscowy plan może narzucić na nas obowiązek podłączenia się do tej sieci. W przeciwnym wypadku, gdy teren nie posiada uzbrojenia w kanalizację, najczęściej plany dopuszczają wybudowanie szamba (zbiornik asenizacyjny) lub oczyszczalni ścieków. Czasami jednak przydomowa oczyszczanie nie będzie możliwa do realizacji, np. w przypadku niskiego poziomu wód gruntowych (zapis taki, o zakazie budowy oczyszczalni powinien znaleźć się w miejscowym planie).

 

Dojazdy do działek i lokalizacja zjazdów

 

Miejscowy plan zagospodarowania dokładnie określa lokalizację i szerokość pasów drogowych dla ulic dojazdowych do posesji. Najczęściej są to oznaczenia typu KDD, KDL, KDW itp. Dla nas w większości przypadków istotne będą drogi dojazdowe oraz wewnętrzne (KDD i KDW). Plan określa z jakich dróg możemy wykonać zjazd na naszą posesję. Jest to szczególnie ważne, jeśli działka posiada teoretyczny dojazd np. z dwóch stron. W takim wypadku najczęściej możliwy będzie zjazd tylko z jednej z dróg (chyba, że obie oznaczone będą jako drogi o małym znaczeniu, czyli KDD lub KDW, ewentualnie KDL – droga lokalna).

Pamiętajmy, że niezależnie od kategorii danej drogi (dojazdowa, lokalna, wewnętrzna itp.) zjazd nie powinien być szerszy, niż szerokość jezdni w miejscu lokalizacji zjazdu. w praktyce oznacza to, że jeśli przy naszej działce droga ma szerokość 6,0m (mowa tutaj tylko o szerokości jezdni, bez chodników) to nasz zjazd również może mieć szerokość nie większą niż 6,0m. Wyjątek stanowi sytuacja, w której miejscowy plan podaje mniejsze szerokości, z góry ustalone dla każdej z działek lub dróg (grupy działek np. oznaczonych jako 2MN lub dla drogi 3KDD).

 

Wymagania dotyczące wydzielania nowych działek budowlanych

 

Większość planów określa minimalne powierzchnie nowo wydzielanych działek, w zależności od rodzaju zabudowy planowanej w danym rejonie. W przypadku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej najczęściej jest to ok 500-800m2. Zdarzają się jednak również plany, narzucające minimalne powierzchnie działek na poziomie 900-1000m2. Miejmy to na uwadze jeśli planujemy np. zakupić jedną działkę w celu jej podzielenia „na dwa domy”. Czasami urząd nie zezwoli nam na taki krok, jeśli nie zachowamy określonych powierzchni po podziale, wpisanych z miejscowym planie zagospodarowania.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

(15 grudnia 2014)
Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytowy

Myślisz o zakupie domu czy mieszkania lub może planujesz rozpocząć budowę? Zobacz ile wyniesie cię orientacyjna rata kredytu hipotecznego.
Cena nieruchomości:
Udział własny: 20 %
(Wiele banków wymaga udziału własnego na poziomie min. 20%.)
5%80%
Okres spłaty: 30 lat
(Im krótszy okres tym wyższa rata miesięczna. Najczęściej wybierany okres to 25 lub 30 lat.)
5 lat35 lat
Szacunkowa rata miesięczna:
0
Powyższa kalkulacja ma charakter orientacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 par. 1 Kodeksu Cywilnego. Ostateczne warunki finansowania zależą od decyzji banku i oceny zdolności kredytowej.
śledź nas na Facebook
Kalkulator kredytowy
Kalkulator kredytowy
Ceny mieszkań w Polsce
Ceny mieszkań w Polsce
Skalniak w domowym ogrodzie - jak wykonać, inspiracje, pomysły
Skalniak w domowym ogrodzie - jak wykonać, inspiracje, pomysły

Skalniak w Ogrodzie: Jak zaprojektować, wykonać i Ile kosztuje?

Skalniak w Ogrodzie: Jak zaprojektować, wykonać i Ile kosztuje?

Czy warto stosować nawóz ze skorupek do jaj?
Czy warto stosować nawóz ze skorupek do jaj?

Nawóz ze skorupek jaj: kiedy stosować i jak wpływa na rośliny?

Nawóz ze skorupek jaj: kiedy stosować i jak wpływa na rośliny?

Wybór grilla węglowego do domowego ogrodu
Wybór grilla węglowego do domowego ogrodu

Jaki grill węglowy wybrać?

Jaki grill węglowy wybrać?

Jak skutecznie i ekologicznie chronić rośliny ogrodowe?
Jak skutecznie i ekologicznie chronić rośliny ogrodowe?

Ekologiczne metody ochrony roślin w Twoim ogrodzie: Praktyczne porady i rozwiązania

Ekologiczne metody ochrony roślin w Twoim ogrodzie: Praktyczne porady i rozwiązania

Nowoczesne komody do małych pomieszczeń
Nowoczesne komody do małych pomieszczeń

Funkcjonalne komody do małych wnętrz - jak najlepiej wykorzystać przestrzeń?

Funkcjonalne komody do małych wnętrz - jak najlepiej wykorzystać przestrzeń?

Choroby drzew - jak z nimi walczyć?
Choroby drzew - jak z nimi walczyć?

Najpopularniejsze choroby drzew owocowych

Najpopularniejsze choroby drzew owocowych

Jak uprawiać i rzodkiewkę w domowym warzywniaku?
Jak uprawiać i rzodkiewkę w domowym warzywniaku?

Rzodkiewka - uprawa, pielęgnacja, choroby i szkodniki

Rzodkiewka - uprawa, pielęgnacja, choroby i szkodniki

Jak uprawiać cukinię we własnym ogrodzie?
Jak uprawiać cukinię we własnym ogrodzie?

Uprawa cukinii w ogrodzie

Uprawa cukinii w ogrodzie

Jak zrobić masę solną do zabawy z dziećmi?
Jak zrobić masę solną do zabawy z dziećmi?

Masa solna krok po kroku. Co można zrobić z masy solnej?

Masa solna krok po kroku. Co można zrobić z masy solnej?

Uprawa ogórków w ogrodzie
Uprawa ogórków w ogrodzie

W jaki sposób uprawiać i pielęgnować ogórki

W jaki sposób uprawiać i pielęgnować ogórki

Materac na wiosnę, jak dobrać wygodny materac do pory roku?
Materac na wiosnę, jak dobrać wygodny materac do pory roku?

Idealny materac na wiosnę - czy zmiana pory roku wpływa na komfort snu?

Idealny materac na wiosnę - czy zmiana pory roku wpływa na komfort snu?

Osa i szerszeń w mieszkaniu - jak je usunąć?
Osa i szerszeń w mieszkaniu - jak je usunąć?

Owady przypominające osy - co warto o nich wiedzieć?

Owady przypominające osy - co warto o nich wiedzieć?

Inwestycje mieszkaniowe na zachodzie Wrocławia WPBM Mój Dom
Inwestycje mieszkaniowe na zachodzie Wrocławia WPBM Mój Dom

Dlaczego zachód Wrocławia przyciąga inwestycje mieszkaniowe?

Dlaczego zachód Wrocławia przyciąga inwestycje mieszkaniowe?

Jak uprawiać szparagi w ogrodzie?
Jak uprawiać szparagi w ogrodzie?

Szparagi - odmiany, uprawa i pielęgnacja w ogrodzie

Szparagi - odmiany, uprawa i pielęgnacja w ogrodzie

Montaż rolet dzień noc
Montaż rolet dzień noc

Jak zamontować rolety dzień noc?

Jak zamontować rolety dzień noc?

Jak uprawiać wrzosy w ogrodzie?
Jak uprawiać wrzosy w ogrodzie?

Wrzosy - pielęgnacja i ich uprawa w ogrodzie

Wrzosy - pielęgnacja i ich uprawa w ogrodzie

Hortensje w ogrodzie - jak dbać i pielęgnować?
Hortensje w ogrodzie - jak dbać i pielęgnować?

Rabata z hortensjami - jak ją zaplanować i jakie rośliny do niej wybrać?

Rabata z hortensjami - jak ją zaplanować i jakie rośliny do niej wybrać?

Zalety i wady mieszkania od dewelopera oraz samodzielnej budowy domu
Zalety i wady mieszkania od dewelopera oraz samodzielnej budowy domu

Mieszkanie od dewelopera czy budowa domu - co wybrać?

Mieszkanie od dewelopera czy budowa domu - co wybrać?

Jak przycinać stare tuje i je odmłodzić?
Jak przycinać stare tuje i je odmłodzić?

Radykalne cięcie: sekret odmładzania starych tui

Radykalne cięcie: sekret odmładzania starych tui

śledź nas na Facebook
Jak pielęgnować i uprawiać kurkumę?
Jak pielęgnować i uprawiać kurkumę?

Kwiat kurkumy: Jaką ziemię wybrać, jak podlewać i pielęgnować?

Kwiat kurkumy: Jaką ziemię wybrać, jak podlewać i pielęgnować?

Mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera - czy warto kupić?
Mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera - czy warto kupić?

Czy warto inwestować w mieszkania na rynku pierwotnym?

Czy warto inwestować w mieszkania na rynku pierwotnym?

Tulipany - kiedy sadzić i jak o nie dbać?
Tulipany - kiedy sadzić i jak o nie dbać?

Sadzenie tulipanów - kiedy sadzić tulipany i jak to robić?

Sadzenie tulipanów - kiedy sadzić tulipany i jak to robić?

Pompa głębinowa czy zatapialna?
Pompa głębinowa czy zatapialna?

Czym różnią się pompy zatapialne od głębinowych?

Czym różnią się pompy zatapialne od głębinowych?

Jak uprawiać bratki w ogrodzie?
Jak uprawiać bratki w ogrodzie?

Bratki - uprawa krok po kroku. Jak dbać o bratki?

Bratki - uprawa krok po kroku. Jak dbać o bratki?

Wykańczanie samodzielne czy mieszkanie pod klucz?
Wykańczanie samodzielne czy mieszkanie pod klucz?

Mieszkania w stanie deweloperskim czy pod klucz - co się bardziej opłaca?

Mieszkania w stanie deweloperskim czy pod klucz - co się bardziej opłaca?

Inspiracje na ciekawe schody w domu
Inspiracje na ciekawe schody w domu

Schody z różnych materiałów - ciekawe projekty i galeria zdjęć

Schody z różnych materiałów - ciekawe projekty i galeria zdjęć

Ile kosztuje malowanie pokoju w mieszkaniu i domu?
Ile kosztuje malowanie pokoju w mieszkaniu i domu?

Malowanie pokoju - ile kosztuje i od czego zależy cena?

Malowanie pokoju - ile kosztuje i od czego zależy cena?

Bezpieczny balkon dla małych dzieci ze strefą zabawy
Bezpieczny balkon dla małych dzieci ze strefą zabawy

Balkon dla małych dzieci - jak stworzyć bezpieczną i atrakcyjną przestrzeń do zabawy?

Balkon dla małych dzieci - jak stworzyć bezpieczną i atrakcyjną przestrzeń do zabawy?

Jaką płytę wybrać do kuchni - ceramiczną czy indukcyjną?
Jaką płytę wybrać do kuchni - ceramiczną czy indukcyjną?

Płyta indukcyjna czy ceramiczna, ile zużywa prądu?

Płyta indukcyjna czy ceramiczna, ile zużywa prądu?

Czy warto kupić mieszkanie z rynku pierwotnego?
Czy warto kupić mieszkanie z rynku pierwotnego?

Plusy i minusy kupna mieszkania na rynku pierwotnym

Plusy i minusy kupna mieszkania na rynku pierwotnym

Laminat wysokociśnieniowy nowoczesnym rozwiązaniem do kuchni
Laminat wysokociśnieniowy nowoczesnym rozwiązaniem do kuchni

Laminat wysokociśnieniowy - idealny materiał do kuchni?

Laminat wysokociśnieniowy - idealny materiał do kuchni?

Ocieplenie celulozą - czy warto w to inwestować?
Ocieplenie celulozą - czy warto w to inwestować?

Ile kosztuje ocieplenie domu celulozą, jakie są wady i zalety tej technologii?

Ile kosztuje ocieplenie domu celulozą, jakie są wady i zalety tej technologii?

Agregat na budowie - dlaczego warto kupić?
Agregat na budowie - dlaczego warto kupić?

Dlaczego podczas budowy należy zaopatrzyć się w agregat prądotwórczy?

Dlaczego podczas budowy należy zaopatrzyć się w agregat prądotwórczy?

Zasady dofinansowania Mój Prąd 6 w roku 2025
Zasady dofinansowania Mój Prąd 6 w roku 2025

Program Mój Prąd 6.0 - nowe zasady dofinansowania dla prosumentów

Program Mój Prąd 6.0 - nowe zasady dofinansowania dla prosumentów

Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznegoKalkulator kredytowy

Myślisz o zakupie domu czy mieszkania lub może planujesz rozpocząć budowę? Zobacz ile wyniesie cię orientacyjna rata kredytu hipotecznego.
Cena nieruchomości:
Udział własny: 20 %
(Wiele banków wymaga udziału własnego na poziomie min. 20%.)
5%80%
Okres spłaty: 30 lat
(Im krótszy okres tym wyższa rata miesięczna. Najczęściej wybierany okres to 25 lub 30 lat.)
5 lat35 lat
Szacunkowa rata miesięczna:
0
Powyższa kalkulacja ma charakter orientacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 par. 1 Kodeksu Cywilnego. Ostateczne warunki finansowania zależą od decyzji banku i oceny zdolności kredytowej.

Polecane artykuły

Porady prawne

Więcej artykułów...
zbudujmydom.pl
Nowoczesny portal budowlany
Portal zbudujmydom.pl tworzy zespół inżynierów budownictwa, którzy posiadają zarówno podstawy teoretyczne jak i duże doświadczenie praktyczne, zdobyte na budowach w całej Polsce. Część z naszych ekspertów stanowią czynni kierownicy budów, doświadczeni zarówno przy domach jednorodzinnych jak i przy dużych inwestycjach budowlanych. Staramy się w jasny i przejrzysty sposób omawiać cały proces budowlany od fundamentów aż po dach i ostatecznie wykończenie domu. Przedstawiamy również porady związane z kwestiami formalno-prawnymi, aby ułatwić poruszanie się we właściwych przepisach, co wcześniej czy później spotka każdego inwestora.
Korzystając ze strony, akceptujesz naszą politykę prywatności i wyrażasz zgodę na zapisywanie cookies.