PCC przy zakupie mieszkania - kiedy trzeba zapłacić podatek i kto jest z niego zwolniony?

Od kilku lat obowiązuje jednak ważne zwolnienie dotyczące osób kupujących pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom na rynku wtórnym. Jeżeli nabywca spełnia ustawowe warunki, PCC może wynieść 0 zł. Z drugiej strony przepisy przewidują również specjalną stawkę 6% przy zakupie szóstego i kolejnych mieszkań w określonych inwestycjach.

Kiedy trzeba więc zapłacić PCC przy zakupie mieszkania, kto nie płaci PCC i w jaki sposób oblicza się podatek od kupna mieszkania?

Czym jest PCC przy zakupie mieszkania?

Podatek od czynności cywilnoprawnych obejmuje między innymi umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. W przypadku sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy co do zasady spoczywa na kupującym.

Podstawowa stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%. Taką samą stawkę stosuje się między innymi przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Aktualną stawkę 2% potwierdza zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i oficjalny serwis podatkowy Ministerstwa Finansów.

W praktyce PCC najczęściej pojawia się przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, np. gdy osoba prywatna sprzedaje swoje mieszkanie innej osobie fizycznej.

Samo określenie „rynek wtórny” nie jest jednak najważniejszym kryterium podatkowym. Z punktu widzenia ustawy istotne jest między innymi to, czy konkretna transakcja jest opodatkowana VAT. Zasadniczo czynności opodatkowane VAT nie podlegają PCC, przy czym ustawa przewiduje od tej zasady określone wyjątki.

Rynek pierwotny a rynek wtórny - gdzie występuje PCC?

Najprościej można przyjąć następującą zasadę: przy typowym zakupie nowego mieszkania od dewelopera 2% PCC nie występuje, natomiast przy zakupie używanego mieszkania od osoby prywatnej PCC zasadniczo trzeba zapłacić, chyba że kupujący korzysta ze zwolnienia.

Zakup mieszkania od dewelopera

Sprzedaż nowego mieszkania przez dewelopera jest co do zasady transakcją opodatkowaną podatkiem VAT. VAT znajduje się już w cenie lokalu i jest rozliczany przez sprzedawcę.

Kupujący nie dolicza więc do ceny kolejnych 2% PCC. Jeżeli przykładowo mieszkanie od dewelopera kosztuje 700 000 zł brutto, nabywca nie płaci dodatkowo 14 000 zł zwykłego PCC.

Istnieje jednak ważny wyjątek dotyczący osób kupujących dużą liczbę mieszkań w tej samej inwestycji. W określonych sytuacjach od szóstego i kolejnych lokali może zostać naliczony PCC według stawki 6%, mimo że sama sprzedaż jest opodatkowana VAT.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

Jeżeli mieszkanie jest kupowane od osoby prywatnej i sprzedaż nie jest objęta VAT, zasadą pozostaje 2% PCC od wartości rynkowej nieruchomości.

Od tej reguły obowiązuje jednak bardzo istotne zwolnienie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom. Dzięki niemu przy wielu transakcjach na rynku wtórnym podatek PCC wynosi obecnie 0 zł.

PCC na pierwsze mieszkanie - kto może skorzystać ze zwolnienia?

Zwolnienie z PCC dotyczące pierwszego mieszkania wynika z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest między innymi własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własność budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Najważniejszym warunkiem jest historia własności kupującego. W dniu sprzedaży ani wcześniej nie może mu przysługiwać żadne z wymienionych praw ani udział w takim prawie. Ustawa przewiduje jeden szczególnie istotny wyjątek: wcześniejszy udział nieprzekraczający 50%, który został nabyty w drodze dziedziczenia, nie pozbawia prawa do zwolnienia.

W praktyce oznacza to, że ze zwolnienia PCC na pierwsze mieszkanie może skorzystać osoba, która spełnia łącznie następujące podstawowe warunki:

• kupuje lokal mieszkalny, dom jednorodzinny albo objęte przepisem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu,
• jest osobą fizyczną,
• wcześniej nie była właścicielem ani współwłaścicielem takiego mieszkania lub domu i nie posiadała odpowiedniego spółdzielczego własnościowego prawa,
• ewentualny wcześniejszy udział wynosił maksymalnie 50% i został nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia.

Przepis nie uzależnia zwolnienia od wieku kupującego, wysokości dochodów, posiadania dzieci ani od tego, czy zakup jest finansowany gotówką czy kredytem hipotecznym.

Czy odziedziczony udział w mieszkaniu wyklucza zwolnienie z PCC?

Nie zawsze. Jest to jeden z najważniejszych wyjątków w całej regulacji.

Jeżeli ktoś odziedziczył przykładowo 1/3 albo 1/2 mieszkania, nadal może skorzystać ze zwolnienia przy późniejszym zakupie pierwszego własnego mieszkania. Ustawowy wyjątek obejmuje udział, który nie przekracza 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Aktualne interpretacje Krajowej Informacji Skarbowej również potwierdzają możliwość stosowania tego rozwiązania m.in. przy odziedziczeniu połowy prawa do mieszkania.

Inaczej będzie, jeżeli kupujący wcześniej posiadał np. 25% mieszkania otrzymanego w darowiźnie. Udział jest wprawdzie niższy niż 50%, ale nie został nabyty w drodze dziedziczenia. Taka sytuacja nie mieści się w ustawowym wyjątku.

Zwolnienia nie da również wcześniejsze odziedziczenie np. 60% mieszkania. Limit 50% został w przepisie określony jednoznacznie.

Czy działka, garaż albo wynajmowane mieszkanie wykluczają ulgę?

Przy ocenie prawa do zwolnienia należy patrzeć na katalog praw wskazanych w art. 9 pkt 17 ustawy.

Samo wcześniejsze wynajmowanie mieszkania nie oznacza posiadania prawa własności, dlatego najem nie pozbawia możliwości skorzystania ze zwolnienia.

Podobnie posiadanie samej niezabudowanej działki czy lokalu użytkowego nie jest tym samym co posiadanie prawa własności lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego wymienionego w przepisie.

Nie należy więc utożsamiać potocznego określenia „pierwsza nieruchomość” z ustawowym zwolnieniem. Przepisy odnoszą się do konkretnych rodzajów praw do mieszkań i domów.

Co w przypadku zakupu mieszkania przez małżeństwo lub kilka osób?

Warunek dotyczący braku wcześniejszego mieszkania odnosi się również do sytuacji, gdy kupujących jest kilku.

Ustawa mówi o „osobie fizycznej lub osobach fizycznych”, którym wcześniej nie przysługiwały wskazane prawa. Oznacza to, że przy wspólnym zakupie warunki zwolnienia powinien spełniać każdy z nabywców. Przykładowo małżeństwo kupuje wspólnie mieszkanie za 650 000 zł. Żadne z małżonków nigdy wcześniej nie było właścicielem mieszkania ani domu. Transakcja na rynku wtórnym może korzystać ze zwolnienia i PCC wyniesie 0 zł.

Jeżeli jednak jeden z małżonków był wcześniej właścicielem mieszkania, wspólny zakup nie spełnia warunków zwolnienia przewidzianego dla pierwszego mieszkania.

W bardziej nietypowych sytuacjach, np. gdy nieruchomość była wcześniej częściowo dziedziczona, darowana albo następowały zmiany stosunków majątkowych między małżonkami, warto dokładnie przeanalizować historię każdego nabywcy przed podpisaniem aktu.

Jak obliczyć podatek PCC przy zakupie mieszkania?

Podstawą opodatkowania nie jest automatycznie kwota wpisana w umowie sprzedaży. Zgodnie z art. 6 ustawy podstawę PCC przy sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową ustala się na podstawie przeciętnych cen stosowanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości, z uwzględnieniem między innymi lokalizacji, stanu i stopnia zużycia.

Przy typowej transakcji cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej i to od niej notariusz oblicza podatek.

Przykład 1 – mieszkanie za 500 000 zł

Kupujący nabywa na rynku wtórnym kolejne mieszkanie. Nie przysługuje mu zwolnienie.

500 000 zł × 2% = 10 000 zł PCC.

Łączny koszt zakupu związany z transakcją będzie więc wyższy o 10 tys. zł, niezależnie od kosztów notarialnych i sądowych.

Przykład 2 – mieszkanie za 800 000 zł

Kupujący posiada już inne mieszkanie.

800 000 zł × 2% = 16 000 zł PCC.

Przy droższych nieruchomościach podatek staje się więc znaczącą częścią kosztów transakcji.

Przykład 3 – pierwsze mieszkanie za 650 000 zł

Kupujący nigdy wcześniej nie posiadał mieszkania ani domu i spełnia warunki art. 9 pkt 17.

Zwykły podatek wynosiłby:

650 000 zł × 2% = 13 000 zł.

Dzięki zwolnieniu PCC wynosi jednak 0 zł. Kupujący oszczędza w tym przypadku 13 tys. zł.

Przykład 4 – odziedziczone 50% mieszkania

Kupujący kilka lat wcześniej odziedziczył połowę mieszkania po rodzicu. Nie posiadał żadnej innej nieruchomości mieszkalnej. Teraz kupuje mieszkanie na rynku wtórnym za 600 000 zł.

Ponieważ udział nie przekroczył 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia, może być spełniony wyjątek przewidziany w art. 9 pkt 17. PCC może więc wynieść 0 zł zamiast 12 000 zł.

Czy można zaniżyć cenę mieszkania, aby zapłacić niższy PCC?

Takie rozwiązanie nie pozwala legalnie obniżyć podatku. PCC oblicza się od wartości rynkowej, a nie od dowolnie wskazanej przez strony ceny.

Jeżeli urząd skarbowy uzna, że podana wartość nie odpowiada wartości rynkowej, może wezwać podatnika do jej zmiany. Jeżeli spór nie zostanie rozwiązany, wartość może zostać określona z udziałem biegłego. Jeśli ustalona przez niego wartość różni się od wartości wskazanej przez podatnika o więcej niż 33%, koszt opinii może zostać przerzucony na podatnika.

Nie oznacza to oczywiście, że każde mieszkanie w danym bloku musi mieć identyczną wartość. Stan techniczny, standard wykończenia, piętro czy konieczność przeprowadzenia generalnego remontu mogą wpływać na rzeczywistą wartość rynkową.

Kto płaci PCC i czy trzeba składać deklarację PCC-3?

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. W przypadku nieruchomości sprzedaż odbywa się jednak w formie aktu notarialnego, a notariusz jest płatnikiem PCC.

W praktyce oznacza to, że notariusz ustala należny podatek, pobiera go przy zawieraniu aktu i następnie przekazuje właściwemu organowi podatkowemu. Kupujący nie musi w typowej sprzedaży mieszkania samodzielnie składać po transakcji deklaracji PCC-3 i przelewać podatku do urzędu. Art. 10 ustawy wprost wskazuje, że notariusze są płatnikami PCC od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Jeżeli zastosowanie ma zwolnienie dotyczące pierwszego mieszkania, notariusz uwzględnia je podczas sporządzania aktu.

PCC 6% przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania

Od 1 stycznia 2024 r. obowiązuje szczególna regulacja skierowana przede wszystkim do osób i podmiotów kupujących pakietowo mieszkania na rynku pierwotnym.

Zgodnie z art. 7a ustawy, jeśli ten sam kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, a sprzedaż tych lokali jest opodatkowana VAT, PCC od szóstego i każdego następnego takiego lokalu wynosi 6%. Regulacja obejmuje również sytuację, gdy kupujący posiada już co najmniej pięć takich lokali lub udziałów w nich i nabywa kolejny.

To istotny wyjątek od zasady, zgodnie z którą przy zakupie mieszkania objętego VAT PCC się nie pobiera.

Przykładowo inwestor kupuje od dewelopera sześć odrębnych mieszkań znajdujących się w budynku stojącym na tej samej nieruchomości gruntowej. Wartość rynkowa każdego lokalu wynosi 450 000 zł. Jeżeli spełnione są przesłanki art. 7a, dla szóstego mieszkania:

450 000 zł × 6% = 27 000 zł PCC.

Jeżeli następnie ten sam kupujący nabywa w tej samej objętej przepisem inwestycji siódmy lokal o wartości 450 000 zł, również w jego przypadku podatek wyniesie 27 000 zł.

Nie oznacza to natomiast, że posiadanie sześciu mieszkań znajdujących się w różnych miejscach w Polsce automatycznie powoduje stosowanie 6% PCC. Ustawa wskazuje konkretne kryterium: lokale muszą znajdować się w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Oficjalny serwis Ministerstwa Finansów potwierdza stosowanie 6% stawki od szóstego i kolejnych lokali spełniających te warunki.

Specjalne zasady obejmują również nabycie na współwłasność. Jeżeli lokal kupuje kilka osób, przepisy art. 7a mogą znaleźć zastosowanie, gdy choć jeden z kupujących spełnia warunki dotyczące 6% stawki.

PCC przy zakupie mieszkania - najważniejsze zasady

Dla większości osób kupujących mieszkanie sytuacja jest stosunkowo prosta. Przy standardowym zakupie na rynku wtórnym należy liczyć się z podatkiem wynoszącym 2% wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli jednak jest to pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom kupującego i nie posiadał on wcześniej praw mieszkaniowych wymienionych w ustawie, transakcja może być całkowicie zwolniona z PCC.

Wcześniejsze odziedziczenie udziału do 50% nie musi pozbawiać prawa do ulgi, ale taki udział musi zostać nabyty właśnie w drodze dziedziczenia. Darowizna czy wcześniejszy zakup nawet niewielkiego udziału mogą prowadzić do odmiennego rezultatu.

Na rynku pierwotnym zwykłego 2% PCC najczęściej nie ma, ponieważ sprzedaż mieszkania przez dewelopera jest opodatkowana VAT. Trzeba jednak pamiętać o specjalnej 6% stawce dotyczącej szóstego i kolejnych mieszkań kupowanych przez tego samego nabywcę w inwestycji spełniającej warunki określone w art. 7a ustawy.

Przy drogich nieruchomościach różnica jest znaczna. Dla mieszkania wartego 750 tys. zł standardowy podatek PCC to 15 tys. zł. Dlatego jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego warto ustalić, czy kupujący rzeczywiście spełnia przesłanki zwolnienia na pierwsze mieszkanie.

Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl