Zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych w 2026 roku - walne zgromadzenia, głosowanie i prawa mieszkańców

Dla mieszkańców praktyczne znaczenie mają również zmiany ułatwiające dochodzenie przed sądem ustanowienia albo przeniesienia odrębnej własności lokalu. Jednocześnie warto uważać na informacje o rzekomej szerokiej reformie praw członków spółdzielni. Część rozwiązań dotyczących między innymi głosowania pisemnego, wyboru zarządu czy szerszego dostępu do dokumentów znajduje się nadal w projekcie UD311 i na dzień 4 września 2026 r. nie stanowi obowiązującego prawa.

Od kiedy obowiązują zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych w 2026 roku?

Podstawą najważniejszych tegorocznych zmian jest ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw. Ustawa została ogłoszona 13 stycznia 2026 r., a zgodnie z jej art. 8 weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, czyli 28 stycznia 2026 r.

W lipcu 2026 r. opublikowano ponadto nowy tekst jednolity ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – obwieszczenie Marszałka Sejmu z 12 czerwca 2026 r., ogłoszone w Dzienniku Ustaw 2 lipca 2026 r. pod poz. 889. Nie jest to kolejna nowelizacja, lecz uporządkowany tekst ustawy uwzględniający wcześniejsze zmiany.

Dlatego wyszukując informacje pod hasłem „ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych 2026”, trzeba rozróżnić faktyczną nowelizację przepisów od opublikowania ich tekstu jednolitego.

Walne zgromadzenie spółdzielni - koniec szczególnego trybu covidowego

Jedna z najbardziej odczuwalnych zmian dotyczy sposobu organizowania walnych zgromadzeń. W czasie pandemii wprowadzono przepisy pozwalające organom niektórych osób prawnych podejmować uchwały między innymi z wykorzystaniem środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość oraz w trybie pisemnym.

Rozwiązanie to było wykorzystywane również przez część spółdzielni mieszkaniowych już po ustaniu najostrzejszych ograniczeń epidemicznych. W praktyce oznaczało to, że zamiast klasycznego walnego zgromadzenia mieszkańcy mogli mieć do czynienia z głosowaniem organizowanym na podstawie przepisów szczególnych.

Nowelizacja wyłączyła jednak spółdzielnie mieszkaniowe z art. 15zzzr tzw. ustawy covidowej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że celem było zakończenie stosowania przez spółdzielnie nadzwyczajnych rozwiązań wprowadzonych na czas pandemii i powrót do klasycznej formy walnego zgromadzenia, zapewniającej członkom możliwość bezpośredniego udziału w obradach.

Nie należy jednak interpretować tej zmiany jako uchylenia wszystkich przepisów dotyczących sposobu prowadzenia walnych zgromadzeń. Zlikwidowano przede wszystkim możliwość opierania się przez spółdzielnie mieszkaniowe na szczególnym mechanizmie wynikającym z ustawy covidowej.

Pełnomocnik na walnym zgromadzeniu - kto może reprezentować członka?

Kolejna ważna zmiana dotyczy pełnomocnictw. Od 28 stycznia 2026 r. osoba fizyczna będąca członkiem spółdzielni mieszkaniowej nie może wyznaczyć jako pełnomocnika dowolnej osoby.

Pełnomocnikiem może być obecnie:

• osoba bliska członkowi, z wyjątkami wynikającymi z ustawy,

• adwokat albo radca prawny,

• inny członek tej samej spółdzielni mieszkaniowej.

W przypadku „osoby bliskiej” ustawa odwołuje się do katalogu obejmującego między innymi zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka oraz osoby pozostające w stosunku przysposobienia. Jednocześnie z możliwości reprezentowania członka jako osoba bliska wyłączono osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu. Oznacza to, że sam fakt pozostawania w związku nieformalnym nie wystarcza do skorzystania z tej podstawy pełnomocnictwa.

Zmiana ma przeciwdziałać praktyce masowego zbierania pełnomocnictw i wykorzystywania ich do przejmowania kontroli nad przebiegiem walnego zgromadzenia. Nadal obowiązuje też ogólna zasada Prawa spółdzielczego, zgodnie z którą jeden pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka, a pełnomocnictwo musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i jest dołączane do protokołu walnego zgromadzenia.

Dodatkowe formalności przy pełnomocnictwie dla osoby bliskiej

Jeżeli członka reprezentuje osoba bliska, do pełnomocnictwa trzeba dołączyć odpowiednie oświadczenie pełnomocnika składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Pełnomocnictwo wraz z wymaganym oświadczeniem powinno zostać dostarczone spółdzielni najpóźniej na trzy dni przed terminem walnego zgromadzenia albo jego pierwszej części. Niedochowanie tych wymogów może oznaczać, że pełnomocnik nie będzie mógł skutecznie reprezentować członka.

Warto więc nie zostawiać ustanowienia pełnomocnika na dzień walnego zgromadzenia. Jeżeli mieszkaniec wie, że nie będzie mógł uczestniczyć osobiście, formalności powinien załatwić odpowiednio wcześniej.

Wybór i odwołanie władz spółdzielni - głosować trzeba osobiście

Jednym z najistotniejszych nowych ograniczeń jest zakaz korzystania z pełnomocnika przy głosowaniu nad wyborem oraz odwołaniem członków rady nadzorczej lub członków zarządu.

Oznacza to, że nawet prawidłowo ustanowiony pełnomocnik nie może oddać za członka głosu w tych sprawach. Jeśli członek chce mieć wpływ na skład rady nadzorczej lub – tam, gdzie zarząd wybiera walne zgromadzenie – na skład zarządu, powinien uczestniczyć w głosowaniu osobiście.

Pełnomocnictwo może natomiast służyć do udziału w innych głosowaniach, o ile nie zachodzi inne ustawowe ograniczenie.

Z perspektywy mieszkańców ma to duże znaczenie. Rada nadzorcza sprawuje kontrolę nad działalnością spółdzielni, dlatego sposób jej wyboru może bezpośrednio przekładać się na kontrolę nad wydatkami, remontami, inwestycjami oraz działaniami zarządu.

Każdy członek nadal ma jeden głos

Nowelizacja nie zmieniła podstawowej zasady Prawa spółdzielczego, zgodnie z którą każdy członek ma jeden głos bez względu na liczbę posiadanych udziałów, o ile szczególny przepis nie stanowi inaczej.

Nie należy zatem mylić nowych ograniczeń dotyczących pełnomocników ze zmianą systemu liczenia głosów. W obowiązującym stanie prawnym podstawowe reguły głosowania nadal wynikają z Prawa spółdzielczego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Projekty uchwał i poprawki - ważne terminy dla mieszkańców

Członkowie spółdzielni mają również możliwość aktywnego wpływania na porządek walnego zgromadzenia. Nie jest to jednak nowość wprowadzona w 2026 r., lecz uprawnienie, które nadal obowiązuje i warto o nim pamiętać.

Członkowie mogą zgłaszać projekty uchwał oraz żądania zamieszczenia określonych spraw w porządku obrad najpóźniej 15 dni przed dniem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Projekt uchwały zgłaszany przez członków musi być poparty przez co najmniej 10 członków.

Projekty uchwał powinny zostać udostępnione członkom co najmniej 14 dni przed walnym zgromadzeniem. Poprawki do projektów uchwał można natomiast zgłaszać nie później niż trzy dni przed posiedzeniem lub jego pierwszą częścią.

W praktyce oznacza to, że członek spółdzielni nie musi ograniczać się do głosowania nad propozycjami przygotowanymi przez zarząd. Może wraz z innymi mieszkańcami inicjować własne uchwały, ale musi pilnować ustawowych terminów.

Dostęp do dokumentów spółdzielni - jakie prawa ma członek?

W kontekście hasła „prawa członka spółdzielni” często pojawia się informacja, że w 2026 r. wprowadzono zupełnie nowe prawo do dokumentów spółdzielni. To nieprecyzyjne. Najważniejsze uprawnienia informacyjne istniały już wcześniej i styczniowa nowelizacja ich zasadniczo nie stworzyła od nowa.

Zgodnie z art. 8¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członek ma prawo otrzymać między innymi odpis statutu i regulaminów oraz kopie uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

Statut, regulaminy, uchwały oraz protokoły obrad organów spółdzielni, protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe powinny być udostępniane również na stronie internetowej spółdzielni.

Prawo spółdzielcze przewiduje jednak możliwość odmowy udostępnienia określonych umów zawartych z osobami trzecimi, jeżeli mogłoby to naruszyć prawa tych osób albo istnieje uzasadniona obawa wykorzystania informacji w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i wyrządzenia jej przez to znacznej szkody. Odmowa wymaga formy pisemnej.

Co szczególnie istotne, członek, któremu odmówiono wglądu do takiej umowy, może w terminie siedmiu dni od doręczenia pisemnej odmowy złożyć do sądu rejestrowego wniosek o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia dokumentu.

Dochodzenie prawa do odrębnej własności lokalu - ważna zmiana w art. 49 i 49

Nowelizacja z 2026 r. zmieniła również art. 49 i art. 49¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Chodzi o sytuacje, w których osoba uprawniona chce doprowadzić do ustanowienia albo przeniesienia na nią odrębnej własności lokalu, lecz spółdzielnia nie wykonuje czynności koniecznych do realizacji tego prawa.

Zmiana ma szczególne znaczenie tam, gdzie problem nie ogranicza się do odmowy podpisania aktu lub złożenia odpowiedniego oświadczenia woli, lecz spółdzielnia wcześniej nie wykonała innych niezbędnych czynności, na przykład technicznych lub organizacyjnych związanych z przygotowaniem nieruchomości.

Jeżeli spółdzielnia nie wykonała czynności określonych w art. 41 i 42 ustawy, osoba uprawniona może wystąpić do sądu w trybie określonym w art. 49. Natomiast art. 49¹ dotyczy obecnie sytuacji, w której spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu albo przeniesieniu odrębnej własności lokalu.

Zmiana jest reakcją na wcześniejsze problemy praktyczne i orzecznictwo dotyczące przypadków, w których przed ustanowieniem własności konieczne było wykonanie prac adaptacyjnych lub innych czynności. Dotychczasowe rozwiązanie nie zawsze pozwalało skutecznie doprowadzić całej procedury do końca.

Jak zaskarżyć uchwałę walnego zgromadzenia?

Nowe przepisy dotyczące pełnomocnictw nie zmieniają podstawowego mechanizmu kontroli uchwał spółdzielni. Uchwały sprzeczne z ustawą są nieważne, natomiast uchwała sprzeczna ze statutem, dobrymi obyczajami, godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka może być zaskarżona do sądu.

Prawo do wniesienia powództwa przysługuje między innymi każdemu członkowi spółdzielni. Co do zasady powództwo o uchylenie uchwały należy wnieść w ciągu sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia.

Jeśli członek był nieobecny z powodu wadliwego zwołania zgromadzenia, termin liczy się od dnia uzyskania informacji o uchwale, jednak zasadniczo nie później niż w ciągu roku od walnego zgromadzenia. Przepisy przewidują też możliwość nieuwzględnienia przekroczenia terminu w wyjątkowych przypadkach.

Dla mieszkańca oznacza to, że nie warto przez wiele miesięcy odkładać reakcji na uchwałę, którą uważa za bezprawną. Terminy procesowe są stosunkowo krótkie.

Spółdzielnia mieszkaniowa jako społeczna agencja najmu

Nowelizacja umożliwiła również spółdzielniom mieszkaniowym pełnienie funkcji społecznej agencji najmu (SAN). Wymagało to zmiany ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

SAN współpracuje z gminą i może dzierżawić mieszkania od ich właścicieli, a następnie wynajmować je osobom wskazanym zgodnie z zasadami programu. Dla przeciętnego członka spółdzielni nie jest to zmiana tak bezpośrednio odczuwalna jak nowe zasady pełnomocnictw czy walnych zgromadzeń, ale poszerza zakres działalności, którą może prowadzić spółdzielnia.

Uwaga: szykowana jest znacznie większa reforma spółdzielni

Na tym etapie szczególnie ważne jest odróżnienie przepisów obowiązujących od projektowanych. W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów znajduje się projekt UD311 – projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw.

Projekt zakłada znacznie szersze zmiany niż nowelizacja obowiązująca od stycznia 2026 r. Wśród proponowanych rozwiązań pojawiają się między innymi nowe zasady wyboru i kadencyjności zarządu, możliwość głosowania przez członków na piśmie poza walnym zgromadzeniem, zmiany dotyczące sposobu liczenia głosów oraz rozszerzenie dostępu członków i właścicieli lokali niebędących członkami do dokumentów i informacji o działalności spółdzielni. Projekt przewiduje również dalsze uregulowanie udostępniania dokumentów przez stronę internetową.

Na 4 września 2026 r. tych rozwiązań nie należy jednak przedstawiać jako obowiązujących przepisów. Oficjalne materiały rządowe nadal określają UD311 jako projekt. Także w odpowiedzi na interpelację z 20 sierpnia 2026 r. projekt pozostawał na etapie prac legislacyjnych.

Jeżeli więc pojawiają się informacje, że w 2026 r. członkowie spółdzielni już uzyskali nowe powszechne prawo głosowania pisemnego, że zmieniono zasady powoływania wszystkich zarządów albo że weszły w życie nowe kompleksowe regulacje dotyczące publikacji dokumentów, warto sprawdzić, czy autor nie opisuje dopiero projektu UD311.

Co zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych oznaczają w praktyce?

Dla mieszkańca najważniejsze są przede wszystkim cztery kwestie. Po pierwsze, walne zgromadzenie spółdzielni nie może być organizowane na podstawie szczególnego „covidowego” mechanizmu, na który część spółdzielni powoływała się również po pandemii. Po drugie, możliwość działania przez pełnomocnika została ograniczona do określonych w ustawie osób. Po trzecie, w wyborach i przy odwoływaniu członków rady nadzorczej oraz zarządu głos członek musi oddać osobiście. Po czwarte, doprecyzowano sądową drogę dochodzenia ustanowienia lub przeniesienia odrębnej własności lokalu.

Jednocześnie mieszkańcy powinni pamiętać o prawach, które obowiązywały już wcześniej: dostępie do dokumentów spółdzielni, możliwości zgłaszania projektów uchwał i poprawek, prawie udziału w walnym zgromadzeniu oraz możliwości zaskarżania wadliwych uchwał.

Spółdzielnia mieszkaniowa - zmiany 2026 nie kończą reformy

Nowe przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych w 2026 r. przede wszystkim porządkują sposób uczestnictwa mieszkańców w podejmowaniu najważniejszych decyzji. Szczególnie istotne jest ograniczenie pełnomocnictw i wymóg osobistego głosowania przy wyborze lub odwoływaniu władz spółdzielni. Członkowie ponownie powinni też mieć możliwość uczestniczenia w klasycznych walnych zgromadzeniach bez wykorzystywania szczególnych rozwiązań wprowadzonych na czas pandemii.

Nie jest to jednak koniec zmian. Projekt UD311 może w przyszłości znacznie szerzej przebudować zasady zarządzania spółdzielniami, głosowania oraz dostępu mieszkańców do informacji. Dopóki projekt nie przejdzie całego procesu legislacyjnego i nie zostanie ogłoszony w Dzienniku Ustaw, należy jednak stosować obecne regulacje, w tym nowelizację obowiązującą od 28 stycznia 2026 r.

Źródła i podstawa prawna

Ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw – Dz.U. 2026 poz. 39

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 889

Prawo spółdzielcze – aktualny tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 521

Ministerstwo Rozwoju i Technologii – informacje o zmianach w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych

Rządowy wykaz prac legislacyjnych – projekt UD311

Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl