Kwestię usytuowania budynku na działce reguluje wiele ustaw i rozporządzeń, ale w szczególności jest to ustawa Prawo Budowlane (znowelizowana w 2015 roku), ustawa o drogach publicznych oraz warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Podają one standardowe kryteria lokalizacji budynków na działce lecz jednocześnie dają pewną furtkę umożliwiającą w określonych wypadkach zbliżyć budynek do granicy.
Niniejszy artykuł opracowano z uwzględnieniem Prawa budowlanego obowiązującego od 28 czerwca 2015r.
Minimalne odległości budynku od granicy działki
Budynki jednorodzinne powinny znajdować się w odległości nie mniejszej niż 4m od granicy działki jeśli na ścianie znajdują się otwory okienne lub drzwiowe. W przypadku ściany bez żadnych otworów można ją postawić w odległości 3m od granicy działki sąsiedniej.
Kryteria te podają warunki techniczne dla budynków w paragrafie 12 ust. 1.
Podane powyżej odległości dotyczą wyłącznie ścian budynku. Niektóre elementy całej bryły domu mogą znajdować się bliżej granicy w odległości nie mniejszej niż 1,5m. Dotyczy to balkonów, schodów, zadaszeń nad wejściem, loggi, ramp i pochylni oraz okapu dachu budynku.
Zbliżenie budynku do granicy
W dwóch przypadkach możliwe jest zbliżenie ścian budynku jednorodzinnego do granicy działki, zachowując odległość nie mniejszą niż 1,5m. Dotyczy to sytuacji, gdy dysponujemy działką o szerokości mniejszej niż 16m lub gdy takie ustawienie budynków umożliwia obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli spełniamy jeden z powyższych warunków (lub oba jednocześnie) to i tak ściana, znajdująca się 1,5m od granicy nie może posiadać okien i drzwi.
Zmniejszenie odległości w powyższych sytuacjach nie wymaga zgody sąsiada. W przypadku obowiązującego MPZP pozwalającego na postawienie budynku 1,5 od granicy nie ma znaczenia istniejąca zabudowa na działkach sąsiednich. Inaczej jednak wygląda sprawa w przypadku braku miejscowego planu.
Budynek na działce o szerokości poniżej 16m
W takiej sytuacji konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. We wniosku podajemy proponowaną lokalizację budynku (np. 1,5m od granicy) do czego mamy prawo, jeśli nasza działka ma szerokość mniejszą niż 16m.
Urbanista z ramienia urzędu miasta przeprowadzi wtedy analizę cech i funkcji zabudowy w otoczeniu naszej działki. Zmniejszenie odległości od granicy będzie możliwe tylko wtedy, gdy taka lokalizacja budynku nie spowoduje zbyt dużego zaciemnienia sąsiedniej działki i jeśli spełnione będą przepisy przeciwpożarowe, dotyczące m.in. minimalnych odległości między niektórymi budynkami.
Oznacza to zatem, że nie zawsze urząd musi wydać nam pozytywną opinię co do proponowanej lokalizacji budynku 1,5 od granicy działki.
Jednocześnie architekt sprawdza, czy proponowana lokalizacja budynku zapewni właściwe warunki dla budownictwa mieszkaniowego. W przypadku działek prostokątnych sprawa jest prosta i łatwo określić, który bok traktujemy jako szerokość, a który jako długość działki.
Czasami jednak działka ma wiele krawędzi wyznaczających jej granicę. W takiej sytuacji sam fakt, że któryś z jej boków ma długość poniżej 16m nie oznacza, że będzie można ustawić budynek 1,5 od tej granicy. Architekt z urzędu miasta na etapie decyzji o warunkach zabudowy zweryfikuje bowiem, czy możliwe jest ustawienie budynku zgodnie ze standardowymi odległościami. Jeśli powierzchnia działki i jej kształt będą na to pozwalały to w większości przypadków nie dostaniemy zgody na zbliżenie domu do granicy.
Budynek postawiony w granicy działki
Jeśli na działce sąsiedniej znajduje się już budynek, którego ściana postawiona jest dokładnie w granicy działki, to niezależnie od szerokości działki możemy wnioskować o zgodę na „doklejenie” się projektowanym budynkiem do istniejącego. W takiej sytuacji obie ściany (sąsiada i nasza) będą znajdować się w granicy (w dokładniej granica będzie przebiegać pomiędzy ścianami).
Jeśli jednak sąsiednia działka jest niezabudowana to w praktyce nie ma możliwości uzyskania zgody na taką lokalizację budynku. Wyjątek stanowi sytuacja, w której taką lokalizację budynku określa miejscowy plan zagospodarowania (np. poprzez narzucenie na danym terenie formy zabudowy bliźniaczej).
Możliwe jest również postawienie budynku w granicy wtedy, gdy nasz sąsiad posiada prawomocną decyzję pozwolenia na budowę, w której jest projektowany budynek znajduje się właśnie w granicy. Jest to jednak sytuacja bardzo rzadka, gdyż w takiej sytuacji pierwsza z osób składających wniosek o pozwolenie na budowę musi uzyskać zgodę urzędu na takie ustawienie budynku. W praktyce, jeśli nie określa tego MPZP to nie będzie możliwe postawienie ściany w granicy działki.
Jeśli jednak dopuszcza to miejscowy plan to i tak warto zastanowić się, czy na pewno chcemy w ten sposób budować dom. Nie mamy bowiem pewności kiedy ktoś zabuduje działkę sąsiednią i w jaki sposób. Może się zatem zdarzyć, że przez wiele lat nie będziemy mieli sąsiada lub wybuduje on dom istotnie różniący się architekturą od naszego (jeśli dopuści do MPZP lub urząd w drodze decyzji o warunkach zabudowy). W obu przypadkach może w konsekwencji powstać mało estetyczna bryła całego obiektu.
Warto wiedzieć również, że cytowane powyżej przepisy dotyczące odległości 3-4m lub 1,5m od granicy nie dotyczą kondygnacji podziemnych. Oznacza to, że garaże podziemne czy piwnice można wybudować nawet do samej granicy jeśli część naziemna budynku spełni powyższe minimalne wymagania.
W przypadku, gdy możliwe jest prawnie postawienie budynku w granicy działki sąsiedniej to oba budynki (nasz i sąsiada) muszą stykać się całą powierzchnią ścian ustawionych w granicy. Może to być jedna ściana wspólna lub dwie ściany postawione jedna przy drugiej. W drugim przypadku nie narażamy się na ryzyko uszkodzenia ściany sąsiada w czasie budowy i jednocześnie zapewnimy lepszą izolacyjność akustyczną.
Jeśli stawiamy dom doklejając się do budynku sąsiada to na długości 3m od granicy działki nowy budynek musi mieć wysokość nie większą niż budynek sąsiada. Dopiero w odległości ponad 3m można zwiększyć wysokość projektowanego budynku (jeśli pozwoli na to MPZP lub warunki zabudowy).
Co mówi ustawa o drogach publicznych?
Wiele osób planując budowę zapomina o jeszcze jednej ważnej ustawie, które również reguluje minimalne odległości budynków od granicy działki. Mowa tutaj o ustawie o drogach publicznych.
Określa ona minimalną odległość budynków od krawędzi jezdni. W terenie zabudowanym wynosi ona 6m dla drogi gminnej. 8m dla drogi wojewódzkiej i 10m dla drogi krajowej. Jeśli budynek projektujemy po za terenem zabudowanym to odległości wzrastają odpowiednio do 15m, 20m i 25m.
Za zgodą zarządcy drogi odległość ta może zostać zmniejszona. W większości przypadków zarządcy dróg zgadzają się na zbliżenie budynku do krawędzi drogi. Należy jednak wystąpić do nich z pisemną prośbą. Najlepiej do pisma dołączyć mapę terenu działek sąsiednich z wrysowaną proponowaną lokalizacją budynku.
Należy jednocześnie zaznaczyć, że ustawa o drogach publicznych określa minimalne odległości od krawędzi jezdni, a nie od granicy działki drogowej. W wielu przypadkach nie jest to zatem problem, po za sytuacją, gdy budujemy dom przy drodze gminnej o nawierzchni ziemnej- nieutwardzonej. W takim przypadku urząd wydający pozwolenie na budowę (lub analizujący wniosek o zgłoszenie) może założyć, że cała szerokość działki drogowej stanowi drogę. W tym wypadku podawana w ustawie odległość 6 lub 15m może być zatem liczona od samej granicy działki drogowej. Konieczne może być zatem w takim przypadku wystąpienie do gminy z prośbą o zgodę na zbliżenie budynku do drogi.
Czy warto stawiać budynek w granicy działki?
Wielu inwestorów szuka możliwości maksymalnego zbliżenia budynku do granic działek sąsiednich w tym również do krawędzi drogi publicznej, bez analizy funkcjonalności takiego rozwiązania.
Warto pamiętać, że dzisiejsze samochody osobowe mają często długość ok. 4-5m dlatego ustawianie budynku w odległości 4m od granicy działki drogowej nie jest najkorzystniejsze. Nawet jeśli mamy garaż to i tak czasami będziemy chcieli pozostawić samochód na podjeździe, co przy podjeździe długości 4m może skutkować wystawaniem samochodu na drogę lub chodnik. Warto wziąć tę kwestię pod uwagę w rozmowach z architektem na temat dokładnego ustawienia budynku na działce.
Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
