Ile kosztuje stan surowy otwarty i zamknięty w 2026 roku? Koszt domu 100, 120 i 150 m²

Sprawdzamy, ile kosztuje stan surowy otwarty i zamknięty w 2026 roku dla domu o powierzchni 100, 120 i 150 m² oraz które elementy konstrukcji są obecnie najdroższe.

Ile kosztuje stan surowy domu w 2026 roku?

Na potrzeby planowania budżetu można przyjąć, że w 2026 roku stan surowy otwarty domu jednorodzinnego kosztuje przeciętnie około 2200–2900 zł za m² powierzchni użytkowej, natomiast doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego oznacza najczęściej wydatek rzędu około 2800–3700 zł/m².

Nie należy jednak traktować kosztu za metr kwadratowy jako uniwersalnego cennika. Dwa domy mające po 120 m² mogą różnić się kosztem stanu surowego nawet o kilkadziesiąt procent. Decydują o tym między innymi liczba kondygnacji, powierzchnia zabudowy, rodzaj fundamentów, konstrukcja stropu, kształt dachu, liczba kominów oraz wielkość i standard okien.

Orientacyjne ceny dla prostego domu murowanego w średnim standardzie można przyjąć na następującym poziomie:

Są to orientacyjne kwoty brutto obejmujące materiały i robociznę, które można wykorzystać do wstępnego planowania inwestycji. Zakładamy tutaj standardowy dom murowany o stosunkowo prostej bryle, bez nietypowych warunków gruntowych oraz bardzo rozbudowanych elementów konstrukcyjnych.

W przypadku Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz najbardziej intensywnie rozwijających się miejscowości podmiejskich koszt może znaleźć się przy górnej granicy przedziału lub ją przekroczyć. W mniejszych miastach i miejscowościach, szczególnie przy samodzielnym organizowaniu ekip i zakupie materiałów, możliwe jest zbliżenie się do dolnych wartości.

Dobrze pokazują to kosztorysy przygotowane dla konkretnych projektów domów. W zestawieniach sporządzonych według cen z II kwartału 2026 roku koszt stanu surowego zamkniętego wynosił – w zależności od konstrukcji domu – około 210–231 tys. zł netto dla budynków około 100 m², około 272–347 tys. zł netto dla domów około 120 m² oraz około 320–459 tys. zł netto przy powierzchni około 150 m². Duża rozpiętość nawet przy zbliżonej powierzchni pokazuje, jak istotny dla końcowej ceny jest sam projekt budynku.

Stan surowy otwarty - co obejmuje?

Pojęcie stanu surowego otwartego, określanego skrótem SSO, nie ma jednej obowiązującej definicji, dlatego przed podpisaniem umowy z wykonawcą koniecznie trzeba ustalić dokładny zakres prac. Najczęściej oznacza ono jednak moment, w którym wykonana została zasadnicza konstrukcja budynku, ale otwory okienne i drzwiowe pozostają niezabezpieczone stolarką.

Do stanu surowego otwartego zalicza się zazwyczaj wykonanie wykopów i fundamentów albo płyty fundamentowej, ścian nośnych, elementów żelbetowych, stropów, schodów betonowych, kominów oraz konstrukcji dachu. W większości współczesnych kosztorysów uwzględnia się również wykonanie docelowego pokrycia dachowego, choć właśnie dach jest jednym z elementów, którego zakres należy szczególnie dokładnie uzgodnić z wykonawcą.

W jednej ofercie pozycja „dach” może bowiem oznaczać więźbę, membranę, łaty, kontrłaty, dachówkę i obróbki blacharskie, a w innej jedynie wykonanie konstrukcji więźby. Różnica może wynosić kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Stan surowy otwarty nie obejmuje natomiast standardowo okien, drzwi zewnętrznych ani bramy garażowej. Budynek ma już swoją bryłę i dach, ale nadal nie jest całkowicie zabezpieczony przed dostępem osób z zewnątrz oraz wpływem warunków atmosferycznych.

Co oznacza stan surowy zamknięty?

Stan surowy zamknięty – SSZ – powstaje po zamontowaniu stolarki zewnętrznej. Dom posiada wtedy kompletne ściany i dach, a wszystkie podstawowe otwory w budynku zostają zamknięte.

Do zakresu SSZ zalicza się więc wszystkie roboty wykonane na etapie stanu surowego otwartego, a dodatkowo przede wszystkim:

• okna i drzwi balkonowe,
• okna dachowe, jeśli przewidziano je w projekcie,
• zewnętrzne drzwi wejściowe,
• bramę garażową, jeżeli garaż znajduje się w bryle budynku.

Stan surowy zamknięty nadal nie oznacza domu gotowego do zamieszkania. W typowym SSZ nie ma jeszcze instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, ogrzewania, tynków wewnętrznych, wylewek, posadzek czy wyposażenia. Najczęściej nie wykonuje się również docelowej elewacji.

Jest to jednak bardzo ważny moment budowy. Budynek można już skutecznie zabezpieczyć, a część prac wewnętrznych można prowadzić niezależnie od pogody.

Koszt stanu surowego domu 100 m w 2026 roku

Dom o powierzchni około 100 m² jest obecnie jednym z najbardziej racjonalnych ekonomicznie wariantów dla rodziny, szczególnie jeżeli projekt ma prostą bryłę i dwuspadowy dach.

Koszt stanu surowego otwartego domu 100 m² w 2026 roku można szacować na około 220–290 tys. zł. W przypadku inwestycji realizowanej systemem gospodarczym, z prostym dachem i dobrze wynegocjowanymi cenami materiałów możliwe jest zbliżenie się do dolnej wartości. Generalny wykonawca, skomplikowany dach albo droższy region mogą natomiast przesunąć koszt powyżej 300 tys. zł.

Doprowadzenie takiego budynku do stanu surowego zamkniętego wymaga dołożenia przede wszystkim kosztów stolarki. W praktyce stan surowy zamknięty domu 100 m² kosztuje obecnie około 285–370 tys. zł.

Dom o powierzchni 100 m² nie musi być przy tym dokładnie o jedną trzecią tańszy od domu 150 m². Część kosztów jest stosunkowo niezależna od powierzchni użytkowej. Przyłącze budowlane, komin, drzwi wejściowe, transport materiałów czy organizacja placu budowy kosztują podobnie niezależnie od tego, czy budujemy 100, czy 150 m².

Koszt stanu surowego domu 120 m w 2026 roku

Powierzchnia około 120 m² jest częstym kompromisem między kosztami budowy a komfortem cztero- lub pięcioosobowej rodziny. Przy prostym projekcie można nadal zachować stosunkowo korzystny koszt jednego metra powierzchni.

W 2026 roku stan surowy otwarty domu 120 m² kosztuje orientacyjnie około 255–345 tys. zł. Jeżeli dom posiada strop żelbetowy, balkon, wykusze, duże przeszklenia lub bardziej rozbudowany dach, koszt może być wyższy.

Po zamontowaniu okien i drzwi otrzymujemy stan surowy zamknięty. Koszt SSZ domu 120 m² można obecnie szacować na około 335–450 tys. zł.

Przy takim metrażu warto szczególnie uważać na sposób liczenia powierzchni. Garaż i kotłownia często nie są wliczane do powierzchni użytkowej części mieszkalnej prezentowanej jako podstawowy metraż projektu, a mimo to trzeba wykonać dla nich fundamenty, ściany, dach i posadzki. Dom opisywany jako „120 m²” z dwustanowiskowym garażem może mieć więc w rzeczywistości znacznie większą powierzchnię zabudowy niż projekt bez garażu.

Koszt stanu surowego domu 150 m w 2026 roku

Przy powierzchni około 150 m² różnice wynikające z projektu stają się jeszcze bardziej widoczne. Prosty dom piętrowy albo z poddaszem użytkowym może być stosunkowo ekonomiczny, podczas gdy rozłożysta parterówka o takiej samej powierzchni wymaga większej powierzchni fundamentów oraz większego dachu.

Koszt stanu surowego otwartego domu 150 m² w 2026 roku wynosi przeciętnie około 315–430 tys. zł. W przypadku dużego domu parterowego, wielospadowego dachu albo bardziej skomplikowanej konstrukcji należy liczyć się nawet z przekroczeniem tych wartości.

Doprowadzenie domu do SSZ oznacza wydatek rzędu około 410–560 tys. zł. Duże przeszklenia tarasowe, systemy typu HS, okna aluminiowe oraz dwustanowiskowa brama garażowa mogą jeszcze wyraźnie zwiększyć koszt.

Właśnie dlatego przy domu o powierzchni 150 m² wybór prostszego projektu może przynieść oszczędności znacznie większe niż późniejsze poszukiwanie kilku procent rabatu na pustaki czy beton.

Ile kosztują poszczególne elementy stanu surowego?

Dokładny udział poszczególnych etapów zależy od projektu, jednak największe wydatki pojawiają się zwykle przy fundamentach, konstrukcji ścian i stropów oraz wykonaniu dachu.

Fundamenty – ile kosztują w 2026 roku?

Wykonanie fundamentów może pochłonąć około 40–80 tys. zł przy typowym domu o powierzchni 100–120 m², natomiast w większych lub rozłożystych budynkach koszt może być jeszcze wyższy.

Na cenę wpływają przede wszystkim rodzaj fundamentowania, ilość betonu i stali, warunki gruntowe, głębokość posadowienia oraz konieczność wymiany lub stabilizacji gruntu. Istotne są także izolacje przeciwwilgociowe i termiczne.

Szczególnie ostrożnie należy podchodzić do kosztorysu, gdy działka posiada słabonośny grunt albo wysoki poziom wód gruntowych. To jedna z pozycji, przy której różnica pomiędzy wstępnym kosztorysem a rzeczywistym rachunkiem może być bardzo duża.

Ściany nośne i działowe

Murowanie ścian konstrukcyjnych wraz z materiałem może oznaczać wydatek około 40–75 tys. zł, zależnie od wielkości domu, jego układu i zastosowanego materiału.

Do najpopularniejszych rozwiązań należą pustaki ceramiczne, beton komórkowy i bloczki silikatowe. Różnica w cenie samego materiału jest tylko częścią kalkulacji – znaczenie ma również szybkość murowania, ilość docinek, system nadproży i koszt robocizny.

Nie warto więc wybierać technologii ściany wyłącznie na podstawie ceny jednego pustaka.

Strop i elementy żelbetowe

W domu z poddaszem użytkowym albo budynku piętrowym jednym z większych wydatków będzie wykonanie stropu. W zależności od technologii oraz powierzchni strop wraz z elementami żelbetowymi i schodami może kosztować około 35–70 tys. zł, a przy bardziej skomplikowanych konstrukcjach jeszcze więcej.

Na cenę wpływa przede wszystkim ilość stali zbrojeniowej i betonu oraz pracochłonność deskowania.

Dom parterowy bez użytkowego poddasza może być pozbawiony typowego ciężkiego stropu żelbetowego, ale nie oznacza to automatycznie tańszej konstrukcji całego budynku. Większa powierzchnia fundamentów i dachu może z nawiązką zrekompensować oszczędność na stropie.

Dach jest jednym z największych wydatków

Dach potrafi być najdroższym pojedynczym elementem stanu surowego. Przy typowym domu trzeba obecnie przewidzieć około 60–120 tys. zł na kompletną konstrukcję i pokrycie, natomiast w przypadku dużego, wielospadowego dachu rachunek może być zdecydowanie wyższy.

Najtańsze w realizacji są zwykle proste dachy dwuspadowe. Każda lukarna, kosz dachowy, załamanie połaci czy dodatkowy fragment konstrukcji oznacza więcej drewna, obróbek, materiału pokryciowego oraz godzin pracy ekipy.

Ma to szczególne znaczenie w 2026 roku. Według danych Grupy PSB po pierwszych sześciu miesiącach roku ceny płyt OSB i drewna były średnio o około 11% wyższe niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, a w grupie dachy i rynny wzrost wyniósł około 3%.

Wybór prostego dachu jest więc jednym z najbardziej skutecznych sposobów ograniczenia kosztu stanu surowego bez obniżania jakości samego budynku.

Kominy - niewielki element, ale koszt potrafi zaskoczyć

Koszt wykonania kominów można orientacyjnie szacować na około 8–20 tys. zł, jednak wiele zależy od instalacji przewidzianych w projekcie.

Współczesny dom ogrzewany pompą ciepła i wyposażony w wentylację mechaniczną może mieć znacznie mniej przewodów kominowych niż budynek wyposażony w kominek, tradycyjną wentylację grawitacyjną czy inne urządzenie wymagające przewodu spalinowego.

Rezygnacja z niepotrzebnych kominów jest zatem jednym z przykładów, w których rozwiązania techniczne wpływają jednocześnie na funkcjonalność i koszt wykonania stanu surowego.

Ile kosztują okna w 2026 roku?

Przejście ze stanu surowego otwartego do zamkniętego oznacza przede wszystkim zakup stolarki.

W standardowym domu jednorodzinnym komplet okien PVC z pakietami trzyszybowymi wraz z montażem może kosztować około 25–50 tys. zł. Znacznie droższe będą duże przeszklenia, okna narożne, stolarka aluminiowa oraz przesuwne drzwi tarasowe HST.

W nowoczesnych projektach to właśnie stolarka często odpowiada za bardzo dużą różnicę pomiędzy tanim a drogim stanem surowym zamkniętym. Jedno duże przeszklenie może kosztować tyle, co kilka standardowych okien.

Dlatego już podczas wyboru projektu warto sprawdzić nie tylko wizualizację budynku, lecz także zestawienie stolarki.

Drzwi wejściowe i brama garażowa

Dobre drzwi zewnętrzne wraz z montażem kosztują najczęściej około 5–12 tys. zł, choć konstrukcje aluminiowe, drzwi o nietypowych wymiarach lub modele z dużymi przeszkleniami mogą być wyraźnie droższe.

Jeżeli w bryle domu znajduje się garaż, trzeba uwzględnić także bramę. Za typową ocieplaną bramę sekcyjną do garażu jednostanowiskowego wraz z napędem i montażem można przyjąć budżet około 7–15 tys. zł. Duża brama do garażu dwustanowiskowego może kosztować około 12–22 tys. zł, a modele z wyższych serii – jeszcze więcej.

Właśnie dlatego porównując koszt stanu surowego zamkniętego dwóch projektów, trzeba sprawdzić, czy oba posiadają garaż. Sama powierzchnia mieszkalna nie pozwala na rzetelne porównanie.

Co najbardziej wpływa na cenę stanu surowego?

Metraż jest ważny, ale wcale nie jest jedynym czynnikiem decydującym o kosztach. Bardzo duże znaczenie ma powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni użytkowej.

Dom 150 m² rozłożony w całości na parterze będzie potrzebował znacznie większych fundamentów oraz dachu niż piętrowy dom o takiej samej powierzchni użytkowej. Z kolei dom piętrowy wymaga wykonania stropu oraz schodów.

Kolejnym czynnikiem jest bryła. Prostokątny budynek z dwuspadowym dachem jest zazwyczaj znacznie tańszy niż podobnej wielkości dom posiadający wykusze, balkony, lukarny, wielospadowy dach i liczne załamania ścian.

Duże znaczenie ma również sposób organizacji inwestycji. Generalny wykonawca jest wygodniejszym rozwiązaniem, ale jego cena musi uwzględnić zarządzanie budową, logistykę i marżę. Przy systemie gospodarczym inwestor może uzyskać niższy koszt, ale bierze na siebie znacznie więcej obowiązków związanych z zamawianiem materiałów oraz koordynowaniem kolejnych ekip.

Dlaczego koszt stanu surowego w 2026 roku nadal rośnie?

Sytuacja na rynku materiałów budowlanych w 2026 roku jest znacznie spokojniejsza niż podczas gwałtownych wzrostów cen obserwowanych kilka lat wcześniej, ale nie oznacza to powrotu do dawnych kosztów budowy.

Po pierwszym półroczu 2026 roku średni poziom cen materiałów monitorowanych przez Grupę PSB był o około 1,1% wyższy niż rok wcześniej. Poszczególne kategorie zachowywały się jednak bardzo różnie. Drewno i płyty OSB podrożały o około 11%, izolacje termiczne o około 5%, dachy i rynny o około 3%, natomiast cement i wapno były przeciętnie tańsze.

Znacznie wyraźniej rosną natomiast ceny prac budowlanych. Dane GUS za lipiec 2026 roku wskazywały wzrost cen produkcji budowlano-montażowej o 6,2% w stosunku do lipca poprzedniego roku.

W praktyce oznacza to, że możliwość oszczędzenia kilku procent na zakupie materiału nie zawsze przekłada się na podobny spadek kosztu całej inwestycji. Coraz większe znaczenie ma koszt dobrej ekipy wykonawczej.

Czy można zejść poniżej podanych kosztów?

Tak, ale zwykle wymaga to połączenia kilku korzystnych czynników. Najłatwiej ograniczyć koszt stanu surowego, wybierając niewielki dom o zwartej bryle, prostym rzucie i dwuspadowym dachu.

Duże oszczędności daje także porównywanie ofert. Ceny tego samego materiału w kilku hurtowniach potrafią się różnić, szczególnie przy dużych zamówieniach obejmujących cały etap budowy. Warto wysyłać identyczne zestawienie materiałów do kilku sprzedawców i negocjować cenę całego pakietu zamiast kupować każdą pozycję osobno.

Nie należy natomiast oszczędzać na elementach, których naprawa po zakończeniu budowy będzie trudna lub kosztowna. Dotyczy to przede wszystkim fundamentów, hydroizolacji, konstrukcji żelbetowych oraz wykonania dachu.

Ile pieniędzy przygotować na stan surowy w 2026 roku?

Jeżeli planujemy budowę prostego domu murowanego i chcemy dysponować bezpiecznym budżetem, można obecnie przyjąć około 290 tys. zł na SSO i 370 tys. zł na SSZ dla domu 100 m², około 345 tys. zł na SSO i 450 tys. zł na SSZ przy 120 m² oraz około 430 tys. zł na SSO i 560 tys. zł na SSZ dla domu 150 m².

Nie oznacza to, że każda inwestycja pochłonie takie kwoty. Są to raczej wartości znajdujące się w górnej części typowego przedziału, które pozwalają zachować rozsądny margines bezpieczeństwa.

Do kosztorysu warto dodatkowo wprowadzić rezerwę minimum 10%, szczególnie jeśli budowa dopiero się rozpoczyna. Przy domu, którego stan surowy zamknięty oszacowano na 400 tys. zł, dobrze więc dysponować budżetem około 440 tys. zł na ten etap.

Rezerwa nie musi zostać wykorzystana, ale chroni inwestora przed koniecznością zatrzymywania budowy z powodu nieprzewidzianych prac, wzrostu cen czy zmian w projekcie.

Stan surowy otwarty czy zamknięty - gdzie najlepiej zakończyć sezon budowlany?

Jeżeli harmonogram na to pozwala, znacznie korzystniejszym momentem na przerwę jest stan surowy zamknięty. Dach oraz zamontowana stolarka chronią wnętrze budynku przed deszczem i śniegiem, ograniczają działanie wiatru oraz utrudniają dostęp osób niepowołanych.

Pozostawienie domu na zimę w stanie surowym otwartym jest możliwe, jednak wymaga właściwego zabezpieczenia otworów oraz elementów narażonych na działanie opadów.

Nie warto natomiast doprowadzać budynku do SSZ za wszelką cenę, montując okna lub dach w nieodpowiednich warunkach tylko po to, aby zdążyć przed konkretnym terminem. Prawidłowo wykonane roboty konstrukcyjne są ważniejsze niż samo formalne osiągnięcie kolejnego etapu budowy.

Stan surowy domu 2026 - podsumowanie

Koszt stanu surowego w 2026 roku jest uzależniony nie tylko od powierzchni domu, ale przede wszystkim od jego konstrukcji. Dla domu o powierzchni 100 m² warto zakładać około 220–290 tys. zł za stan surowy otwarty oraz 285–370 tys. zł za zamknięty. Przy 120 m² będzie to odpowiednio około 255–345 tys. zł i 335–450 tys. zł, natomiast koszt stanu surowego domu 150 m² może wynieść około 315–430 tys. zł w SSO oraz 410–560 tys. zł w SSZ.

Największą część budżetu pochłaniają fundamenty, ściany i elementy żelbetowe oraz przede wszystkim dach. Na etapie zamykania budynku istotnym wydatkiem stają się natomiast okna, drzwi zewnętrzne i ewentualna brama garażowa.

Planując inwestycję w 2026 roku, najlepiej nie opierać się wyłącznie na jednej średniej cenie za metr. Znacznie dokładniejszy wynik da kosztorys wykonany dla konkretnego projektu oraz porównanie kilku ofert wykonawców i hurtowni. Już na etapie wyboru projektu warto też pamiętać, że prosta bryła, ograniczona powierzchnia zabudowy i nieskomplikowany dach mogą obniżyć koszt stanu surowego o dziesiątki tysięcy złotych.

Źródła i dane wykorzystane do przygotowania kalkulacji

Artykuł został przygotowany na podstawie danych i cen dostępnych w sierpniu 2026 roku. Przy określaniu przedziałów uwzględniono między innymi kosztorysy budowy domów przygotowane według stawek z II kwartału 2026 roku, dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące zmian cen produkcji budowlano-montażowej oraz analizy Grupy PSB Handel dotyczące zmian cen materiałów budowlanych w pierwszym półroczu 2026 roku.

Podane kwoty mają charakter orientacyjny. Faktyczny koszt stanu surowego powinien zostać każdorazowo określony na podstawie konkretnego projektu, lokalizacji inwestycji, warunków gruntowych, technologii oraz ofert lokalnych wykonawców.

Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl