Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
Budowa domu | Zbudujmydom.pl | Logo
zbudujmydom.pl
Nowoczesny portal informacyjny

Istotne zmiany projektu w czasie budowy

Źródło: ShutterStock
Zgodnie z prawem każda istotna zmiana w czasie budowy w stosunku do projektu wymaga zmiany decyzji pozwolenia na budowę. Brak uzyskania nowej decyzji może skutkować problemami przy odbiorze, a nawet karami za tzw. samowolę budowlaną.

Często zdarza się, że na budowie chcemy dokonywać różnego rodzaju zmian. Dotyczy to w szczególności przypadków, gdy zakupiliśmy gotowy projekt z jego adaptacją. Najczęściej nie chcemy wprowadzać zmian na etapie adaptacji projektu, gdyż wiąże się to z dodatkowymi kosztami dla architekta. Należy jednak pamiętać, że takie podejście do sprawy może w konsekwencji kosztować dużo więcej, gdy Nadzór Budowlany nałoży na nas karę za tzw. samowolę budowlaną.

Przede wszystkim należy uświadomić sobie czym są tzw. istotne odstępstwa od projektu budowlanego (lub budowlano – wykonawczego). Zmiany te nie mogą dotyczyć elementów nośnych budynku, jego kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji.

 

Zmiany wymagające zmiany pozwolenia na budowę lub konsultacji z odpowiednim projektantem

 

Główne wymiary budynku i elementy nośne konstrukcji

 

Nie wolno nam, bez konsultacji z projektantem, zmienić lokalizacji ani parametrów ścian nośnych budynku oraz rodzaju i grubości stropów. Nie możemy także modyfikować budynku po jego obrysie zewnętrznym, czyli jego długości i szerokości, a także wysokości. Wynika to z faktu, że parametry te często określone są w tzw. Decyzji o Warunkach Zabudowy, lub wynikają z zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Ich zmiana wymaga zmiany Decyzji o Warunkach Zabudowy, natomiast w przypadku występowania na danym terenie MPZP zmiany takie mogą być niemożliwe do realizacji (zmiana MPZP jest bardzo trudna i w wielu przypadkach niewykonalna).

 

Okna i drzwi

 

O ile wolno nam wprowadzić nieznaczne korekty w zakresie lokalizacji okien czy drzwi, o tyle nie możemy, bez konsultacji z projektantem (architekt, konstruktor) likwidować ani dodawać nowych otworów w ścianach zewnętrznych i wewnętrznych nośnych. Wynika to z bezpieczeństwa całej konstrukcji budynku, warunków nasłonecznienia, oraz warunków minimalnej odległości budynku od granic działki, która jest inna dla ściany z oknami i bez nich.Nienaruszalne jest także umiejscowienie budynku na działce, oraz wszelkie przesunięcie budynku w stosunku do projektu. Zmiana instalacji wewnętrznych jest dozwolona, jak również inne drobne modyfikacje, jak przesunięcie ścianek działowych . Przesunięcie okna na budowie wymaga nowej decyzji, czyli konieczne są odpowiednie dokumenty do pozwolenia na budowę, podobnie jak w sytuacji, gdy chcemy wykonać przesunięcie drzwi na budowie lub zmianie ulega lokalizacja budynku na działce.

 

Lokalizacja budynku na działce

 

Nie wolno także zmieniać lokalizacji budynku na działce. Dotyczy to w szczególności zachowania normatywnych odległości od granic działek oraz zachowania tzw. nieprzekraczalnej lub obowiązującej linii zabudowy (w przypadku występowania MPZP). Jeśli chcemy dokonać tego typu zmian, to musimy ponownie wystąpić o zmianę decyzji o warunkach zabudowy i dopiero z nową decyzją występować o zmianę pozwolenia na budowę. W praktyce oznacza to, że postępowanie takie może trwać kilka miesięcy. W związku z tym tak kluczowe decyzje jak lokalizacja budynku i jego wymiary zewnętrzne należy dobrze przemyśleć na etapie projektu.

W przypadku znaczącej zmiany położenia budynku na działce dodatkowo może zajść konieczność ponownego uzgodnienia tego faktu z gestorami sieci – wodociągowej, kanalizacji, energetycznej, telekomunikacyjnej itp., co rodzi dodatkowe koszty uzgodnień i ewentualnych dokumentacji zamiennych.

 

Sposób użytkowania obiektu

 

Zmiana nie może również dotyczyć sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części określonych w projekcie. W praktyce oznacza to, że nie możemy nagle z domku jednorodzinnego, bez zmiany projektu, stworzyć budynku użyteczności publicznej. Wynika to z faktu, że dla tego typu budynków obowiązują inne przepisy w zakresie elementów budynku niż dla typowych budynków mieszkalnych.

 

Warunki korzystania z budynku przez osoby niepełnosprawne

 

Jeśli budujemy budynek użyteczności publicznej, który w projekcie ma zawarte określone warunki użytkowania przez osoby niepełnosprawne (rampy, windy, przystosowane do tego celu parametry schodów, korytarzy itp.), to bez zmian pozwolenia na budowę nie wolno nam korygować ani likwidować żadnych z elementów przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych.

 

Instalacje wewnętrzne i przyłącza

 

W instalacjach wewnętrznych możemy wprowadzać zmiany w stosunku do projektu budowlanego, przestrzegając zasad określanych przez odpowiednie normy i rozporządzenia, dotyczące np. lokalizacji kabli energetycznych, ich odległości od podłogi czy sufitu itp. Należy również przestrzegać zasad bezpieczeństwa przecipożarowego. W przypadku budynków użyteczności publicznej musimy obowiązkowo zadbać o wykonanie odpowiednich zabezpieczeń porażeniowych i odgromowych, które określane są przez oddzielne normy.

Możemy zatem wprowadać zmiany w zakresie instalacji elektrycznych (dodatkowe gniazdka, punkty świetlne itp.) oraz wodno-kanalizacyjnych (zmiana lokalizacji umywalek, pryszniców itp.).

 

W zakresie przyłączy zewnętrznych należy przestrzegać wykonanych oddzielnych dokumentacji na każde przyłącze. W szczególności dotyczy to lokalizacji skrzynek oraz rodzajów kabli i średnic wbudowywanych rurociągów. W tym przypadku istotne odstępstwa wprowadzona samowolnie w uzgodnieniu jedynie z wykonawcą robót najprawdopodobniej spotkają się z brakiem odbioru przez przedstawicieli gestorów sieci. W konsekwencji będziemy zmuszeni do ponownego, prawidłowego, wykonania przyłączy, co może wiązać się z dodatkowymi kosztami.

Jeśli chcemy wprowadzić zmiany przyłączy, np. moc energii elektrycznej, należy wystąpić do gestorów sieci o zmianę warunków przyłączenia. Jeśli zmiany takie nie wymagają dużej ingerencji we wbudowywane urządzenia, nie będzie wymagane uzyskanie nowego pozwolenia na budowę. Warto przy tym pamiętać, że niektóre przyłącza mogą być realizowane w trybie zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych.

Istotne zmiany w czasie budowy nie zawsze wymagają nowych formalności (nowa decyzja pozwolenia na budowę). Na przykład zmiana decyzji pozwolenia na budowę może być istotne, jeśli chcemy, a dokonana była zmiana lokalizacji okien lub zmiana lokalizacji drzwi. Nienaruszalne jest także umiejscowienie budynku na działce, oraz wszelkie przesunięcie budynku w stosunku do projektu. Zmiana instalacji wewnętrznych jest dozwolona, jak również inne drobne modyfikacje, jak przesunięcie ścianek działowych .

 

 

Zmiany, które możemy wprowadzać na etapie budowy

 

Ścianki działowe

 

Możemy wprowadzać tzw. nieistotne zmiany, do których należy m.in. lokalizacja ścianek działowych w budynku. W praktyce oznacza to, że możemy modyfikować powierzchnie poszczególnych pomieszczeń, lecz bez zmiany całkowitej powierzchni zabudowy.

Należy przy tym jednak pamiętać o zachowaniu określonych w przepisach zasad dotyczących np. nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych (wiąże się to z powierzchnią pomieszczenia i powierzchnią okien). Nie wolno także istotnie zmieniać wielkości zaprojektowanych łazienek czy kotłowni. Jeśli chcemy dokonać ich zmniejszenia, należy sprawdzić minimalne wymiary i powierzchnie tych pomieszczeń dla konkretnych przypadków, określonych w dokumentacji projektowej.

 

Instalacje wewnętrzne

 

Instalacje wewnętrzne w budynku możemy modyfikować bezpośrednio na budowie lub nawet później, w czasie wykańczania domu.

W praktyce najczęściej zmianie podlega lokalizacja i ilość punktów świetlnych czy różnego rodzaju gniazdek elektrycznych / telewizyjnych itp. Możemy także wprowadzać w domu dodatkowe instalacje jak przewody sieciowe RJ45 czy okablowanie głośnikowe, domofon itp. W zakresie instalacji sanitarnych zmianie ulega najczęściej lokalizacja i ilość miejsc przyłączenia urządzeń sanitarnych (prysznic, umywalki, bidety, WC itp.).

 

Zagospodarowanie działki

 

Elementy zagospodarowania działki jak opaski wokół budynku czy chodniki z kostki brukowej, kamienia polnego itp. nie muszą być wykonane zgodnie z projektem. W niektórych przypadkach, szczególnie gdy występuje miejscowy plan zagospodarowania, określone są minimalne powierzchnie biologicznie czynne (trawniki, ogródki itp.).

Czasami w projekcie i decyzji o warunkach zabudowy mogą być jednak określone minimalne powierzchnie przeznaczone na postój pojazdu, które wynikają z minimalnych wymiarów miejsca postojowego (2,3x5,0m).

Dokonując zmian w zagospodarowaniu działki, np. poprzez budowę chodników utwardzonych, należy przede wszystkim zwracać uwagę, aby nie odprowadzać wody z powierzchnia działki na tereny działek sąsiednich. Zgodnie z prawem budowlanym, wody opadowe muszą być w całości zagospodarowane w obrębie działki, bez wprowadzania ich na tereny sąsiednie, lub zebrane i odprowadzone do miejskiej kanalizacji.

Dokumenty, wymagane przy zmianie pozwolenia na budowę

 

Projekt zamienny musi zostać opracowany przez uprawnionego projektanta (najczęściej architekta lub konstruktora). Razem z wnioskiem o zmianę decyzji pozwolenia na budowę należy dołączyć następujące załączniki:

 

  1. cztery egzemplarze tzw. projektu budowlanego zamiennego,

  2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

  3. oświadczenie projektanta i sprawdzającego o zgodności projektu z obowiązującymi przepisami prawa i zasadami wiedzy technicznej,

  4. uprawnienia projektanta i sprawdzającego oraz zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego (aktualne na dzień opracowania projektu zamiennego),

  5. ewentualne opinie i uzgodnienia osób trzecich i gestorów sieci

  6. zmieniona decyzja o warunkach zabudowy – w przypadku modyfikacji istotnych elementów budynku lub zagospodarowania działki.

 

Załączniki, o których mowa w pkt. 2 – 6 najczęściej stanowią integralną część projektu zamiennego.Jeśli od uzyskaniaostatecznejdecyzji pozwolenia na budowę minęło ponad 3 lata, do wniosku należy dodatkowo załączyć także dziennik budowy (ksero potwierdzone za zgodność lub oryginał do wglądu). Na podstawie wpisów w dzienniku budowy Urząd sprawdzi, czy stare pozwolenie na budowę nie wygasło, na skutek nie rozpoczęcia robót budowlanych przed upływem trzech lat od wydania ostatecznej decyzji.

 

Wszelkie zmiany nieistotne, szczególnie w zakresie lokalizacji ścianek działowych w budynku, powinny zostać naniesione na projekt w formie rysunków i opisów, które zostaną przedłożone w nadzorze podczas odbioru budowy. Nie ma konieczności zgłaszania od razu tego typu zmian, w trakcie ich wykonywania.

Wszelkie zmiany warto jednak zawsze wcześniej skonsultować z kierownikiem budowy lub projektantem, aby upewnić się, że proponowane przez nas modyfikacje zaliczają się do tzw. zmian nieistotnych.

Od złożenia wniosku, nową decyzję o zmianie pozwolenia na budowę najczęściej otrzymamy po ok. miesiącu (czasami do dwóch miesięcy). Od wydania decyzji, po ok. dwóch tygodniach, możemy udać się do Urzędu w celu podbicia tzw. klauzuli ostateczności.Projekt budowlany dokładnie określa parametry naszego domu, dlatego wszelka zmiana projektu budowlanego czyli zmiany projektu w czasie budowy muszą być konsultowane z architektem. Co można zmienić w czasie budowy aby budowa domu lub przebudowa domu były zgodne z prawem? Przesunięcie okna na budowie wymaga nowej decyzji, czyli konieczne są odpowiednie dokumenty do pozwolenia na budowę, podobnie jak w sytuacji, gdy chcemy wykonać przesunięcie drzwi na budowie lub zmianie ulega lokalizacja budynku na działce.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl

 

 

 

śledź nas na Facebook

Najnowsze

nowoczesne ogrodzenia aluminiowe
nowoczesne ogrodzenia aluminiowe

Jakie są najnowsze trendy w projektowaniu ogrodzeń aluminiowych?

Jakie są najnowsze trendy w projektowaniu ogrodzeń aluminiowych?

Kuna na poddaszu - jak się jej pozbyć?
Kuna na poddaszu - jak się jej pozbyć?

Jak pozbyć się kuny ze strychu czy poddasza?

Jak pozbyć się kuny ze strychu czy poddasza?

Płyta fundamentowa - gdzie szukać dobrego wykonawcy?
Płyta fundamentowa - gdzie szukać dobrego wykonawcy?

Poszukujesz wykonawcy ciepłej płyty fundamentowej? Wybierz WatraDom

Poszukujesz wykonawcy ciepłej płyty fundamentowej? Wybierz WatraDom

odbiór mieszkania - dokumenty i formalności
odbiór mieszkania - dokumenty i formalności

Odbiór domu i mieszkania - dokumenty, koszty, i co musisz wiedzieć

Odbiór domu i mieszkania - dokumenty, koszty, i co musisz wiedzieć

Jak wybrać dobre zadaszenie tarasu?
Jak wybrać dobre zadaszenie tarasu?

Jakie zadaszenie tarasu wybrać? Wskazówki dla użytkowników

Jakie zadaszenie tarasu wybrać? Wskazówki dla użytkowników

trawy ozdobne w ogrodzie jako dekoracja - jak je pielęgnować
trawy ozdobne w ogrodzie jako dekoracja - jak je pielęgnować

Trawy ozdobne w ogrodzie - jakie wybrać, jak pielęgnować?

Trawy ozdobne w ogrodzie - jakie wybrać, jak pielęgnować?

funkcjonalny salon z aneksem kuchennym
funkcjonalny salon z aneksem kuchennym

Jak funkcjonalnie urządzić salon z aneksem kuchennym? Poznaj nasze wskazówki

Jak funkcjonalnie urządzić salon z aneksem kuchennym? Poznaj nasze wskazówki

Jak wybrać idealne krzesła do kuchni i jadalni?
Jak wybrać idealne krzesła do kuchni i jadalni?

Meble - Jak Wybrać Idealne Krzesła do Jadalni?

Meble - Jak Wybrać Idealne Krzesła do Jadalni?

inspiracje i pomysły na ogrodowy domek dla dzieci
inspiracje i pomysły na ogrodowy domek dla dzieci

Domek dla dzieci w ogrodzie - pomysły i inspiracje

Domek dla dzieci w ogrodzie - pomysły i inspiracje

agregaty inwerterowe - zalety tego rozwiązania
agregaty inwerterowe - zalety tego rozwiązania

Agregaty inwerterowe - przyszłość zasilania awaryjnego?

Agregaty inwerterowe - przyszłość zasilania awaryjnego?

pomysły na zagospodarowanie przedpokoju
pomysły na zagospodarowanie przedpokoju

Jak urządzić przedpokój w mieszkaniu? Poznaj inspiracje, które odmienią Twoją przestrzeń

Jak urządzić przedpokój w mieszkaniu? Poznaj inspiracje, które odmienią Twoją przestrzeń

żaluzje drewniane na oknie w kuchni
żaluzje drewniane na oknie w kuchni

Jak modnie osłonić okno? Przegląd najpopularniejszych rozwiązań

Jak modnie osłonić okno? Przegląd najpopularniejszych rozwiązań

śledź nas na Facebook
zbudujmydom.pl
Nowoczesny portal budowlany
Portal zbudujmydom.pl tworzy zespół inżynierów budownictwa, którzy posiadają zarówno podstawy teoretyczne jak i duże doświadczenie praktyczne, zdobyte na budowach w całej Polsce. Część z naszych ekspertów stanowią czynni kierownicy budów, doświadczeni zarówno przy domach jednorodzinnych jak i przy dużych inwestycjach budowlanych. Staramy się w jasny i przejrzysty sposób omawiać cały proces budowlany od fundamentów aż po dach i ostatecznie wykończenie domu. Przedstawiamy również porady związane z kwestiami formalno-prawnymi, aby ułatwić poruszanie się we właściwych przepisach, co wcześniej czy później spotka każdego inwestora.
Korzystając ze strony, akceptujesz naszą politykę prywatności i wyrażasz zgodę na zapisywanie cookies.