Najem krótkoterminowy 2026 - rejestr mieszkań, nowe obowiązki właścicieli i ograniczenia

Trzeba jednak zacząć od najważniejszego zastrzeżenia: na dzień 4 września 2026 r. polska ustawa wprowadzająca nowe zasady nie weszła jeszcze w życie. Rządowy projekt znajduje się w Sejmie jako druk nr 2865, a 2 września wpłynęła do niego autopoprawka oznaczona numerem 2865-A. Tego samego dnia odbyło się pierwsze czytanie projektu. Oznacza to, że część opisywanych niżej rozwiązań nadal może zostać zmieniona w toku prac parlamentarnych.

Najem krótkoterminowy - nowe przepisy jeszcze nie obowiązują w całości

W dyskusji o haśle „najem krótkoterminowy nowe przepisy” łatwo pomieszać dwa odrębne porządki prawne. Pierwszym jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Jest ono bezpośrednio stosowane w państwach Unii Europejskiej od 20 maja 2026 r.

Drugim elementem jest polska nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Rada Ministrów przyjęła projekt 14 lipca 2026 r., a 21 lipca został on wniesiony do Sejmu. Jego podstawowym zadaniem jest stworzenie krajowego systemu rejestracji, dostosowanie polskich przepisów do rozporządzenia UE i wprowadzenie narzędzi pozwalających skutecznie egzekwować nowe obowiązki.

Nie można więc obecnie napisać, że każdy właściciel mieszkania wynajmowanego na Airbnb musi już posiadać nowy numer CWTON i że za jego brak automatycznie grozi mu nowa kara do 50 tys. zł. Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych w modelu przewidzianym przez projekt nie funkcjonuje jeszcze jako obowiązujący, kompletny system krajowy, a projektowane sankcje nie stały się jeszcze prawomocnymi przepisami ustawy.

Jednocześnie nie oznacza to, że najem mieszkania na doby jest obecnie całkowicie pozbawiony regulacji. Już obowiązująca ustawa o usługach hotelarskich przewiduje możliwość świadczenia takich usług również w tzw. innych obiektach, czyli poza hotelami, motelami czy pensjonatami. Obiekty te muszą spełniać wymagania dotyczące m.in. wyposażenia, warunków sanitarnych oraz bezpieczeństwa przeciwpożarowego, a obecnie funkcjonują także gminne ewidencje innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.

Czym najem krótkoterminowy ma różnić się od zwykłego najmu mieszkania?

Jednym z ważniejszych elementów rządowego projektu jest uporządkowanie samej definicji. Projekt zakłada, że za usługę hotelarską będzie uznawana krótkotrwała usługa polegająca na udostępnieniu noclegu przez okres nie dłuższy niż 30 dni. W tym zakresie pojęcie ma odpowiadać najemowi krótkoterminowemu. Tak właśnie zakres projektu opisuje oficjalnie Sejm.

Ma to duże znaczenie przede wszystkim dla właścicieli mieszkań oferowanych turystom i osobom podróżującym służbowo na kilka dni lub tygodni. Wynajmowanie apartamentu na weekend, tydzień czy kilkanaście dni za pośrednictwem Airbnb, Booking lub podobnej platformy będzie traktowane w projektowanym systemie jako działalność na rynku usług noclegowych.

Klasyczny najem mieszkania wygląda inaczej. Jego istotą jest oddanie najemcy lokalu do używania w zamian za czynsz, najczęściej w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez dłuższy okres. Z takim stosunkiem wiążą się przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów.

Nie należy jednak przyjmować prostego założenia, że każda umowa zawarta na 31 dni automatycznie stanie się zwykłym najmem mieszkaniowym i wypadnie ze wszystkich regulacji dotyczących usług noclegowych. Przy ocenie konkretnej działalności znaczenie może mieć również jej rzeczywisty charakter, sposób oferowania lokalu i model świadczenia usług. Próg 30 dni jest natomiast jednym z najważniejszych elementów projektowanej definicji najmu krótkoterminowego.

Centralny rejestr najmu krótkoterminowego - czym będzie CWTON?

Najbardziej widoczną zmianą ma być utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych – CWTON. Rejestr ma objąć nie tylko tradycyjne obiekty hotelarskie, ale również inne miejsca świadczenia usług noclegowych, w tym prywatne mieszkania i apartamenty wykorzystywane do wynajmu krótkoterminowego.

Dzisiaj informacje o wielu takich obiektach znajdują się w ewidencjach prowadzonych przez poszczególnych wójtów, burmistrzów i prezydentów miast. Nowy system ma te dane uporządkować i stworzyć ogólnopolską bazę umożliwiającą administracji, platformom rezerwacyjnym oraz klientom łatwiejszą identyfikację legalnie działających obiektów.

Według projektowanych zasad lokal będzie zgłaszany w ramach procedury prowadzonej przez właściwy organ, a dane trafią do systemu centralnego. Obiekt otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny.

Sam mechanizm numerów rejestracyjnych wynika również z unijnego rozporządzenia 2024/1028. Unijne przepisy przewidują, że w państwie posiadającym system rejestracji konkretny lokal powinien być identyfikowany za pomocą unikalnego numeru, który nie może zawierać danych osobowych. Rejestracja ma odbywać się elektronicznie, a numer powinien być wydawany w możliwie prosty i szybki sposób.

Jakie dane właściciel będzie musiał podać przy rejestracji?

Rozporządzenie UE wskazuje zakres podstawowych informacji potrzebnych do rejestracji lokalu. Obejmują one m.in. dokładny adres, rodzaj lokalu, informację, czy jest to podstawowe lub dodatkowe miejsce zamieszkania właściciela, maksymalną liczbę miejsc noclegowych i gości oraz – jeżeli jest to wymagane – informacje o stosownych zezwoleniach.

W przypadku osoby fizycznej potrzebne są również dane umożliwiające identyfikację właściciela oraz jego dane kontaktowe. W odniesieniu do osoby prawnej są to m.in. nazwa podmiotu, numer rejestrowy, adres siedziby i dane przedstawiciela. Właściciel odpowiada za prawdziwość przekazywanych danych i powinien aktualizować je, jeśli nastąpi istotna zmiana.

Po uruchomieniu polskiego systemu najważniejszym efektem rejestracji z punktu widzenia osoby publikującej ofertę będzie jednak otrzymanie numeru identyfikacyjnego przypisanego do konkretnego lokalu.

Numer identyfikacyjny będzie widoczny w ogłoszeniu

Projektowane Airbnb przepisy w Polsce nie ograniczają się do stworzenia kolejnej bazy administracyjnej. Numer identyfikacyjny ma być powiązany bezpośrednio z ofertą prezentowaną potencjalnym gościom.

Z rozporządzenia UE wynika, że platforma powinna zaprojektować swój system w taki sposób, aby gospodarz mógł podać numer rejestracyjny lokalu, a numer ten był wyraźnie widoczny w ofercie. W miejscu, w którym obowiązuje procedura rejestracyjna, platforma powinna wymagać przekazania numeru przed umożliwieniem oferowania usługi. Ma także wykonywać regularne losowe kontrole prawidłowości deklaracji i ważności podawanych numerów.

W praktyce numer CWTON ma więc działać trochę jak identyfikator legalnie zgłoszonego miejsca noclegowego. Jeżeli przepisy zostaną uchwalone w proponowanym kształcie, właściciel mieszkania nie będzie mógł legalnie prowadzić oferty jako anonimowego apartamentu na doby bez powiązania jej z właściwym wpisem.

Jakie obowiązki mają mieć właściciele mieszkań?

Rejestracja nie jest jedyną zmianą przewidzianą w projekcie. Rząd zakłada także obowiązek posiadania przez każdy obiekt regulaminu określającego zasady pobytu oraz bezpieczeństwa gości. W widocznym miejscu ma znajdować się również kontakt do właściciela albo administratora obiektu.

Ma to szczególne znaczenie w budynkach wielorodzinnych. Jednym z problemów zgłaszanych przez mieszkańców jest sytuacja, w której w sąsiednim mieszkaniu regularnie pojawiają się nowe grupy gości, ale nie wiadomo, z kim skontaktować się w przypadku hałasu, awarii czy naruszania zasad bezpieczeństwa.

Projekt zawiera także rozwiązania dotyczące wymagań przeciwpożarowych. Ministerstwo Sportu i Turystyki wskazuje, że mają one zostać dopasowane do specyfiki najmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych, tak aby mieszkanie udostępniane gościom nie było automatycznie traktowane pod względem ochrony przeciwpożarowej tak samo jak klasyczny hotel, ale jednocześnie zapewniało wymagany poziom bezpieczeństwa.

Platformy takie jak Airbnb i Booking będą przekazywać dane

Drugim filarem nowych regulacji jest zwiększenie przejrzystości rynku. Rozporządzenie 2024/1028 nakłada określone obowiązki na internetowe platformy pośredniczące w zawieraniu umów najmu krótkoterminowego.

Tam, gdzie będzie funkcjonował system rejestracji i obowiązek raportowania, platformy mają przekazywać dane za pośrednictwem pojedynczego cyfrowego punktu dostępu. Standardowo informacje mają być raportowane co miesiąc. W przypadku części małych i mikroplatform możliwe jest raportowanie kwartalne.

Przekazywane dane mają umożliwiać powiązanie rzeczywistego wynajmu z konkretnym lokalem i numerem rejestracyjnym. Rozporządzenie przewiduje informacje dotyczące m.in. liczby wynajętych nocy, liczby gości, adresu lokalu, numeru rejestracyjnego oraz adresu internetowego oferty.

Dzięki temu administracja będzie mogła porównywać informacje pochodzące z rejestru z rzeczywistą aktywnością lokali na platformach. Jednym z głównych celów zmian jest ograniczenie sytuacji, w której mieszkanie jest przez cały rok oferowane turystom, mimo że formalnie nie figuruje w odpowiedniej ewidencji.

Sankcje za brak rejestracji i numeru w ofercie

Rządowy projekt zakłada odejście od części obecnych sankcji wykroczeniowych na rzecz administracyjnych kar pieniężnych. Zgodnie z projektem i informacjami przekazywanymi przez organy samorządowe przygotowujące się do nowych przepisów, w przypadku świadczenia usług bez wymaganego wpisu lub braku numeru identyfikacyjnego w ofercie kara będzie mogła sięgać 50 000 zł.

Bardzo ważne jest jednak ponowne zastrzeżenie: na 4 września 2026 r. ta nowa kara nie obowiązuje jeszcze jako sankcja wynikająca z uchwalonej ustawy o CWTON. Projekt nadal może zostać zmieniony przez Sejm i Senat.

Rozporządzenie unijne wymaga natomiast, aby państwa członkowskie ustanowiły wobec naruszeń skuteczne, proporcjonalne i odstraszające sankcje, w szczególności w odniesieniu do obowiązków platform dotyczących przekazywania danych.

Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego

To jedna z najnowszych i najbardziej znaczących propozycji. 2 września 2026 r. Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę, która ma zwiększyć wpływ mieszkańców na funkcjonowanie mieszkań wynajmowanych turystom.

Jeżeli przepisy zostaną uchwalone w obecnym kształcie, wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia będzie mogła podjąć uchwałę o zakazie świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości.

W przypadku spółdzielni za zakazem będzie musiała opowiedzieć się większość przekraczająca 50 proc. liczby osób uprawnionych do głosowania. We wspólnocie zastosowanie mają właściwe dla niej zasady podejmowania uchwał.

Zakaz nie ma oznaczać konieczności zamknięcia działalności następnego dnia. Osoba, która już prowadzi najem krótkoterminowy, ma otrzymać 6 miesięcy na zakończenie działalności w danym budynku.

Co ważne, według autopoprawki przepisy pozwalające wspólnotom i spółdzielniom na wprowadzanie takich zakazów mają zacząć obowiązywać dopiero 1 stycznia 2028 r.

Gmina będzie mogła stworzyć strefę bez najmu krótkoterminowego

Autopoprawka daje także zdecydowanie większe kompetencje samorządom. Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, ma uzyskać możliwość utworzenia stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub całkowicie zakazany.

Co istotne, rozwiązanie ma być elastyczne. Ograniczenie będzie mogło dotyczyć określonego obszaru, konkretnego rodzaju obiektów albo określonych okresów. Teoretycznie możliwa będzie więc sytuacja, w której miasto obejmie restrykcjami przede wszystkim historyczne centrum najbardziej obciążone ruchem turystycznym, pozostawiając możliwość prowadzenia takiej działalności w innych dzielnicach. Rząd wskazuje również możliwość ograniczeń obowiązujących jedynie w określonych okresach roku.

Także ten mechanizm ma zacząć działać od 1 stycznia 2028 r., jeśli oczywiście ostateczna ustawa zachowa rozwiązania zawarte w autopoprawce.

Dla osób kupujących mieszkanie inwestycyjne pod wynajem na doby jest to jedna z najważniejszych zmian. Po wejściu nowych zasad sama własność lokalu i jego odpowiednie wyposażenie mogą nie wystarczyć do zagwarantowania możliwości prowadzenia najmu krótkoterminowego przez kolejne lata.

Sąsiedzi będą mogli domagać się kontroli

Projekt zwiększa także możliwości reagowania na uciążliwe lokale. Wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz osoby mieszkające w danej albo sąsiedniej nieruchomości będą mogły wnioskować o przeprowadzenie kontroli obiektu, również pod kątem bezpieczeństwa i porządku publicznego.

Jeszcze bardziej konkretna jest zasada dotycząca powtarzających się naruszeń. Według autopoprawki, jeżeli w ciągu sześciu miesięcy właściwe organy lub służby stwierdzą trzy naruszenia związane z bezpieczeństwem albo porządkiem publicznym, samorząd będzie miał obowiązek wykreślić obiekt z ewidencji miejsc, w których świadczone są usługi hotelarskie.

Ma to ograniczyć przypadki regularnego zakłócania ciszy nocnej, imprez organizowanych w lokalach na doby czy innych problemów, które szczególnie mocno dotykają stałych mieszkańców budynków wielorodzinnych.

Czy Airbnb będzie mogło usunąć ofertę mieszkania?

Po pełnym uruchomieniu systemu rejestracyjnego rola platform będzie znacznie większa niż obecnie. Unijne przepisy przewidują możliwość zawieszenia lub cofnięcia numeru rejestracyjnego, jeżeli właściciel poda nieprawidłowe informacje i mimo wezwania ich nie poprawi. W określonych sytuacjach właściwy organ będzie mógł wydać platformie polecenie usunięcia oferty albo zablokowania dostępu do niej.

Oznacza to, że system nie będzie opierał się wyłącznie na kontrolach prowadzonych przez urzędników. Rejestr, numer lokalu i systemy największych platform mają być ze sobą technicznie powiązane.

Z perspektywy osoby wyszukującej hasło „Airbnb przepisy Polska” będzie to prawdopodobnie najważniejsza praktyczna zmiana: legalność oferty ma być możliwa do zweryfikowania już na poziomie platformy internetowej.

Co powinien zrobić właściciel mieszkania na wynajem w 2026 roku?

Właściciel nie powinien obecnie składać wniosku o „numer CWTON”, jeżeli odpowiednia procedura nie została jeszcze uruchomiona. Powinien jednak sprawdzić, czy prowadzona przez niego działalność już dziś nie podlega obowiązkowi zgłoszenia do gminnej ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Takie ewidencje działają na podstawie obecnych przepisów i nie należy ich mylić z projektowanym centralnym CWTON.

Warto również uporządkować dokumentację lokalu, sprawdzić wymagania sanitarne, budowlane i przeciwpożarowe oraz przygotować się do podawania danych dotyczących obiektu i jego pojemności.

Osoby dopiero rozważające zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy powinny uwzględnić dodatkowe ryzyko regulacyjne. Po 1 stycznia 2028 r., jeżeli obecna propozycja zostanie uchwalona, możliwość prowadzenia takiego biznesu może zależeć nie tylko od właściciela, lecz także od uchwały wspólnoty lub spółdzielni oraz lokalnych przepisów uchwalonych przez gminę.

Kiedy nowe przepisy o najmie krótkoterminowym wejdą w życie?

Według rządowego projektu większość nowych regulacji ma zacząć obowiązywać zasadniczo 14 dni od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.

Nie da się jednak obecnie wskazać konkretnego dnia wejścia ustawy w życie, ponieważ nie została jeszcze uchwalona. Po pracach w Sejmie projekt musi przejść przez Senat, następnie trafić do Prezydenta RP, a dopiero po podpisaniu i ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw można będzie określić ostateczny termin obowiązywania nowych regulacji.

Osobny termin przewidziano dla najbardziej ingerujących w rynek rozwiązań przyjętych w autopoprawce. Możliwość zakazywania najmu krótkoterminowego przez wspólnoty i spółdzielnie oraz tworzenia gminnych stref ograniczeń ma obowiązywać od 1 stycznia 2028 r.

Najem krótkoterminowy 2026 - co rzeczywiście się zmienia?

Rok 2026 jest momentem przejściowym. Z jednej strony od 20 maja stosowane jest już rozporządzenie UE 2024/1028, które tworzy wspólne europejskie ramy rejestracji, identyfikacji lokali i przekazywania danych przez platformy. Z drugiej strony Polska wciąż buduje krajowy mechanizm potrzebny do pełnego funkcjonowania tych zasad.

Jeżeli rządowa ustawa zostanie uchwalona w zbliżonym do obecnego kształcie, rynek najmu krótkoterminowego stanie się znacznie bardziej przejrzysty i kontrolowany. Prywatne mieszkanie wynajmowane na kilka dni przestanie być ofertą praktycznie anonimową. Lokal będzie powiązany z rejestrem i indywidualnym numerem, platformy będą przekazywały dane o wynajmach, a samorząd otrzyma bardziej skuteczne narzędzia kontroli.

Jeszcze większe znaczenie mogą mieć rozwiązania dotyczące mieszkańców. Możliwość podjęcia przez wspólnotę uchwały zakazującej najmu krótkoterminowego oraz możliwość utworzenia przez gminę lokalnych stref zakazu oznaczają, że inwestycja w mieszkanie przeznaczone wyłącznie na Airbnb może stać się bardziej ryzykowna niż dotychczas.

Na 4 września 2026 r. należy jednak mówić o projektowanych nowych przepisach, a nie o obowiązującym już kompleksowym systemie. Właściciele nie powinni ignorować zmian, ale równie błędne byłoby informowanie ich, że CWTON, wszystkie nowe kary i lokalne zakazy już funkcjonują. Ostateczny zakres obowiązków będzie można określić dopiero po zakończeniu procesu legislacyjnego.

Źródło: Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl