Przed zakupem starego, zabytkowego domu warto zwrócić się do odpowiedniego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z zapytaniem o tzw. stan konserwatorski danego budynku. Dowiemy się wtedy czy budynek znajduje się w rejestrze zabytków oraz uzyskamy informacje co do ewentualnych możliwości jego przebudowy/rozbudowy czy adaptacji na cele usługowe (np. jako hotel, restauracja itp.). Warto jednak we wniosku o stan konserwatorski wyraźnie zaznaczyć, że interesują nas również informacje związane z możliwością adaptacji budynku.
Należy pamiętać, że informacje dotyczące zabytków zawarte mogą być również w tzw. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. O takie informacje należy zwrócić się do odpowiedniego Urzędu Miasta lub poszukać na stronie internetowej urzędu (wiele z nich udostępnia zarówno część graficzną jak i opisową planów w internecie). Może się bowiem zdarzyć, że dany budynek podlega ochronie ponieważ obszar, na którym się znajduje, jest objęty wpisem do rejestru zabytków. W takim wypadku zapisy planu lub stanu konserwatorskiego mogą bardzo precyzyjnie określać możliwości zagospodarowania terenu i wykorzystania obiektów budowlanych.
Obowiązkowa renowacja zabytkowego budynku
Jeśli kupujemy zabytkowy budynek, będący własnością publiczną, tj. gminy, starostwa, skarbu państwa itp., to Wielkopolski Urząd Wojewódzki (a dokładniej konserwator zabytków) może w drodze decyzji nałożyć na nowego nabywcę obowiązek wyremontowania danego budynku. Najczęściej dotyczy to jego renowacji w celu przywrócenia stanu pierwotnego w zakresie elewacji zewnętrznych i terenów wokół obiektu. W przypadku pomieszczeń wewnętrznych konserwatorzy przeważnie są mniej wymagający, jednakże nie wolno ze starego budynku zrobić nowoczesnej architektury.
Decyzja określać będzie również termin wykonania w/w prac. Możliwość taką konserwatorowi daje ustawa o ochronie zabytków oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Warto pamiętać, że w przypadku zakupu zabytkowej nieruchomości obligatoryjnie wymagana jest zgoda konserwatora zabytków, który wyraża zgodę na transakcję sprzedaży, wynajmu czy dzierżawy.
Rozbiórka zabytkowego budynku
Jednym z najtrudniejszych procesów formalno-prawnych jest uzyskanie decyzji na rozbiórkę zabytkowego budynku. Zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r. zgodę na rozbiórkę takiego budynku musi poprzedzić decyzja o skreśleniu nieruchomości z rejestru zabytków. Zgody takiej udziela Minister Kultury. Jest to związane z w/w ustawą o zabytkach oraz z prawem budowlanym.
Praktyka jednak pokazuje że zgodę taką bardzo trudno uzyskać, szczególnie jeśli budynek jest w stosunkowo dobrym stanie technicznym. Z pewnych względów jest to zrozumiałe, gdyż musimy dbać o naszą wartość historyczną o kulturalną. Niestety problemy są również jeśli chcemy rozebrać budynek zniszczony, który nie nadaje się do renowacji i użytkowania. W takim wypadku zdarza się, że do uzyskania zgody Ministra konieczne będzie wykonanie odpowiednie ekspertyzy stanu technicznego nieruchomości, wykonanej przez inżyniera budownictwa z odpowiednimi uprawnieniami (a czasami nawet z uprawnieniami tzw. rzeczoznawcy).
Po uzyskaniu zgody Ministra i wykreśleniu nieruchomości z rejestru zabytków, jego rozbiórka podlega takim samym formalnością jak inne obiekty budowlane, czyli musimy uzyskać pozwolenie na rozbiórkę lub zgłoszenie zamiaru rozbiórki, w zależności od rodzaju budowli.
W praktyce cała procedura może potrwać kilka miesięcy, w związku z czym należy dokładnie przeanalizować opłacalność zakupu zabytkowej nieruchomości jeśli mamy na celu jej rozbiórkę.
Adaptacja i przebudowa budynku pod ochroną konserwatorską
Znacznie łatwiej niż rozbiórkę, uzyskać zgodę na adaptację zabytkowego budynku lub jego renowację z przystosowaniem np. do funkcji mieszkalnej, hotelowej, restauracyjnej, konferencyjnej itp.
Przed remontem właściciel zabytku zobowiązany jest do złożenia do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wniosku o wydanie zaleceń konserwatorskich, przy czym zaleca się wraz z wnioskiem opisać dokładnie proponowaną formę przebudowy/renowacji.
Konserwator wyda zalecenia, określające możliwe sposoby zagospodarowania i użytkowania nieruchomości ze wskazaniem zakresu niezbędnych prac renowacyjnych z określeniem ich rodzaju.
W przypadku dworków, zamków itp., czyli obiektów które najczęściej inwestorzy prywatni chcą adaptować na cele mieszkaniowe, hotelowe lub restauracyjne, konserwatorzy pozwalają na dość dużą swobodę aranżacji wnętrz. Oczywiście nie dotyczy to nieruchomości o istotnym znaczeniu historycznym kraju, gdyż w takich wypadkach mogą być poważne problemu z istotną przebudową wnętrza.
Bez większych problemów natomiast konserwator zgodzi się na wymianę instalacji, co dotyczy głównie wymiany starych, często zniszczonych rur oraz okablowania elektrycznego.
W większości przypadków będziemy jednak musieli zachować pierwotny wygląd elewacji zewnętrznych. Czasami zdarza się, że w archiwach znajdują się nawet stare rysunki architektoniczne, prezentujące dość szczegółowo wygląd budynku. Zdarza się jednak również, że konserwator wyda zgodę na zmianę pierwotnego wyglądu elewacji, z zachowaniem jednak cech starego, zabytkowego budynku.
Obecnie dostępne na rynku materiały (np. specjalne cegły klinkierowe, dachówki itp.) są nawet wręcz dedykowane właśnie do nieruchomości zabytkowych, gdyż podkreślają jej starodawny charakter. Oczywiście często ich koszt jest znacznie wyższy niż tradycyjnych materiałów, dlatego decyzję o remoncie należy poprzedzić dokładną analizą finansową.Z dużym prawdopodobieństwem jednak możemy stwierdzić, że konserwator nie wyda zgody na usunięcie z budynku starych zabytkowych pieców, kominów itp. które stanowią istotny element architektoniczny całego obiektu, nawet jeśli elementy te nie będą użytkowane..jpg "Zniszczony zabytkowy dom")
Możliwość uzyskania dotacji na renowację zabytkowej nieruchomości
Zakup zabytkowego budynku w celu jego adaptacji na cele usługowe jest atrakcyjne dla wielu inwestorów. Po za najczęściej korzystną ceną zakupu nieruchomości zaletą jest również fakt, że możemy starać się o uzyskanie dotacji na renowację lub przebudowę takiego budynku.
Dotacje na renowację budynków wpisanych do rejestru zabytków możemy uzyskać aż z trzech źródeł, tj. Ministerstwa Kultury, Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków lub z odpowiedniego Samorządu Terytorialnego.
Zaletą jest jednocześnie fakt, że możemy wnioskować o dotację od wszystkich instytucji co pozwoli na pokrycie nawet 100% kosztów renowacji budynku. Jednakże należy pamiętać, że tak duże dotacje dotyczą wyłącznie budynków o istotnym znaczeniu historycznym. Mowa tutaj np. o nieruchomościach związanych z ważnymi postaciami historycznymi dla kraju lub o nieruchomościach będących dziełem znanych architektów, rzeźbiarzy itp.
W wielu wypadkach udaje się jednak uzyskać dotacje na poziomie 20-40% kosztów renowacji, co i tak w wielu sytuacjach jest istotną zaletą i pomocą finansową.
Formalności związane z przebudową i renowacją zabytków
Wszelkie prace związane z przebudową czy renowacją zabytkowego budynku muszą być uzgodnione z konserwatorem zabytków.
Ponadto inwestor, właściciel zabytkowej nieruchomości, zobowiązany jest prawem do powiadomienia wojewódzkiego konserwatora zabytków o wszelkich zmianach dotyczących stanu prawnego nieruchomości.
Jeśli planujemy przebudowę budynku, to przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy musimy projekt przebudowy uzgodnić z konserwatorem zabytków. Jeśli tego nie zrobimy, to o takie uzgodnienie wystąpi urząd na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, jednakże taka droga znacznie wydłuży cały proces formalno-prawny, a tym samym opóźni rozpoczęcie prac.
Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
