Budowa domu „pod klucz” czy metodą gospodarczą?

Wszystko zależy od kilku podstawowych kwestii. Najważniejszą z nich jest to, na ile znamy się na sztuce budowlanej i potrafimy samodzielnie skontrolować poszczególne etapy prac.

Budowa „pod klucz” najczęściej polega na wyborze jednego głównego wykonawcy, który zobowiązany jest zapewnić wszystkie ekipy budowlane (murarzy, dekarzy, betoniarzy, stolarkę, instalacje wewnętrzne itp.). Często również po stronie wykonawcy jest kwestia zamawiania wszystkich materiałów budowlanych.

W metodzie gospodarczej możemy wyróżnić dwa podstawowe rodzaje. Pierwszy polega również na wyborze głównego wykonawcy, jednakże zamówienie materiałów na poszczególne etapy prac leży po naszej stronie. Z wykonawcą rozliczamy się w tym wypadku wyłącznie za robociznę i ewentualnie za materiały dodatkowe (szalunki, stemple, podpory, rusztowania itp.).

Drugi rodzaj metody gospodarczej polega na całkowicie samodzielnym doborze wszystkich ekip budowlanych oraz samodzielnym zamawianiu materiałów – jest to jednocześnie najbardziej wymagająca dla nas forma budowy.

Podstawowa kwestia - czy znamy się na budowlance?

To pytanie powinni zadać sobie wszyscy, którzy rozważają decyzję o budowie metodą gospodarczą.

Jeśli nie mamy wiedzy z zakresu sztuki budowlanej oraz dobrych doradców (np. wśród rodziny, najbliższych znajomych), to decydując się na tę formę budowy musimy liczyć się z bardzo dużym ryzykiem, zarówno pod kątem finansowym jak i wydłużenia czasu całej budowy.

Jeśli mamy pewną wiedzę na temat chociażby pojedynczych etapów budowy domu i jednocześnie potrafimy część prac wykonać samodzielnie, warto rozważyć taką formę budowy. Prace, o których mamy mniejsze pojęcie, warto w tym wypadku zlecić wysokokwalifikowanym firmom, najlepiej polecanym bezpośrednio przez producenta danych materiałów (pustaków, stolarki, elementów dachowych itp.).

Dobór ekip budowlanych do poszczególnych etapów prac

W przypadku metody gospodarczej musimy bardzo uważnie dobierać poszczególne ekipy budowlane. Do najważniejszych etapów budowy należą prace murarskie, betonowe oraz dachowe. Na tych ekipach nie warto oszczędzać. Zaleca się wybór firm, które podpiszą z nami umowę na prace budowlane i udzielą odpowiednio długiej gwarancji na swoje roboty.

Część prac możemy wykonać samodzielnie, warto jednak dobrze przemyśleć tę kwestię, szczególnie jeśli realizujemy budowę z jednoczesną pracą na pełnym etacie. Wykonywanie prac budowlanych jedynie popołudniami czy w weekendy w praktyce sprowadza się często do bardzo długich budów, co nierzadko wiąże się również z wyższymi kosztami (np. dłuższy wynajem mieszkania zanim będziemy mogli się wprowadzić do nowego domu).

Przed wyborem firm do wykonania instalacji wewnętrznych warto bardzo dokładnie przeanalizować projekt oraz rozplanować bezpośrednio na budowie miejsca wszystkich gniazdek, włączników, punktów świetlnych, podłączeń wodociągowych i sanitarnych (umywalki, toalety, prysznice itp.). Pozwoli to uniknąć późniejszych przeróbek instalacji, co wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami, których często nie przewidujemy na etapie początkowych wycen prac instalacyjnych. Pamiętajmy również o ewentualnych instalacjach ogrodowych, bramach wjazdowych itp.

Kontrola - dobry kierownik budowy to podstawa!

Na każdej budowie podstawową kwestią jest zatrudnienie dobrego kierownika budowy. Ma to szczególne znaczenie w przypadku metody gospodarczej, gdy nie mamy wystarczająco dużej wiedzy na temat wszystkich etapów prac budowlanych.

Nie warto w tym wypadku zatrudniać tzw. „kierownika od podpisów”, gdyż może to skutkować licznymi błędami wykonawczymi, których w porę nikt nie skontroluje. Niektórych błędów nie da się później usunąć (np. błędy przy fundamentach) lub naprawy wiązać się będą z bardzo dużymi kosztami.

Dobry kierownik, który będzie nadzorował budowę przynajmniej 1-2 razy w ciągu tygodnia oraz przy wszystkich ważnych pracach konstruktorskich, zwróci nam się w postaci mniejszej liczby poprawek i znacznego skrócenia całej budowy. Wiązać się to będzie jednak z większymi kosztami zatrudnienia kierownika, przeważnie na poziomie 1-2% wartości budowy.

Z dużą ostrożnością należy podchodzić do kierownika budowy z ramienia wykonawcy (w metodzie „pod klucz”), gdyż część kontroli może być w tym wypadku nie do końca obiektywna i z korzyścią dla nas.

Czy warto zatrudniać inspektora nadzoru inwestorskiego?

W przypadku metody gospodarczej z własnym kierownikiem budowy, który będzie rzeczywiście stale kontrolował postęp prac, dodatkowy inspektor nadzoru inwestorskiego nie będzie konieczny.

Warto jednak zastanowić się nad jego zatrudnieniem w przypadku wyboru metody „pod klucz” w sytuacji, gdy kierownika budowy zapewnia bezpośrednio generalny wykonawca. Dobrym rozwiązaniem, pozwalającym uniknąć przykrych niespodzianek i sporów na linii inwestor-wykonawca, jest takie spisanie umowy z wykonawcą i inspektorem, w której każda faktura i odbiór prac dokonywane są przez nas dopiero po ich akceptacji przez niezależnego inspektora.

Koszt inspektora nadzoru inwestorskiego często jest porównywalny do zatrudnienia kierownika budowy i wynosi również ok. 1-1,5% wartości inwestycji.

Wybierając inspektora warto poprosić go o referencje oraz wykaz nadzorowanych budów, aby zatrudnić osobę, która faktycznie posiada doświadczenie praktyczne i będzie w stanie skutecznie kontrolować wszystkie prace.

Oszczędności przy metodzie gospodarczej - realne czy tylko pozorne?

W metodzie gospodarczej oszczędności wynikać mogą z dwóch czynników. Po pierwsze z uwagi na to, że większość materiałów zamawiamy samodzielnie, przez co unikamy dodatkowych narzutów ze strony wykonawców (czasami wynoszą one nawet 10-15% wartości materiałów). Drugą formą oszczędności jest możliwość wykonania wielu prac samodzielnie, bez zatrudniania fachowców.

Niestety, nie zawsze w praktyce metoda gospodarcza przyczyni się do mniejszych kosztów budowy.

W przypadku samodzielnego zamawiania materiałów z ich transportem należy bardzo dokładnie analizować rzeczywiste zapotrzebowanie na poszczególne materiały (pustaki, beton, pręty zbrojeniowe, cement, tynki, deski itp.). Jeśli nie mamy doświadczenia ani wiedzy z zakresu budownictwa to w praktyce nie będziemy w stanie dobrze oszacować wszystkich materiałów. Ewentualne błędy skutkować będą koniecznością późniejszego domawiania mniejszych ilości, często po znacznie wyższej cenie. Wiązać się to będzie również z podwójnymi kosztami transportu.

Drugim zagrożeniem, czyhającym na osoby decydujące się na metodę gospodarczą, jest nierzadko zatrudnianie fachowców wyłącznie na podstawie najniższej ceny. W praktyce przekłada się to często na niską jakość prac lub porzucenie robót przez daną ekipę budowlaną, co skutkuje koniecznością zatrudnienia kolejnych fachowców i znacznym wzrostem kosztów.

Jeśli jednak mamy dość wiedzy aby prawidłowo samodzielnie zamawiać materiały budowlane oraz potrafimy zatrudniać dobre i sprawdzone ekipy, metoda gospodarcza z pewnością przyczyni się do istotnego zmniejszenia kosztów w stosunku do budowy „pod klucz” z tzw. generalnym wykonawcą.

Kiedy warto zdecydować się na budowę metodą gospodarczą?

Na budowę domu metodą gospodarczą możemy zdecydować się, jeśli jednocześnie spełnimy kilka podstawowych kwestii:

1. Musimy posiadać wiedzę z zakresu budownictwa mieszkaniowego.

2. Musimy potrafić czytać dokumentację techniczną, w tym szczególnie rysunki konstrukcyjne.

3. Musimy zatrudnić dobrego kierownika budowy lub mieć wiedzę aby samodzielnie nadzorować wszystkie prace (w praktyce jest to nierealne jeśli na co dzień pracujemy na pełnym etacie).

4. Musimy umieć dobierać firmy wykonawcze do poszczególnych prac i rozmawiać z wykonawcami.

5. Musimy obowiązkowo mieć bardzo dużo cierpliwości i czasu na częste wizyty na budowie.

Jeśli nie jesteśmy w stanie spełnić którejkolwiek z powyższych kwestii to stanowczo odradzamy decyzję o metodzie gospodarczej, gdyż wiązać się ona będzie z dużym ryzykiem finansowym i znacznym wydłużeniem czasu budowy.

Jeśli jednak czujemy się na siłach podjąć tą decyzję i spełniamy powyższe kryteria, to jak najbardziej budowa gospodarcza przyczynić się może do znacznych oszczędności, które z pewnością szybko skutecznie spożytkujemy na etapie wykończenia wnętrz.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl