Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Na etapie wykonywania projektu budowlanego każdego domu konieczne jest uzyskanie tzw. decyzji o warunkach zabudowy lub wykonanie projektu zgodnie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

O ile w przypadku braku planu dla danego rejonu mamy teoretycznie mniejsze ograniczenia co do wyglądu naszego domu i jego parametrów (powierzchnia, rodzaj dachu, wysokość itp.), to w przypadku występowania planu musimy obowiązkowo przestrzegać jego zapisów.

W wielu przypadkach plany dość szczegółowo określają zasady budowy nowych obiektów.

Miejscowy plan zawsze stanowi część tekstowa (treść uchwały) wraz z załącznikiem graficznym.

Rodzaj dopuszczalnej zabudowy w danym rejonie

Miejscowy plan dokładnie określa jakiego rodzaju zabudowa może być wznoszona w danym rejonie. Zakupując działkę sprawdźmy, czy jest ona objęta strefą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W przeciwnym wypadku mogą być problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu, np. jeśli teren ten opisany jest jako zabudowa mieszkaniowa szeregowa czy też wielorodzinna.

Wiele planów określa również lokalizację terenów zabudowy typowo usługowej oraz produkcyjnej. Wynika to z faktu, że dąży się obecnie do „wyrzucenia” dużych firm produkcyjnych po za obszar bezpośredniego zamieszkania (czyli zabudowy jednorodzinnej, wielorodzinnej, terenów rekreacyjnych itp.).

Najczęściej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna opisywana jest jako symbol „MN”, a terenu usługowe jako „U”. Dopuszczalne są również kombinacje różnych rodzajów zabudowy, czyli np. MN/U (jednorodzinna oraz usługi).

Obowiązująca i nieprzekraczalna linia zabudowy

Linia zabudowy związana jest z położeniem frontowej elewacji naszego budynku na działce. W miejscowych planach występują dwa rodzaje tej linii, tj. linia obowiązująca oraz tzw. nieprzekraczalna linia zabudowy.

W większości przypadków oznaczane są one jako linia ciągła z trójkątami (wypełnionymi dla linii obowiązującej oraz trójkątami pustymi dla linii nieprzekraczalnej).

Zawsze na planie (części graficznej do ustawy) podana jest odległość od granicy działki do danej linii zabudowy.

W przypadku tzw. obowiązującej linii zabudowy frontowa elewacja musi znajdować się właśnie na tej linii. Ma to na celu zachowanie jednej linii zabudowy na całej długości danej drogi. Niestety rozwiązanie takie często dość mocno nas ogranicza jeśli chodzi o możliwość zagospodarowania części działki przed domem.

Jeśli jednak na planie podano tzw. nieprzekraczalną linię zabudowy, oznacza to, że nasza elewacja frontowa nie może znaleźć się bliżej drogi niż w odległości minimalnej (czyli od granicy do nieprzekraczalnej linii zabudowy). Bez problemu możemy natomiast cofnąć nasz budynek dalej niż przewiduje to linia zabudowy. Pozwala nam to np. na wykonanie długiego podjazdu czy ciekawe zagospodarowanie większej powierzchni ogrodu przed domem. Jeśli planujemy prowadzić w domu działalność gospodarczą, to takie cofnięcie budynku pozwoli również na zagospodarowanie większej liczby miejsc postojowych przed budynkiem.

Charakterystyka zabudowy mieszkaniowej i sposób zagospodarowania działki

Miejscowy plan w części opisowej dokładnie precyzuje sposób zagospodarowania działki. Dotyczy to w szczególności powierzchni zabudowy oraz podstawowych parametrów budynku.

Powierzchnia zabudowy to suma powierzchni wszystkich budynków zlokalizowanych na działce (wraz z garażami, altanami itp.). Mierzona jest po obrysie zewnętrznych ścian, jednakże bez wliczania powierzchni schodów zewnętrznych ramp itp.

Wraz z podaniem dla danego rejonu obowiązującej powierzchni zabudowy (jest to dla nas maksymalna powierzchnia zabudowy) określana jest często również powierzchnia tzw. czynna biologicznie, czyli niezabudowana.

W zakresie kształtu i wymiarów budynku miejscowy plan podaje najczęściej sposób wykonania dachu (dach płaski lub stromy) z określeniem maksymalnej wysokości budynku a także maksymalnej liczby kondygnacji. Zwracajmy na to uwagę przed wyborem projektu domu, szczególnie jeśli planujemy na własną rękę zakupić projekt gotowy i dopiero później udać się do architekta w celu jego adaptacji do danej działki. Z tego względu lepszym rozwiązaniem jest współpraca z architektem już na etapie wstępnego planowania domu. Pamiętajmy, że wizyta u architekta nie musi od razu oznaczać tzw. projektu indywidulanego. Wielu architektów bez problemu doradzi nam wybór spośród wielu gotowych projektów dostępnych na rynku.

Rodzaj i lokalizacja ogrodzenia od strony drogi

Większość obecnie sporządzanych planów zakazuje lokalizowania od strony drogi ogrodzeń betonowych (z popularnych prefabrykatów betonowych). Dopuszcza się budowę ogrodzeń murowanych, metalowych oraz kutych i drewnianych. Zwracajmy jednak uwagę czy okerślona została maksymalna wysokość ogrodzenia oraz jego odległość od granicy pasa drogowego (najczęściej ogrodzenie możemy stawiać w granicy, jednakże czasami plan może nakazać jego odsunięcie na określoną odległość). Miejscowy plan nie ingeruje natomiast w rodzaj bram i furtek w ogrodzeniu, czyli możemy stosować zarówno bramy przesuwne jak i skrzydłowe. W przypadku bramy skrzydłowej pamiętajmy jednak, że nie powinna ona otwierać się „na drogę”, a jedynie do środka działki prywatnej.

Sposób odprowadzenia ścieków bytowych

Jeśli w danym rejonie znajduje się kanalizacja sanitarna, to miejscowy plan może narzucić na nas obowiązek podłączenia się do tej sieci. W przeciwnym wypadku, gdy teren nie posiada uzbrojenia w kanalizację, najczęściej plany dopuszczają wybudowanie szamba (zbiornik asenizacyjny) lub oczyszczalni ścieków. Czasami jednak przydomowa oczyszczanie nie będzie możliwa do realizacji, np. w przypadku niskiego poziomu wód gruntowych (zapis taki, o zakazie budowy oczyszczalni powinien znaleźć się w miejscowym planie).

Dojazdy do działek i lokalizacja zjazdów

Miejscowy plan zagospodarowania dokładnie określa lokalizację i szerokość pasów drogowych dla ulic dojazdowych do posesji. Najczęściej są to oznaczenia typu KDD, KDL, KDW itp. Dla nas w większości przypadków istotne będą drogi dojazdowe oraz wewnętrzne (KDD i KDW). Plan określa z jakich dróg możemy wykonać zjazd na naszą posesję. Jest to szczególnie ważne, jeśli działka posiada teoretyczny dojazd np. z dwóch stron. W takim wypadku najczęściej możliwy będzie zjazd tylko z jednej z dróg (chyba, że obie oznaczone będą jako drogi o małym znaczeniu, czyli KDD lub KDW, ewentualnie KDL – droga lokalna).

Pamiętajmy, że niezależnie od kategorii danej drogi (dojazdowa, lokalna, wewnętrzna itp.) zjazd nie powinien być szerszy, niż szerokość jezdni w miejscu lokalizacji zjazdu. w praktyce oznacza to, że jeśli przy naszej działce droga ma szerokość 6,0m (mowa tutaj tylko o szerokości jezdni, bez chodników) to nasz zjazd również może mieć szerokość nie większą niż 6,0m. Wyjątek stanowi sytuacja, w której miejscowy plan podaje mniejsze szerokości, z góry ustalone dla każdej z działek lub dróg (grupy działek np. oznaczonych jako 2MN lub dla drogi 3KDD).

Wymagania dotyczące wydzielania nowych działek budowlanych

Większość planów określa minimalne powierzchnie nowo wydzielanych działek, w zależności od rodzaju zabudowy planowanej w danym rejonie. W przypadku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej najczęściej jest to ok 500-800m2. Zdarzają się jednak również plany, narzucające minimalne powierzchnie działek na poziomie 900-1000m2. Miejmy to na uwadze jeśli planujemy np. zakupić jedną działkę w celu jej podzielenia „na dwa domy”. Czasami urząd nie zezwoli nam na taki krok, jeśli nie zachowamy określonych powierzchni po podziale, wpisanych z miejscowym planie zagospodarowania.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl