Ustawa deweloperska 2026 - zmiany dla kupujących mieszkanie i dom. Co przewiduje projekt UD361?

Jednocześnie trwają prace nad kolejną dużą nowelizacją. Chodzi przede wszystkim o projekt UD361, który ma wprowadzić nowe prawa kupujących mieszkanie lub dom, m.in. zakaz podwyższania ceny po podpisaniu umowy, silniejszą ochronę przy rezerwacji, dokładniejszy prospekt informacyjny, nowe zasady odbioru oraz łatwiejsze sprawdzanie historii dewelopera.

Trzeba jednak bardzo wyraźnie oddzielić przepisy już obowiązujące od zmian dopiero projektowanych. Tym bardziej że w 2026 r. uchwalono również inną, znacznie węższą nowelizację ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie 11 listopada 2026 r. Nie jest ona tym samym co szeroka reforma UD361.

Ustawa deweloperska 2026 - jaki jest aktualny status zmian?

Na dzień 4 września 2026 r. projekt UD361 nie jest jeszcze obowiązującym prawem. Nadal znajduje się na etapie rządowych prac legislacyjnych. Ministerstwo informowało w maju 2026 r. o skierowaniu projektu do uzgodnień i konsultacji międzyresortowych. W aktualnej karcie projektu w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów znajduje się wersja 2.0 z 17 sierpnia 2026 r., a planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów określono na III kwartał 2026 r. Gov.pl

To bardzo ważne z punktu widzenia osoby planującej zakup mieszkania od dewelopera w 2026 roku. Zakaz waloryzacji ceny, czterokrotny zwrot opłaty rezerwacyjnej czy nowe zasady odbioru nie mogą być dziś traktowane jako uprawnienia przysługujące każdemu nabywcy.

Projekt musi jeszcze przejść dalszą procedurę legislacyjną. Dopiero po przyjęciu przez Radę Ministrów może zostać skierowany do parlamentu, następnie uchwalony przez Sejm, rozpatrzony przez Senat, podpisany przez Prezydenta i ogłoszony w Dzienniku Ustaw. Ostateczna treść przepisów może się więc jeszcze zmienić.

Co już obowiązuje kupującego mieszkanie od dewelopera?

Podstawowym aktem pozostaje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Aktualny tekst jednolity został ogłoszony w 2026 r. w Dz.U. poz. 880. ELI

Już obecnie deweloper musi zapewnić jeden z dwóch środków ochrony pieniędzy kupującego: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przy rachunku otwartym pieniądze są przekazywane deweloperowi etapami wraz z postępem przedsięwzięcia. Przy rachunku zamkniętym wypłata następuje zasadniczo po przeniesieniu prawa na nabywcę. ELI

Bank lub SKOK kontroluje przedsięwzięcie przed wypłatą środków z otwartego rachunku. Obowiązujące przepisy przewidują już m.in. sprawdzanie tytułu prawnego dewelopera do nieruchomości, pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia, ewentualnego postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, sposobu wykorzystywania pieniędzy, rozliczeń z wykonawcami, składek na DFG i wykonania danego etapu inwestycji. ELI

Nie jest więc prawdą, że dopiero projektowane zmiany mają wprowadzić mieszkaniowe rachunki powiernicze albo podstawową kontrolę wypłat. Te mechanizmy już działają.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - jak chroni kupującego obecnie?

Drugim istotnym filarem ochrony jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – DFG. Jego zadaniem jest umożliwienie zwrotu pieniędzy nabywcom w określonych przez ustawę sytuacjach, m.in. związanych z upadłością dewelopera, przerwaniem przedsięwzięcia czy skutecznym odstąpieniem przez nabywcę od umowy przy jednoczesnym braku zwrotu wpłat przez dewelopera. Fundusz uzupełnia również ochronę w określonych przypadkach problemów banku prowadzącego rachunek powierniczy. ELI

Składkę na DFG finansuje deweloper. Obecnie stawka wynosi 0,45% wpłaty w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz 0,1% przy rachunku zamkniętym. Wynika to z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. ELI

Sama ustawa przewiduje maksymalny poziom stawek wynoszący odpowiednio 1% dla rachunku otwartego i 0,1% dla rachunku zamkniętego. Aktualne stawki wykonawcze są więc niższe od ustawowego maksimum w przypadku rachunku otwartego. ELI

Co istotne, aktualny oficjalny opis projektu UD361 nie przewiduje likwidacji któregoś rodzaju rachunku powierniczego ani zmiany obecnych stawek DFG. Fundusz pojawia się natomiast w projekcie w innym kontekście – dane dotyczące wpłacanych przez dewelopera składek mają stać się jednym z elementów szerszej informacji o deweloperze dostępnej poprzez Portal DOM.

Portal DOM ma pozwolić sprawdzić historię dewelopera

Jednym z najważniejszych elementów projektu UD361 jest rozwinięcie Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami – Portal DOM.

Samo stworzenie Portalu DOM nie jest pomysłem z projektu UD361. Podstawę jego funkcjonowania uchwalono już ustawą z 17 października 2025 r. Zasadnicza część tej ustawy ma wejść w życie 2 kwietnia 2027 r., przy czym część przepisów otrzymała wcześniejsze terminy wejścia w życie. ELI

UD361 ma pójść o krok dalej i rozszerzyć Portal DOM tak, aby służył nie tylko analizowaniu rynku, ale również weryfikowaniu konkretnego dewelopera przed zakupem mieszkania lub domu.

Według aktualnej karty projektu w portalu mają znaleźć się m.in. dane identyfikacyjne dewelopera, informacje dotyczące jego przedsięwzięć i zadań inwestycyjnych, ewentualnych opóźnień, składek odprowadzonych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, kar administracyjnych oraz postępowań dotyczących restrukturyzacji lub upadłości. Dane mają pochodzić m.in. z UOKiK, Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i rejestrów publicznych. Gov.pl

Dla kupującego może to być jedna z najbardziej praktycznych zmian. Zamiast szukać informacji o firmie w wielu rejestrach i opierać się na internetowych opiniach, potencjalny klient miałby otrzymać bardziej uporządkowany obraz działalności dewelopera.

Nie oznacza to oczywiście, że portal będzie wystawiał deweloperom prostą ocenę „dobry” lub „zły”. Informacja o opóźnieniu albo sporze sama w sobie nie musi świadczyć o nierzetelności firmy. Przy dużym deweloperze realizującym dziesiątki inwestycji znaczenie ma również skala działalności. Dane mogą jednak znacznie ułatwić ocenę ryzyka.

Prospekt informacyjny ma zawierać więcej konkretnych danych

Kolejna część projektowanych zmian dotyczy prospektu informacyjnego.

Już obecnie prospekt jest jednym z najważniejszych dokumentów otrzymywanych przed zawarciem umowy deweloperskiej. Zawiera informacje dotyczące dewelopera, nieruchomości, przedsięwzięcia, harmonogramu, sposobu finansowania, rachunku powierniczego czy konkretnego lokalu.

Projekt UD361 przewiduje rozszerzenie części dotyczącej historii i doświadczenia dewelopera, m.in. o informacje odnoszące się do postępowań karnych i cywilnych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dużą zmianą ma być również ujednolicenie informacji o standardzie wykończenia. Aktualna karta projektu przewiduje jednolity wzór zawierający szczegółowe parametry techniczne nieruchomości. Gov.pl

Ma to znaczenie nie tylko przed zakupem. Im dokładniej określono standard wykonania lokalu, tym łatwiej później ustalić, czy deweloper rzeczywiście wykonał to, do czego się zobowiązał. Ogólne określenia w rodzaju „okna wysokiej jakości” czy „standard deweloperski” są znacznie mniej przydatne w sporze niż konkretne parametry materiałów lub elementów budynku.

Ogłoszenia deweloperów mają być bardziej przejrzyste

Projektowana zmiana ustawy deweloperskiej dotyczy również momentu, w którym kupujący dopiero przegląda oferty.

Według UD361 deweloper będzie miał dodatkowe obowiązki dotyczące prezentowania nieruchomości. W ogłoszeniach i ofertach kierowanych do konsumentów mają pojawić się m.in. adres inwestycji, rzuty lokali z powierzchniami pomieszczeń oraz informacje o pomieszczeniach przynależnych. Wizualizacje mają być jednoznacznie oznaczone jako materiały poglądowe. Gov.pl

To istotna zmiana, ponieważ materiały reklamowe bardzo często są pierwszym kontaktem klienta z inwestycją. Kupujący powinien móc od początku odróżnić rzeczywiste parametry mieszkania od aranżacji stworzonej wyłącznie w celach marketingowych.

Zmiany uzupełniałyby obowiązującą już od 2025 r. jawność cen mieszkań oferowanych przez deweloperów.

Ustawa uchwalona w lipcu 2026 r. - osobna zmiana dotycząca danych o cenach

W kontekście hasła „ustawa deweloperska 2026” łatwo pomylić dwa różne procesy legislacyjne.

17 lipca 2026 r. Sejm ostatecznie uchwalił odrębną nowelizację ustawy deweloperskiej. Została podpisana przez Prezydenta, ogłoszona 10 sierpnia jako Dz.U. z 2026 r. poz. 1077 i wejdzie w życie 11 listopada 2026 r. ELI

Jest to jednak bardzo krótka, techniczna nowelizacja dotycząca art. 19b. Od listopada dane przekazywane przez deweloperów ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji będą musiały mieć formę dokumentu elektronicznego zgodnego z określoną przez ministra strukturą danych. Minister ma również udostępnić wzorcowe dokumenty elektroniczne. ELI

Celem jest ujednolicenie danych o ofertach, tak aby można je było łatwiej automatycznie przetwarzać i porównywać.

Ta uchwalona zmiana nie wprowadza zakazu waloryzacji, czterokrotnego zwrotu opłaty rezerwacyjnej ani nowych zasad odbiorów. Te rozwiązania należą do nadal projektowanego pakietu UD361.

Czterokrotny zwrot opłaty rezerwacyjnej - na razie tylko projekt

Obecne przepisy ograniczają wysokość opłaty rezerwacyjnej do 1% ceny lokalu albo domu określonej w prospekcie informacyjnym. Jeżeli następnie dochodzi do zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper przekazuje opłatę na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a kwota jest zaliczana na poczet ceny. ELI

Ustawa już teraz przewiduje przypadki obowiązkowego zwrotu opłaty. Jeżeli to deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata jest zwracana w podwójnej wysokości.

Projekt UD361 ma zwiększyć tę sankcję. Ministerstwo zapowiedziało zwrot czterokrotności opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewykonania zobowiązania przez dewelopera. Gov.pl

Przy maksymalnej opłacie rezerwacyjnej wynoszącej np. 8 tys. zł różnica byłaby znacząca: zamiast 16 tys. zł sankcja mogłaby wynosić 32 tys. zł. Pomysł ma ograniczyć sytuacje, w których w okresie szybkiego wzrostu cen deweloperowi finansowo opłaca się zrezygnować z wcześniejszej rezerwacji i sprzedać lokal innemu klientowi drożej.

Na 4 września 2026 r. nadal jednak obowiązuje obecny mechanizm. Czterokrotnego zwrotu nie można jeszcze żądać na podstawie samego projektu UD361.

Zakaz podwyższenia ceny po podpisaniu umowy

Dla wielu kupujących najważniejszym elementem reformy może być ustawowy zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub innej wskazanej w nowych przepisach umowy zobowiązującej.

Według założeń projektu wzrost kosztów materiałów, robocizny czy innych kosztów realizacji inwestycji miałby stanowić ryzyko profesjonalnego przedsiębiorcy, a nie klienta. Kupujący otrzymywałby tym samym gwarancję, że ustalona cena nie zostanie później podwyższona wskutek zastosowania przewidzianego w umowie mechanizmu waloryzacyjnego. Gov.pl

To rozwiązanie trzeba odróżnić od obowiązującego od 13 lutego 2026 r. art. 5a ustawy deweloperskiej. Przepis ten określa sposób ustalania ceny lokalu lub domu jako iloczynu powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m² i wskazuje zasady ustalania powierzchni. Nie wprowadził natomiast generalnego zakazu waloryzacji ceny. ELI

Dopiero UD361 ma wprowadzić taki zakaz wprost.

Nowe zasady odbioru mieszkania lub domu

Obowiązująca ustawa już dzisiaj daje nabywcy rozbudowane uprawnienia podczas odbioru. Z odbioru sporządzany jest protokół, do którego można zgłosić wady. Deweloper ma zasadniczo 14 dni na przekazanie informacji o ich uznaniu albo odmowie uznania wraz z uzasadnieniem oraz 30 dni na usunięcie wad uznanych. Ustawa przewiduje również szczególne zasady postępowania przy wadach istotnych. ELI

UD361 ma procedurę dodatkowo wzmocnić. Projekt zakłada możliwość przesłania protokołu wraz z listą wad elektronicznie lub pocztą. Rozwiązanie ma ułatwić uwzględnianie raportów przygotowanych po oględzinach przez specjalistów technicznych.

Deweloper albo jego pełnomocnik ma być jednocześnie zobowiązany do uczestniczenia w odbiorze. Zgłoszone w prawidłowym trybie wady mają podlegać ustawowym terminom przewidzianym dla procedury odbiorowej. Gov.pl

Dla kupujących korzystających z usług inspektora podczas odbioru może być to szczególnie korzystne. Część usterek, takich jak odchylenia powierzchni, problemy z pionami i poziomami, stolarką czy instalacjami, wymaga pomiarów i nie zawsze jest możliwa do poprawnego ocenienia podczas krótkiego spotkania.

Co z rękojmią, gdy deweloper wykorzystuje spółkę celową?

Na rynku deweloperskim często spotykany jest model, w którym konkretna inwestycja realizowana jest przez oddzielną spółkę celową. Po zakończeniu przedsięwzięcia taka spółka może docelowo zakończyć działalność.

Powstaje wtedy istotny problem praktyczny: do kogo kupujący ma kierować roszczenia związane z wadami ujawnionymi już po zakończeniu sprzedaży?

Aktualna karta UD361 przewiduje, że spółka celowa zamierzająca zakończyć działalność przed upływem okresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi miałaby wskazać inną spółkę handlową, która przejmie jej zobowiązania związane z rękojmią za wady. Gov.pl

Warto zwrócić uwagę na zmianę w stosunku do wcześniejszych komunikatów dotyczących reformy. Na etapie prac rządowych konstrukcja tego mechanizmu była opisywana w różny sposób. Dlatego przy tej kwestii szczególnie istotne będzie sprawdzenie ostatecznej treści ustawy, a nie opieranie się na jej pierwszych zapowiedziach.

Czy UD361 zmienia rachunki powiernicze i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Wokół projektowanej ustawy pojawia się wiele informacji, dlatego warto uporządkować ten temat.

Aktualna oficjalna karta projektu UD361 nie zapowiada likwidacji otwartego ani zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, nie podaje nowych stawek składek na DFG i nie tworzy Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego od nowa. Te rozwiązania już funkcjonują.

Zmiana związana z DFG polega przede wszystkim na wykorzystaniu informacji o składkach jako jednego z elementów oceny historii dewelopera w rozszerzonym Portalu DOM. Dzięki temu kupujący ma otrzymać dostęp do większej liczby danych pozwalających ocenić przedsiębiorcę przed zawarciem umowy. Gov.pl

Jeżeli w toku dalszych prac legislacyjnych zostaną wprowadzone dodatkowe zmiany dotyczące bezpośrednio rachunków powierniczych albo zasad finansowania DFG, trzeba będzie je ocenić na podstawie kolejnej wersji projektu. Na 4 września 2026 r. nie należy przedstawiać ich jako przesądzonego elementu reformy.

Co powinien zrobić kupujący mieszkanie w 2026 roku?

Osoba planująca obecnie zakup mieszkania nie powinna czekać na UD361 z przekonaniem, że dopiero nowa ustawa zapewni jej ochronę. Już dzisiaj warto dokładnie sprawdzić prospekt informacyjny, zasady prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, harmonogram płatności, stan prawny nieruchomości, termin przeniesienia własności, standard wykończenia oraz postanowienia dotyczące kar, odstąpienia od umowy i ewentualnej waloryzacji.

Szczególnej uwagi wymagają właśnie klauzule pozwalające na zmianę ceny. Projektowany zakaz waloryzacji nie działa wstecz tylko dlatego, że znajduje się w rządowym projekcie. Przy umowie zawieranej przed wejściem nowych przepisów trzeba oceniać jej postanowienia zgodnie z prawem obowiązującym w momencie zawierania umowy i przepisami przejściowymi, które znajdą się w ostatecznej ustawie.

Tak samo jest z umową rezerwacyjną. Obecnie maksymalna opłata wynosi 1% ceny, a w przypadku niewykonania zobowiązania przez dewelopera obowiązuje mechanizm zwrotu dwukrotności opłaty. Dopiero po wejściu odpowiedniej nowelizacji będzie można mówić o ustawowej czterokrotności.

Kiedy zmiany w ustawie deweloperskiej 2026 zaczną obowiązywać?

Na 4 września 2026 r. nie można podać pewnej daty wejścia w życie projektu UD361. Rządowy wykaz przewiduje przyjęcie projektu przez Radę Ministrów w III kwartale 2026 r., ale nie jest to data wejścia nowych przepisów w życie. Gov.pl

Po przyjęciu projektu przez rząd pozostanie jeszcze cały etap parlamentarny oraz podpis Prezydenta. W trakcie tych prac część proponowanych rozwiązań może zostać zmodyfikowana lub usunięta.

Znana jest natomiast data wejścia w życie węższej ustawy z 17 lipca 2026 r.: 11 listopada 2026 r. Od tego dnia zacznie obowiązywać ujednolicony sposób elektronicznego przekazywania danych objętych art. 19b ustawy deweloperskiej. ELI

Zmiany w ustawie deweloperskiej - podsumowanie

Rok 2026 przynosi kilka nakładających się zmian dotyczących rynku pierwotnego, dlatego hasło „ustawa deweloperska 2026” może być mylące. Najważniejsze jest rozróżnienie uchwalonych przepisów od szerokiego projektu UD361.

Obowiązują już m.in. mieszkaniowe rachunki powiernicze, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, limit opłaty rezerwacyjnej, zasady odbiorów oraz przepisy o jawności cen. Uchwalona w lipcu 2026 r. nowelizacja dotycząca jednolitego elektronicznego raportowania danych cenowych wejdzie w życie 11 listopada 2026 r.

Natomiast nowe prawa kupujących mieszkanie, takie jak zakaz niekorzystnej waloryzacji ceny, czterokrotny zwrot opłaty rezerwacyjnej, rozszerzony prospekt, nowe zasady odbioru, bardziej szczegółowe ogłoszenia, rozbudowany Portal DOM i dodatkowe zabezpieczenie roszczeń wobec spółek celowych, są na razie elementami projektu UD361.

Kierunek zmian jest wyraźnie prokonsumencki. Dopóki jednak proces legislacyjny się nie zakończy, osoba kupująca mieszkanie lub dom powinna kierować się przepisami już obowiązującymi oraz rzeczywistą treścią podpisywanej umowy, a nie zapowiedziami przyszłej nowelizacji.

Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl