Omawiane w artykule prace nie wymagające pozwolenia na budowę dotyczą głównie robót prowadzonych na działkach budowlanych w zabudowie mieszkaniowej. Artykuł przedstawia stan prawny po wejściu w życie znowelizowanego Prawa budowlanego, obowiązującego od 28 czerwca 2015r.
Dom jednorodzinny na zgłoszenie
Wiele osób wyczekiwało na zmianę procedury poprzedzającej budowę domu jednorodzinnego. Nowe Prawo budowlane owszem, zezwala na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na zgłoszenie, lecz w praktyce nie jest to tak duża zmiana jakiej spodziewało się wielu inwestorów.
Zgodnie z art. 29 ust. 1a pozwolenia nie wymaga wolno strojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego tzw. obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany.
Jednocześnie zgodnie z art. 30 ust. 4b, do zgłoszenia zamiaru budowy takiego budynku należy i tak załączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego, opracowanego przez uprawionego architekta i konstruktora.
Skróci się zatem jedynie czas oczekiwania na decyzję zezwalającą na budowę. Na pozwolenie na budowę oczekuje się do 65 dni, lecz należy również doliczyć czas na uprawomocnienie się tej decyzji ok. dwóch tygodni. Zgłoszenie charakteryzuje się tym, że po złożeniu wniosku musimy odczekać min. 30 dni i jeśli w tym czasie urząd nie wniesie żadnego sprzeciwu, możemy rozpocząć budowę.
Budynek gospodarczy i ogród zimowy
Pozwolenia nie wymaga wykonanie wolno stojących budynków gospodarczych, jeśli są to budynki parterowe o powierzchni zabudowy nie większej niż 35m2. Na zgłoszenie można wykonać również przydomowe altany, ganki czy ogrody zimowe, przy czym ich powierzchnia również nie może przekroczyć 35m2.
Jednocześnie, procedurą zgłoszenia, można wybudować nie więcej niż dwa takie obiekty na każde 500m2 powierzchni działki. Przy większej ilości obiektów lub ich powierzchni ponad 35m2 konieczne będzie uzyskanie warunków zabudowy (jeśli nie ma planu miejscowego) i decyzji pozwolenia na budowę.
Budynek rekreacyjny
Ustawa Prawo budowlane przewiduje możliwość postawienia małych budynków o powierzchni do 35m2, z przeznaczeniem na tzw. cele rekreacyjne (rekreacja indywidualna). Budynki takie przystosowane powinny być do okresowego wypoczynku, w związku z czym nie będzie możliwości zameldowania się w nich.
Jednocześnie Prawo budowlane nie narzuca konkretnych wymagań dla tego typu obiektów jak wymóg ocieplenia, dostarczenia energii elektrycznej, wody itp., co ma miejsce przy tradycyjnych budynkach mieszkalnych.
Podobnie jak przy budynkach gospodarczych, ilość takich obiektów na zgłoszenie nie może przekroczyć dwóch na 500m2 powierzchni działki. Oznacza to, że na działce o powierzchni 500m2 możemy ustawić w sumie dwa takie obiekty, lub np. jeden domek rekreacyjny i jeden budynek gospodarczy.
Garaż wolno stojący i wiata garażowa
Zgodnie z art. 29 ust. 2 pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno strojących parterowych budynków garażowych o powierzchni zabudowy do 35m2. Garaż taki musi być jednak odpowiednio usytuowany na działce, z zachowaniem minimalnych odległości od granic działek sąsiednich (3 lub 4m).
Alternatywą dla garażu wolno stojącego może być wiata garażowa, która nie wymaga żadnych formalności, jeśli jej powierzchnia zabudowy nie przekroczy 50m2. Powyżej 50m2 konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Zaletą wiaty jest fakt, że zgodnie z Prawem budowlanym wiata nie stanowi budynku, a więc nie podlega bezpośrednio rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W związku z tym wiatę na zgłoszenie możemy postawić nawet w granicy działki. Należy jednak wziąć tutaj pod uwagę tzw. obszar oddziaływania inwestycji i wykonać taką konstrukcję wiaty, która nie wpłynie zbyt mocno na sąsiednie tereny, czyli np. nie spowoduje ich nadmiernego zacienienia.
Zjazd z drogi publicznej
Od 28 czerwca 2015 roku budowa zjazdów z dróg publicznych nie wymaga pozwolenia na budowę. Na zgłoszenie można jednak wykonać tylko zjazdy z dróg gminnych, powiatowych i wojewódzkich. W przypadku dróg krajowych nadal obowiązuje procedura pozwolenia na budowę. Pozwolenia wymagać będzie również zjazd z drogi serwisowej, jeśli znajduje się ona w pasie drogowym drogi krajowej (pas drogowy wyznaczony jest granicą działki drogowej).
Jednocześnie procedura zgłoszenia nie zwalnia inwestora z obowiązku uzgodnienia lokalizacji i parametrów zjazdu z odpowiednim zarządcą drogi. Zjazd na zgłoszenie musi również spełniać wymagania rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, m.in. w zakresie maksymalnej szerokości i geometrii zjazdu.
Instalacje wewnątrz budynków i przyłącza
Zgodnie z art. 29 ust. 27 pozwolenia ani zgłoszenia nie wymaga wykonanie instalacji wewnętrznych, w zakresie instalacji energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych. Zapis ten nie uwzględnia wewnętrznej sieci gazowej.
Budowa przyłączy energetycznych, wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych wymaga zgłoszenia.
W przypadku przyłączy wymagane jest jednak załączenie do wniosku planu zagospodarowania działki i opisu technicznego instalacji, które powinien wykonać odpowiedni projektant z uprawnieniami (zgodnie z art. 30 ust. 3). Nie jest natomiast wymagany pełny projekt budowlany, co ma miejsce przy budowie domu jednorodzinnego.
Ogrodzenie od strony drogi i działki sąsiada
Znowelizowane Prawo budowlane nie wymaga żadnych formalności przy budowie ogrodzeń o wysokości nie przekraczającej 2,20m. Dotyczy to zarówno ogrodzeń między sąsiadami jak również od strony dróg, placów, parkingów itp.
Nie oznacza to jednak całkowitej swobody w wyborze rodzaju i lokalizacji ogrodzenia. Przede wszystkim należy sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jeśli taki występuje dla danych terenów. Często bowiem plany zakazują budowy ogrodzeń prefabrykowanych i musimy się do tych zapisów dostosować.
Kolejnym ograniczeniem z lokalizacji ogrodzenia może być sąsiedztwo rzek czy cieków wodnych, co do których wymagania dla ogrodzeń reguluje również ustawa Prawo wodne.
Ogrodzenia o wysokości ponad 2,20m wymagają zgłoszenia w odpowiednim urzędzie administracji architektoniczno-budowlanej.
Szambo i przydomowa oczyszczalnia ścieków
Poprzednia wersja Prawa budowlanego nie odnosiła się precyzyjnie do problemu budowy szamba przydomowego. Obecnie, zgodnie z art. 29 ust. 3 i 3a pozwolenia nie wymaga budowa przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5m3 na dobę oraz budowa zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe (tzw. „szambo”) o pojemności nie większej niż 10m3.
Jednocześnie Prawo budowlane nie odnosi się w żaden sposób do technologii wykonania zbiornika – szamba. Może ono zatem być betonowe, „plastikowe”, stalowe lub o innej dowolnie wybranej konstrukcji.
Należy jednak przestrzegać określonych odległości szamba oraz elementów przydomowej oczyszczalni od granic działek i budynków, które określają warunki techniczne dla budynków.
Zarówno szambo jak i oczyszczalnia ścieków wymagają wcześniejszego zgłoszenia w odpowiednim urzędzie.
Uwaga praktyczna!
Panuje powszechne błędne przekonanie, że zgłoszeniem można objąć wyłącznie obiekty nie związane trwale z gruntem, czyli nie posiadające fundamentów. Opinia taka nie ma jednak poparcia w zapisach Prawa budowlanego, które odnosi się jedynie do rodzaju obiektu – dom mieszkalny, budynek gospodarczy, garaż, wiata, oczyszczalnia ścieków itp.
To czy dany obiekt wymaga zgłoszenia czy też pozwolenia nie zależy od technologii jego posadowienia. W praktyce oznacza to, że domek gospodarczy o powierzchni zabudowy do 35m2 podlegać będzie zgłoszeniu nie zależnie od tego, czy będzie to drewniany domek na bloczkach betonowych czy też murowany budynek z fundamentami betonowymi.
Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
