Fundusz remontowy we wspólnocie i spółdzielni - kto płaci i na co można wydać pieniądze?

Różnice dotyczą również stawek, podejmowania decyzji o wydatkach i rozliczeń po sprzedaży lokalu. Wyjaśniamy, kto płaci fundusz remontowy, na co fundusz remontowy może być przeznaczony, czy stawki dla mieszkań mogą się różnić oraz co dzieje się z niewykorzystanymi pieniędzmi. Stan prawny: 4 września 2026 r.

Fundusz remontowy wspólnoty - czy jest obowiązkowy?

Ustawa o własności lokali zobowiązuje właściciela do uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a wśród tych kosztów wymienia wprost wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Właściciele wpłacają na pokrycie kosztów zarządu zaliczki w formie bieżących opłat. Ustawa nie nakazuje jednak prowadzenia osobnego funduszu remontowego wspólnoty.

W praktyce wspólnoty tworzą taki fundusz uchwałą, aby większego remontu dachu, elewacji czy instalacji nie trzeba było finansować jednorazową, wysoką dopłatą. Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2010 r., sygn. V CSK 367/09, potwierdził, że właściciele mogą utworzyć fundusz remontowy i określić zasady jego gromadzenia oraz wykorzystywania. Środki mogą być również wykorzystywane przy finansowaniu remontu kredytem.

Obowiązkowe jest więc uczestniczenie właściciela w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Sam fundusz remontowy jest natomiast przyjętym przez wspólnotę sposobem organizacji i finansowania przyszłych prac.

Fundusz remontowy spółdzielni jest obowiązkowy

W przypadku spółdzielni sytuacja jest znacznie bardziej jednoznaczna. Art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Obowiązek świadczenia na fundusz remontowy spółdzielni dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami, a także osób niebędących członkami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Brak członkostwa w spółdzielni nie zwalnia więc właściciela z tej części opłat.

Spółdzielnia musi ponadto prowadzić dla każdej nieruchomości odrębną ewidencję i rozliczenie wpływów oraz wydatków funduszu remontowego. Nie oznacza to jednak całkowicie oddzielnej „skarbonki” dla każdego budynku. Trybunał Konstytucyjny w sprawie K 60/13 wskazał, że system funduszu remontowego w spółdzielniach opiera się również na zasadzie solidarności i środki mogą być angażowane w remonty innych nieruchomości znajdujących się w zasobach spółdzielni. Musi być jednak możliwe ustalenie wpływów i wydatków dotyczących konkretnej nieruchomości.

Kto płaci fundusz remontowy?

We wspólnocie koszty zarządu nieruchomością wspólną obciążają właściciela lokalu. To on odpowiada wobec wspólnoty za należne zaliczki również wtedy, gdy mieszkanie wynajmuje. Umowa najmu może przewidywać, że ekonomiczny koszt określonych opłat ponosi najemca, ale nie zmienia to ustawowego obowiązku właściciela wobec wspólnoty.

Zasadą jest ponoszenie wydatków związanych z nieruchomością wspólną proporcjonalnie do udziałów właścicieli. Ponieważ wielkość udziału jest najczęściej ściśle powiązana z powierzchnią lokalu i pomieszczeń przynależnych, w praktyce składka na fundusz często określana jest w złotych za metr kwadratowy.

W spółdzielni odpowiedź na pytanie, kto płaci fundusz remontowy, wynika bezpośrednio z art. 6 ust. 3 ustawy. Są to przede wszystkim członkowie posiadający prawa do lokali, właściciele lokali – również niebędący członkami – oraz osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Jak ustala się wysokość funduszu remontowego we wspólnocie?

Przepisy nie określają ogólnopolskiej minimalnej ani maksymalnej stawki funduszu remontowego. Kwota powinna wynikać z rzeczywistych potrzeb budynku, jego stanu technicznego, planu remontów, kosztorysów, posiadanych rezerw oraz ewentualnych zobowiązań kredytowych.

W przypadku wspólnoty objętej ustawowym sposobem zarządu ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli. Uchwały co do zasady zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Zarząd nie powinien zatem samodzielnie podnosić stawki funduszu bez odpowiedniej podstawy w uchwale.

Inaczej wygląda sytuacja bardzo małych wspólnot. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności.

Czy wspólnota może ustalić różne stawki dla różnych lokali?

Punktem wyjścia jest art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów. Nie można więc dowolnie zdecydować, że jeden właściciel będzie płacił znacznie więcej tylko dlatego, że pozostali właściciele przegłosują taką uchwałę.

Ustawa przewiduje jednak ważny wyjątek dotyczący lokali użytkowych. Uchwała właścicieli może zwiększyć obciążenia właścicieli takich lokali, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich. Sama okoliczność, że lokal jest sklepem, biurem czy lokalem gastronomicznym, nie powinna oznaczać automatycznie wyższej stawki – zwiększone obciążenie musi mieć racjonalne uzasadnienie związane ze sposobem użytkowania nieruchomości.

Jak ustala się stawkę funduszu remontowego w spółdzielni?

Także w spółdzielni nie istnieje ustawowa, jednakowa dla całego kraju stawka w rodzaju 2, 3 czy 5 zł za m². Szczegółowy sposób ustalania odpisu wynika z ustawy, statutu spółdzielni, regulaminu funduszu remontowego, uchwał właściwych organów i planów remontowych.

Znaczenie mogą mieć planowany zakres robót, stan techniczny budynku, zgromadzone środki, wcześniejsze wydatki oraz przewidywane koszty kolejnych remontów. Ustawa nie narzuca jednej identycznej stawki dla wszystkich nieruchomości zarządzanych przez daną spółdzielnię, ale spółdzielnia musi prowadzić dla nich odrębną ewidencję. Na żądanie członka, właściciela niebędącego członkiem lub osoby posiadającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma też obowiązek przedstawić kalkulację wysokości opłat.

Zmiana wysokości opłat zależnych od spółdzielni wymaga zawiadomienia co najmniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego oraz pisemnego uzasadnienia. Zasadność zmiany można zakwestionować bezpośrednio przed sądem. Co istotne, ciężar wykazania, że podwyżka jest uzasadniona, spoczywa na spółdzielni.

Na co można wydać fundusz remontowy?

W przypadku wspólnoty pieniądze powinny służyć przede wszystkim nieruchomości wspólnej. Typowymi wydatkami będą remont dachu i elewacji, naprawa wspólnych elementów balkonów, wymiana pionów i wspólnych instalacji, remont klatek schodowych, naprawa izolacji i fundamentów czy modernizacja instalacji znajdujących się w częściach wspólnych.

Nie każdy wydatek finansowany z funduszu musi przy tym oznaczać remont rozumiany wyłącznie jako przywrócenie starego stanu technicznego. W wyroku z 28 marca 2023 r., II CSKP 854/22, Sąd Najwyższy zaakceptował możliwość finansowania z funduszu przedsięwzięcia podnoszącego standard nieruchomości wspólnej. W rozpatrywanej sprawie chodziło o doposażenie wielopiętrowego budynku w windy. SN podkreślił, że wspólnota nie musi ograniczać działalności do zachowania stanu nieruchomości istniejącego w chwili jej powstania.

Nie można natomiast przeznaczać funduszu remontowego na prywatny remont wnętrza mieszkania, zakup wyposażenia konkretnego lokalu czy inne wydatki niemające związku z nieruchomością wspólną.

W spółdzielni ustawa mówi o „remontach zasobów mieszkaniowych”. Konkretne zasady wydawania pieniędzy powinny wynikać również ze statutu, regulaminu funduszu i planu remontowego. Ustawa dodatkowo stanowi, że pobierane opłaty przeznacza się wyłącznie na określone ustawowo cele. Fundusz remontowy nie może więc być traktowany jako dowolne źródło finansowania zupełnie innych przedsięwzięć spółdzielni.

Kto decyduje o wydaniu pieniędzy z funduszu?

We wspólnocie zarząd samodzielnie wykonuje czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli. Ustawa wprost zalicza do tej drugiej kategorii m.in. przyjęcie rocznego planu gospodarczego oraz ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Dlatego większy remont lub modernizacja powinny mieć odpowiednią podstawę w uchwale, planie gospodarczym oraz przyjętym sposobie finansowania. Zarząd następnie wykonuje podjęte przez właścicieli decyzje.

W spółdzielni właściciele nie muszą głosować nad każdym remontem w sposób charakterystyczny dla wspólnoty. Kompetencje są rozdzielone pomiędzy właściwe organy spółdzielni zgodnie z ustawą i jej statutem. Przy sporze o konkretny wydatek warto więc sprawdzić statut, regulamin funduszu remontowego, plan remontów i uchwałę będącą podstawą wykonania prac.

Czy niewykorzystane środki z funduszu remontowego przepadają?

Nie. Sam koniec roku nie powoduje utraty pieniędzy zgromadzonych na funduszu remontowym. Jego podstawową funkcją jest właśnie możliwość odkładania środków przez kilka lat na większe przedsięwzięcia, których nie da się racjonalnie sfinansować z jednej miesięcznej czy rocznej składki.

We wspólnocie trzeba przy tym odróżnić fundusz remontowy od nadwyżki bieżących zaliczek na koszty zarządu. Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10, potwierdził, że właściciele mogą uchwałą zdecydować o przeznaczeniu takiej nadwyżki na fundusz remontowy. Do tej linii orzeczniczej nawiązał również SN w wyroku II CSKP 854/22.

W spółdzielni niewydatkowane środki również nie „przepadają”. Fundusz ma charakter celowy, natomiast prowadzona dla poszczególnych nieruchomości ewidencja pozwala ustalić wpływy, poniesione wydatki i saldo.

Sprzedaż mieszkania a fundusz remontowy wspólnoty

Sprzedaż mieszkania nie oznacza automatycznie, że były właściciel otrzyma zwrot wszystkich kwot wpłaconych przez lata na fundusz. Ustawa o własności lokali nie przewiduje mechanizmu wypłacenia przy każdej transakcji indywidualnego „udziału w funduszu”.

Istotny jest tu wyrok SN V CSK 367/09. Sąd Najwyższy uznał za niedopuszczalne traktowanie środków zgromadzonych na funduszu jako współwłasności związanej z lokalem, która automatycznie przechodziłaby wraz z mieszkaniem na kupującego. Nie można zatem przyjąć prostego założenia, że do każdego mieszkania przypisana jest konkretna kwota funduszu stanowiąca element prawa własności lokalu.

Inaczej wygląda kwestia zaległości. Wspólnota nie może własną uchwałą przenieść na nabywcę długu sprzedającego z tytułu wcześniejszych zaliczek. Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że zobowiązań zbywcy nie można w ten sposób automatycznie przerzucić na nowego właściciela.

Przed zakupem mieszkania warto więc uzyskać informację o saldzie rozliczeń lokalu, ale również sprawdzić stan funduszu remontowego całej wspólnoty i planowane prace. Wysoki fundusz może oznaczać dobrą rezerwę przed kosztownym remontem, natomiast niski fundusz przy pilnej potrzebie wymiany dachu czy elewacji może oznaczać konieczność późniejszego podniesienia składek albo jednorazowej dopłaty.

Sprzedaż lokalu w spółdzielni - czy fundusz jest zwracany?

Zwykłej sprzedaży pojedynczego lokalu nie należy utożsamiać ze szczególnym mechanizmem rozliczenia funduszu, który przepisy przewidują, gdy nieruchomość przestaje być zarządzana na zasadach spółdzielczych i przechodzi pod ustawę o własności lokali.

Art. 24¹ ustawy przewiduje m.in., że większość właścicieli lokali, liczona według udziałów, może zdecydować o stosowaniu ustawy o własności lokali. Podobny skutek następuje po wyodrębnieniu własności wszystkich lokali w danej nieruchomości. W takich przypadkach spółdzielnia ma obowiązek niezwłocznie rozliczyć z właścicielami zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości.

Jest to sytuacja zupełnie inna od zwykłej sprzedaży jednego mieszkania. Historycznych wpłat na fundusz remontowy nie należy traktować jak indywidualnej lokaty sprzedającego, którą spółdzielnia automatycznie wypłaca przy każdej zmianie właściciela.

Jak sprawdzić, czy fundusz remontowy jest naliczany prawidłowo?

Właściciel lokalu we wspólnocie powinien przede wszystkim sprawdzić uchwałę ustalającą wysokość zaliczek, plan gospodarczy, plan remontów oraz informację o zgromadzonych środkach i wykonanych pracach. Jeżeli uchwała jest sprzeczna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela, może zostać zaskarżona na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

W spółdzielni warto sięgnąć do statutu, regulaminu funduszu remontowego, planu remontów i kalkulacji stawki dotyczącej konkretnej nieruchomości. Ustawa wprost daje osobom zobowiązanym prawo żądania przedstawienia kalkulacji wysokości opłat, a w przypadku ich zmiany także możliwość zakwestionowania zasadności podwyżki na drodze sądowej.

Fundusz remontowy - najważniejsze wnioski

Fundusz remontowy wspólnoty i fundusz remontowy spółdzielni mają podobny cel, lecz inną konstrukcję prawną. We wspólnocie powstaje na podstawie uchwały jako praktyczny sposób gromadzenia środków potrzebnych do utrzymania nieruchomości wspólnej. W spółdzielni utworzenie funduszu wynika bezpośrednio z ustawy.

W obu przypadkach niewykorzystane pieniądze nie przepadają tylko dlatego, że zakończył się rok. Nie należy również zakładać, że sprzedaż mieszkania automatycznie daje prawo do odzyskania wszystkich historycznych wpłat. Kluczowe znaczenie mają podstawa pobierania opłat, uchwały lub regulaminy, prawidłowa ewidencja oraz związek wydatków z remontem i utrzymaniem wspólnego zasobu.

Źródła i podstawa prawna

• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 232
• Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 889
• Sąd Najwyższy – wyrok z 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09
• Sąd Najwyższy – wyrok z 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10
• Sąd Najwyższy – wyrok z 28 marca 2023 r., II CSKP 854/22
• Trybunał Konstytucyjny – wyrok z 5 lutego 2015 r., K 60/13

Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl