Jeden partner odpowiedzialny za realizację - dlaczego firmy wybierają generalne wykonawstwo?

Dlatego część przedsiębiorstw decyduje się powierzyć realizację jednemu partnerowi. Generalny wykonawca inwestycji przemysłowych odpowiada wówczas za organizację i koordynację robót objętych umową, podczas gdy inwestor może skoncentrować się na decyzjach istotnych z punktu widzenia biznesu i przyszłego wykorzystania obiektu.

Nie oznacza to, że generalne wykonawstwo automatycznie gwarantuje niższy koszt, krótszy termin albo brak problemów na budowie. Jego przewaga polega przede wszystkim na innym podziale odpowiedzialności i sposobie zarządzania projektem.

Generalny wykonawca

Przy budowie obiektu przemysłowego poszczególne etapy prac są ze sobą mocno powiązane. Konstrukcja musi uwzględniać wymagania instalacyjne, instalacje wpływają na kolejne etapy, a opóźnienie jednej ekipy może zatrzymać następne.

Jeżeli podpisujesz osobne umowy z wieloma wykonawcami, musisz nie tylko kontrolować ich pracę, ale również pilnować tego, co dzieje się pomiędzy poszczególnymi zakresami.

Generalny wykonawca organizuje współpracę podwykonawców, kontroluje kolejność robót i reaguje na problemy z uwzględnieniem ich wpływu na kolejne etapy realizacji. Dzięki temu wiesz, kto odpowiada za rozwiązanie problemu.

Najwięcej problemów pojawia się na styku zakresów

Trudności na budowie często pojawiają się tam, gdzie kończy się zakres jednej firmy, a zaczyna kolejnej.

Przykładem może być przejście instalacji przez przegrodę: jedna firma prowadzi instalację, druga przygotowuje otwór, a kolejna ma go później odpowiednio zabezpieczyć. Jeżeli zakresy nie zostały dokładnie ustalone, ostatnie zadanie może pozostać bez wykonawcy.

Rolą generalnego wykonawcy jest wychwycenie takich sytuacji, przypisanie odpowiedzialności i zorganizowanie rozwiązania. To właśnie na takich detalach najlepiej widać różnicę między samym wykonywaniem prac a zarządzaniem całym procesem.

Źródło: Chat GPT

Nie musisz tworzyć własnego zespołu do codziennego zarządzania budową

Samodzielne zatrudnianie wielu wykonawców oznacza konieczność koordynowania ich pracy na każdym etapie. Trzeba porównywać oferty, uzgadniać zakresy, sprawdzać dostępność ekip, kontrolować terminy i reagować na zmiany. Przy większym obiekcie szybko staje się to osobnym, stałym obszarem zarządzania.

Generalny wykonawca przejmuje znaczną część tych obowiązków w zakresie określonym umową - od organizacji pracy podwykonawców po koordynowanie kolejnych etapów. Ty nadal podejmujesz kluczowe decyzje dotyczące m.in. kosztów, funkcjonalności obiektu czy istotnych zmian, ale nie musisz angażować własnego zespołu w codzienne zarządzanie poszczególnymi ekipami.

Jeden harmonogram ułatwia koordynację prac

Na budowie rzadko da się przesunąć jeden termin bez konsekwencji dla kolejnych ekip. Jeśli konstrukcja nie jest gotowa na czas, instalatorzy nie mogą wejść ze swoim zakresem.

Kilkudniowe przesunięcie jednego etapu nie zawsze oznacza więc tylko kilku dni opóźnienia. Jeżeli kolejna ekipa ma już zaplanowane prace na innym obiekcie, ponowne wejście na budowę może być możliwe dopiero w późniejszym terminie.

Generalny wykonawca uwzględnia te zależności w jednym harmonogramie, dzięki czemu można wcześniej reagować na opóźnienia i ograniczać sytuacje, w których jedna ekipa czeka na zakończenie prac przez drugą.

Zakres prac a koszty

Decyzje podejmowane już w trakcie realizacji również mają wpływ na koszty. Zmiana materiału, sposobu wykonania albo lokalizacji jednego z elementów może oznaczać konieczność przerobienia części wcześniej zaplanowanych prac.

Znaczenie ma również sposób definiowania zakresu już przed rozpoczęciem robót. Im dokładniej określono odpowiedzialność poszczególnych stron, standard wykonania oraz zasady wprowadzania zmian, tym łatwiej później ocenić, czy zadanie mieści się w uzgodnionym zakresie, czy stanowi dodatkową pracę.

Dlatego przy porównywaniu ofert znaczenie ma nie tylko końcowa cena, ale również to, jaki zakres prac i odpowiedzialności został w niej uwzględniony.

Dostawy skoordynowane z postępem prac

Na budowie terminowe zamówienie materiałów i urządzeń to dopiero połowa sukcesu. Trzeba jeszcze dopasować ich dostawy do postępu robót, dostępnego miejsca i gotowości ekip do montażu.

Zbyt wczesna dostawa może oznaczać konieczność składowania elementów na placu budowy. Zbyt późna potrafi zatrzymać prace, nawet jeśli wszystkie wcześniejsze etapy zostały wykonane zgodnie z planem.

Szczególnej uwagi wymagają elementy wykonywane lub dobierane pod konkretny projekt, szczególnie gdy realizowana jest budowa hali stalowej, takie jak konstrukcja hali, bramy przemysłowe czy wybrane elementy instalacji. . Ich produkcja i dostawa mogą wymagać dłuższego wyprzedzenia, dlatego terminy zamówień warto uwzględnić w harmonogramie już na etapie planowania prac.

Kontrola jakości przez całą budowę

Końcowy odbiór nie powinien być pierwszym momentem, w którym sprawdzana jest jakość wykonanych prac. Część elementów zostaje wcześniej zakryta lub zabudowana, a dostęp do nich może być utrudniony.

Dlatego poszczególne zakresy warto sprawdzać przed rozpoczęciem następnych robót. Pozwala to wychwycić nieprawidłowości wtedy, gdy ich usunięcie jest jeszcze stosunkowo proste i nie wymaga ingerowania w elementy wykonane później.

Dokumentacja powstaje razem z budynkiem

Kontrola wykonania to tylko jedna część procesu. Równolegle trzeba gromadzić protokoły, odbiory częściowe i pozostałe dokumenty wymagane przy przekazaniu obiektu.

Jeżeli są zbierane na bieżąco, zakończenie budowy nie oznacza późniejszego kompletowania brakujących materiałów od kilku różnych wykonawców. Dokumentacja jest porządkowana wraz z postępem robót i przygotowywana do przekazania wraz z gotowym obiektem.

Czy generalne wykonawstwo zawsze jest najlepszym rozwiązaniem?

Osobne kontraktowanie może być dobrym rozwiązaniem, gdy dysponujesz własnym zespołem technicznym, masz doświadczenie w prowadzeniu podobnych projektów i chcesz bezpośrednio zarządzać poszczególnymi zakresami robót.

Taki model wymaga jednak dużego zaangażowania - ktoś musi pilnować harmonogramu, koordynować branże, reagować na problemy i na bieżąco sprawdzać, jak podejmowane decyzje wpływają na całość budowy.

Generalne wykonawstwo sprawdza się szczególnie wtedy, gdy przy realizacji pracuje wiele ekip, a kolejne etapy są od siebie zależne i wymagają bieżącej koordynacji.

Źródło: Chat GPT

Co warto sprawdzić przed wyborem wykonawcy?

O jakości współpracy decyduje nie tylko to, co znajduje się w ofercie, ale też sposób organizacji pracy, komunikacji i nadzoru nad podwykonawcami.

Warto sprawdzić przede wszystkim:

• doświadczenie przy obiektach o podobnym przeznaczeniu i skali,
• wcześniejsze realizacje i referencje,
• sposób doboru oraz nadzorowania podwykonawców,
• zasady prowadzenia harmonogramu,
• sposób zgłaszania i rozliczania zmian,
• organizację kontroli jakości,
• zakres odpowiedzialności zapisany w umowie.

Ważne jest również to, jak będzie wyglądała współpraca już po rozpoczęciu prac. Warto wcześniej ustalić, kto prowadzi projekt po stronie wykonawcy, jak często odbywają się spotkania dotyczące postępu budowy i w jaki sposób przedstawiane są kwestie wymagające Twojej decyzji.

Od planu do gotowego obiektu

Generalne wykonawstwo nie eliminuje ryzyka związanego z budową, ale zmienia sposób zarządzania nim. Zamiast koordynować osobno wykonawców, harmonogramy i zależności między zakresami, powierzasz uzgodnioną część tej odpowiedzialności jednemu partnerowi.

Jeśli planujesz budowę hali magazynowej, produkcyjnej lub innego obiektu przemysłowego, warto już na etapie przygotowania inwestycji określić zakres odpowiedzialności, sposób prowadzenia prac i najważniejsze założenia harmonogramu. Zespół Trotis może przeanalizować założenia projektu i zaproponować sposób organizacji realizacji w formule generalnego wykonawstwa.

Planujesz budowę? Skontaktuj się z nami i omów możliwy model realizacji.

Źródło: Materiały informacyjne TROTIS