Czy wspólnota mieszkaniowa może ograniczyć najem krótkoterminowy? Nowe przepisy i prawa właścicieli

Na dzień 4 września 2026 r. odpowiedź brzmi: wspólnota mieszkaniowa nie może skutecznie wprowadzić ogólnego zakazu najmu krótkoterminowego w prywatnych lokalach tylko na podstawie własnej uchwały. Potwierdził to Sąd Najwyższy. Sytuacja może się jednak istotnie zmienić. 2 września 2026 r. Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do rządowego projektu regulującego najem krótkoterminowy. Zakłada ona przyznanie wspólnotom i spółdzielniom prawa do uchwalania zakazu takich usług w konkretnej nieruchomości. Projektowane uprawnienie ma zacząć działać od 1 stycznia 2028 r. – pod warunkiem, że ustawa zostanie wcześniej uchwalona i ogłoszona.

Wspólnota a najem krótkoterminowy - co obowiązuje obecnie?

Podstawowym problemem jest zakres kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota zarządza przede wszystkim nieruchomością wspólną, czyli m.in. klatkami schodowymi, windami, dachem, elewacją, instalacjami wspólnymi czy terenem należącym do nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że większość właścicieli może dowolnie decydować o sposobie wykorzystywania każdego prywatnego mieszkania.

Bardzo jednoznacznie wypowiedział się w tej sprawie Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 20/21. Sprawa dotyczyła właśnie uchwały wspólnoty zakazującej wykorzystywania mieszkań na cele najmu krótkoterminowego. Sąd Najwyższy uznał, że taki zakaz wykracza poza ustawowe kompetencje wspólnoty. Uchwały wspólnoty mogą dotyczyć zarządzania nieruchomością wspólną, natomiast nie mogą bez wyraźnej podstawy ustawowej narzucać właścicielowi sposobu korzystania z jego odrębnego lokalu.

Dlatego hasło „zakaz Airbnb wspólnota” nie oznacza obecnie, że wystarczy zebrać większość głosów i podjąć uchwałę zakazującą publikowania mieszkania na Airbnb, Booking.com czy innej platformie. Sama platforma również nie ma tutaj znaczenia – istotny jest sposób wykorzystywania lokalu.

Czy potrzebna jest zgoda wspólnoty na najem krótkoterminowy?

Według obecnie obowiązujących przepisów co do zasady zgoda wspólnoty na najem mieszkania nie jest wymagana. Dotyczy to zarówno tradycyjnego najmu długoterminowego, jak i samego faktu udostępniania mieszkania na krótkie pobyty.

Sąd Najwyższy podkreślił również, że wspólnota nie jest organem uprawnionym do wyrażania zgody na zmianę sposobu wykorzystywania odrębnego lokalu tylko dlatego, że większości właścicieli taka działalność się nie podoba. Wyjątkiem mogą być sytuacje, w których planowana działalność wiąże się np. z przebudową nieruchomości wspólnej – wtedy zgoda może być potrzebna ze względu na ingerencję w część wspólną, a nie ze względu na sam najem.

Nie oznacza to jednocześnie, że właściciel ma całkowitą swobodę. Artykuł 13 ustawy o własności lokali nakłada na niego obowiązek m.in. przestrzegania porządku domowego, korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez pozostałych współwłaścicieli oraz współdziałania w ochronie wspólnego dobra.

Regulamin wspólnoty może obowiązywać także gości

Wspólnota może uchwalić regulamin porządku domowego. Nie może jednak wykorzystać regulaminu jako sposobu na obejście ustawy i wpisać do niego po prostu: „zakazuje się najmu krótkoterminowego”.

Regulamin może natomiast określać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej i zachowania w budynku. Mogą to być wymagania dotyczące zamykania drzwi wejściowych, korzystania z garażu, wind, pomieszczeń wspólnych, gospodarowania odpadami, zachowania porządku czy ograniczania uciążliwego hałasu.

Takie zasady powinny mieć charakter ogólny. Nie powinny dyskryminować konkretnego właściciela ani jego gości tylko dlatego, że lokal jest wynajmowany na kilka dni.

W praktyce właściciel prowadzący intensywny najem powinien poinformować gości o obowiązujących zasadach. Jeżeli kolejne grupy turystów regularnie łamią regulamin, problem może przestać być wyłącznie kwestią zachowania poszczególnych najemców i zacząć mieć znaczenie przy ocenie sposobu korzystania z lokalu przez jego właściciela.

Co może zrobić wspólnota, gdy goście regularnie zakłócają porządek?

Brak prawa do ogólnego zakazu nie oznacza bezradności. Ustawa o własności lokali daje wspólnocie narzędzia pozwalające reagować na konkretne naruszenia.

Właściciel ma obowiązek przestrzegać porządku domowego i korzystać z części wspólnych tak, aby nie utrudniać tego innym mieszkańcom. Jeżeli więc najem krótkoterminowy powoduje regularne awantury na klatce schodowej, blokowanie wejścia, niszczenie wyposażenia czy inne powtarzające się uciążliwości, zarząd wspólnoty może kierować do właściciela wezwania do zaprzestania naruszeń oraz dokumentować kolejne zdarzenia.

Przy zakłócaniu spokoju czy spoczynku nocnego można również wzywać Policję. Artykuł 51 Kodeksu wykroczeń przewiduje odpowiedzialność m.in. za zakłócanie spokoju, porządku publicznego lub spoczynku nocnego krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem. Co istotne, nie istnieje jeden ogólnokrajowy przepis ustanawiający „ciszę nocną” od godziny 22.00 do 6.00 dla wszystkich budynków. Takie godziny mogą natomiast wynikać z regulaminu domu, a Kodeks wykroczeń chroni spokój i spoczynek nocny niezależnie od tego potocznego określenia.

Przy powtarzających się problemach istotne staje się dokumentowanie zdarzeń: dat i godzin interwencji, zgłoszeń mieszkańców, uszkodzeń części wspólnych czy korespondencji kierowanej do właściciela. Pojedyncza skarga i wielomiesięczny ciąg udokumentowanych incydentów to z punktu widzenia ewentualnego procesu zupełnie różne sytuacje.

Korzystanie z klatki, windy i innych części wspólnych

Goście wynajmujący mieszkanie mogą oczywiście korzystać z części wspólnych niezbędnych do dostania się do lokalu. Właściciel nie może jednak wykonywać swojego prawa w sposób, który nadmiernie utrudnia korzystanie z nieruchomości pozostałym osobom.

W praktyce problemy mogą dotyczyć np. pozostawiania otwartych drzwi wejściowych, przekazywania kodów dostępu nieograniczonej liczbie osób, blokowania korytarzy bagażami, nieprawidłowego korzystania z miejsc postojowych czy niszczenia wyposażenia.

Jeżeli uszkodzona zostanie nieruchomość wspólna, wspólnota może dochodzić naprawienia szkody od osoby odpowiedzialnej na zasadach ogólnych. Sama większa częstotliwość korzystania z windy czy klatki schodowej nie oznacza natomiast automatycznie, że wspólnota może dowolnie naliczyć właścicielowi mieszkania dodatkową opłatę.

Ustawa pozwala zwiększać obciążenia związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej dla lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich. Przepis ten nie daje jednak prostego prawa do uznania każdego mieszkania oferowanego turystom za lokal użytkowy i nałożenia na nie dowolnej, „karnej” stawki. Każde takie rozwiązanie wymaga analizy konkretnej sytuacji i podstawy prawnej.

Roszczenia sąsiedzkie - gdy najem przekracza przeciętną miarę

Osobne możliwości mają właściciele mieszkań bezpośrednio dotknięci uciążliwościami.

Artykuł 144 Kodeksu cywilnego nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W połączeniu z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego może to dawać podstawę do wystąpienia z tzw. roszczeniem negatoryjnym, czyli żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Nie chodzi więc o pozew oparty wyłącznie na tym, że sąsiadowi nie podoba się obecność turystów. Trzeba wykazać rzeczywiste, ponadprzeciętne uciążliwości. Znaczenie mogą mieć częstotliwość zdarzeń, natężenie hałasu, pora występowania problemów, charakter budynku oraz udokumentowane interwencje.

Co istotne, również Sąd Najwyższy w sprawie IV CSKP 20/21 wskazywał na instrumenty prawa sąsiedzkiego jako właściwą drogę reagowania na konkretne uciążliwości zamiast wprowadzania przez wspólnotę generalnego zakazu korzystania z prywatnego mieszkania.

Przymusowa sprzedaż mieszkania - rozwiązanie tylko w skrajnych przypadkach

Najdalej idącym instrumentem wspólnoty jest art. 16 ustawy o własności lokali. Jeżeli właściciel rażąco lub uporczywie narusza obowiązujący porządek domowy albo swoim niewłaściwym zachowaniem powoduje, że korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej staje się uciążliwe, wspólnota może wystąpić do sądu z żądaniem sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji.

Jest to środek wyjątkowo daleko ingerujący w prawo własności, dlatego nie należy traktować go jako prostego sposobu na usunięcie z budynku mieszkania znajdującego się na Airbnb. Sam fakt prowadzenia legalnego najmu krótkoterminowego nie wystarczy.

Znaczenie mogą mieć natomiast długotrwałe i poważne naruszenia, brak reakcji właściciela mimo wielu wezwań, regularne awantury czy takie zachowania związane z funkcjonowaniem lokalu, które rzeczywiście czynią życie pozostałych mieszkańców wyjątkowo uciążliwym. Ostateczną decyzję podejmuje w takim przypadku sąd.

Czy wspólnota może dziś przegłosować zakaz Airbnb?

Może oczywiście podjąć uchwałę, ale nie oznacza to, że uchwała będzie zgodna z prawem i skuteczna.

Jeżeli uchwała ingeruje bez podstawy ustawowej w sposób korzystania z prywatnego mieszkania i wprowadza generalny zakaz najmu krótkoterminowego, pozostaje aktualne stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym wspólnota przekracza w ten sposób swoje kompetencje.

Właściciel może zaskarżyć uchwałę na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, jeżeli jest ona niezgodna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Ustawa przewiduje przy tym sześciotygodniowy termin na wniesienie powództwa, liczony według zasad określonych w tym przepisie.

Dlatego na pytanie „wspólnota może zakazać wynajmu?” trzeba obecnie odpowiedzieć: może reagować na uciążliwości i naruszenia, ale nie może ustanowić generalnego zakazu najmu krótkoterminowego w odrębnych mieszkaniach wyłącznie własną uchwałą.

Nowe przepisy: wspólnota ma dostać prawo do zakazu najmu

Sytuację ma fundamentalnie zmienić rządowy projekt ustawy oznaczony drukiem sejmowym nr 2865 wraz z autopoprawką nr 2865-A. Projekt dotyczy szerszego uregulowania rynku krótkotrwałych usług noclegowych, w tym stworzenia Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz uporządkowania zasad świadczenia usług trwających nie dłużej niż 30 dni.

2 września 2026 r. Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę, która przewiduje nowe, bardzo istotne uprawnienie dla mieszkańców. Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mają otrzymać możliwość podjęcia uchwały o zakazie świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. We wspólnocie decyzja ma być podejmowana zgodnie z obowiązującymi ją zasadami głosowania.

To właśnie ustawowej podstawy do takiej ingerencji brakuje w obecnym stanie prawnym. Jeżeli proponowany przepis wejdzie w życie, dotychczasowe stanowisko wynikające z wyroku Sądu Najwyższego nie będzie oznaczało, że wspólnota nadal pozostaje bez kompetencji. Pojawi się bowiem wyraźne upoważnienie ustawowe pozwalające ograniczyć sposób wykorzystywania lokali właśnie w tym zakresie.

Po podjęciu uchwały przedsiębiorca świadczący w budynku usługi najmu krótkoterminowego miałby otrzymać 6 miesięcy na zakończenie działalności.

Wspólnota będzie mogła również wnioskować o kontrolę

Autopoprawka nie ogranicza się do prawa ustanowienia zakazu. Według propozycji wspólnota, spółdzielnia, a także osoba mieszkająca w danej lub sąsiedniej nieruchomości będzie mogła wystąpić o kontrolę obiektu również w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego.

Projekt przewiduje przy tym konkretny mechanizm sankcyjny. Jeżeli w okresie 6 miesięcy właściwe służby lub organy stwierdzą trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa lub porządku publicznego, samorząd ma mieć obowiązek wykreślenia obiektu z ewidencji miejsc, w których świadczone są usługi hotelarskie.

Byłaby to znacząca zmiana dla budynków, w których problemy nie wynikają z pojedynczego incydentu, lecz z regularnie powtarzających się zdarzeń.

Gmina również będzie mogła ograniczyć najem krótkoterminowy

Projekt rządowy przewiduje jeszcze jeden mechanizm. Rady gmin, działając na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, mają otrzymać możliwość tworzenia stref zakazu najmu krótkoterminowego.

Ograniczenia będzie można dostosować do lokalnej sytuacji. Według informacji rządu zakaz może dotyczyć określonego obszaru, konkretnych obiektów lub określonych okresów. W praktyce może to mieć szczególne znaczenie w centrach dużych miast i miejscowościach turystycznych, gdzie mieszkania przeznaczane na pobyty kilkudniowe stanowią znaczną część lokalnego rynku.

Uwaga: nowe uprawnienie wspólnoty jeszcze nie obowiązuje

To najważniejsze zastrzeżenie całego artykułu. Na 4 września 2026 r. przepisy pozwalające wspólnocie zakazać najmu krótkoterminowego nie są obowiązującym prawem.

Rząd przyjął autopoprawkę 2 września 2026 r., a projekt pozostaje przedmiotem prac parlamentarnych. Pierwsze czytanie rządowego projektu wraz z autopoprawką odbyło się na 64. posiedzeniu Sejmu 2 września. Samo przyjęcie projektu przez Radę Ministrów czy jego rozpatrywanie przez Sejm nie daje wspólnotom nowych kompetencji.

Co więcej, nawet zgodnie z aktualną propozycją przepisy pozwalające wspólnotom i spółdzielniom wprowadzać zakaz oraz przepisy dotyczące gminnych stref zakazu mają obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2028 r. Pozostałe rozwiązania projektu miałyby wejść w życie wcześniej, zasadniczo po 14 dniach od ogłoszenia ustawy.

Do czasu zakończenia procesu legislacyjnego treść przepisów może się jeszcze zmienić.

Jest również drugi projekt dotyczący najmu krótkoterminowego

Równolegle w Sejmie znajduje się poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym – druki nr 2353 i 2353-A. Projekt wpłynął wcześniej i po pierwszym czytaniu 17 kwietnia 2026 r. został skierowany do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.

Jednym z jego kontrowersyjnych rozwiązań było powiązanie możliwości prowadzenia określonego najmu krótkoterminowego ze zgodą wspólnoty lub spółdzielni. Kwestia ta była bezpośrednio przedmiotem dyskusji podczas pierwszego czytania projektu.

Jest to jednak odrębna ścieżka legislacyjna. Dla właścicieli mieszkań najważniejszy jest obecnie fakt, że żaden z tych projektów nie może być traktowany jako obowiązujące już prawo.

A co zmieniło unijne rozporządzenie od maja 2026 r.?

Od 20 maja 2026 r. stosowane jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami krótkoterminowego najmu zakwaterowania.

Regulacja unijna ma przede wszystkim poprawić przejrzystość rynku, zasady rejestracji oraz przepływ informacji między platformami internetowymi a administracją publiczną. Sama w sobie nie przyznała polskim wspólnotom mieszkaniowym prawa do zakazywania Airbnb ani prawa do uzależniania najmu od zgody sąsiadów. Takie kompetencje wymagają regulacji krajowych – stąd prowadzone obecnie prace nad polską ustawą.

Co wspólnota może zrobić już teraz?

Do czasu wejścia w życie nowych regulacji najbezpieczniejszą drogą jest reagowanie nie na sam fakt najmu, lecz na konkretne naruszenia. Wspólnota może egzekwować zasady porządku domowego, reagować na niewłaściwe korzystanie z części wspólnych, żądać naprawienia szkód i dokumentować powtarzające się zdarzenia. Przy poważnych naruszeniach mieszkańcy mogą korzystać z ochrony wynikającej z Kodeksu cywilnego, a w najbardziej skrajnych przypadkach wspólnota może rozważyć drogę przewidzianą w art. 16 ustawy o własności lokali.

Nie warto natomiast próbować zastępować tych instrumentów uchwałą w rodzaju „od dziś zakazuje się Airbnb w budynku”. W aktualnym stanie prawnym istnieje bardzo silna podstawa do zakwestionowania takiego rozwiązania.

Z punktu widzenia właściciela mieszkania prowadzącego najem krótkoterminowy również rozsądne jest ograniczanie ryzyka: przekazywanie gościom regulaminu budynku, szybkie reagowanie na zgłoszenia sąsiadów, zapewnienie kontaktu alarmowego oraz stosowanie zasad ograniczających organizowanie imprez. Prawo do korzystania ze swojego mieszkania nie zwalnia bowiem właściciela z obowiązku respektowania praw pozostałych mieszkańców.

Czy wspólnota będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego od 2028 roku?

Jeżeli rządowy projekt zostanie uchwalony w obecnie proponowanym kształcie – tak. Byłaby to jedna z największych zmian w relacji wspólnota a najem krótkoterminowy od czasu upowszechnienia platform takich jak Airbnb i Booking.com.

Wspólnota otrzymałaby wówczas wyraźną podstawę ustawową do podjęcia uchwały zakazującej świadczenia usług najmu krótkoterminowego w nieruchomości. Nie oznaczałoby to jednak możliwości zakazania każdego rodzaju wynajmu mieszkania. Klasyczny najem długoterminowy pozostaje inną formą korzystania z lokalu.

Dzisiaj sytuacja wygląda inaczej: zgoda wspólnoty na najem nie jest generalnie wymagana, a wspólnota nie może samodzielnie wprowadzić ogólnego zakazu najmu krótkoterminowego w prywatnych mieszkaniach. Może natomiast reagować na hałas, naruszenia porządku, szkody i uciążliwe korzystanie z nieruchomości wspólnej.

Najbliższe miesiące będą więc kluczowe dla właścicieli mieszkań przeznaczanych na pobyty krótkoterminowe. Projektowane przepisy są już znacznie bardziej restrykcyjne niż obecny stan prawny, ale na 4 września 2026 r. nadal pozostają projektem, a nie obowiązującą ustawą.

Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl