Warto zatem wcześniej wiedzieć, która forma rozliczenia – zadatek czy zaliczka – będzie lepsza dla osób kupujących mieszkanie czy dom od dewelopera. Podstawowa różnica między zaliczką i zadatkiem tkwi w ich definicji zgodnej z kodeksem cywilnym.
Zaliczka to termin nie występujący w kodeksie cywilnym i rozumiana jest jako umówiona przez obie strony kwota pieniężna wpłacana na poczet przyszłych należności. Jest ona zatem odejmowana od umówionej końcowej ceny mieszkania czy domu.
Problemem jednak jest fakt, że zaliczka nie jest powiązana z kodeksem cywilnym co rodzi pewne problemy w przypadku odstąpienia od umowy zarówno przez kupującego jak i przez dewelopera.
W pierwszym przypadku deweloperzy często nie chcą zwracać wpłaconej zaliczki, a kupujący nie zawsze mają realne możliwości zmuszenia do tego dewelopera, chyba, że odpowiednie zapisy widnieją w umowie przedwstępnej.
Większym problemem jest jednak inny przypadek, gdy to deweloper odstępuje od umowy w przypadku znalezienia klienta oferującego większe pieniądze za mieszkanie. W takiej sytuacji najczęściej deweloperzy po prostu wypowiadają umowę przedwstępną i zwracają wyłącznie wpłaconą zaliczkę bez żadnych dodatkowych konsekwencji.
Nieco inną formą prawną charakteryzuje się zadatek. Jest on bowiem definiowany w kodeksie cywilnym, który dokładnie określa warunki zwrotu zadatku w przypadku odstąpienia od umowy (art. 394 KC).
W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego deweloper nie ma obowiązku zwracania zadatku niezależnie od zapisów umowy przedwstępnej – obowiązuje tutaj zasada pierwszeństwa przepisów nadrzędnych czyli Kodeksu Cywilnego nad zapisami umów cywilno-prawnych. Oznacza to zatem, że kupującemu nie opłaca się rezygnować z umowy gdyż będzie się to wiązać ze stratą wpłaconych pieniędzy.
Deweloper również nie zawsze chętnie rozważy innych kupujących gdyż w przypadku odstąpienia od umowy będzie musiał zapłacić kupującemu podwójną wysokość wpłaconego zadatku.
Umowa z zadatkiem jest zatem bardziej wiążąca dla obu stron, a co ważniejsze mamy większą pewność, że deweloper nie wypowie nam umowy w przypadku znalezienia innego chętnego na dane mieszkanie czy dom.
Kodeks cywilny określa jednocześnie przypadki gdy zwrot zadatku będzie występował tylko w wysokości 100% jego wpłaty lecz są to rzadkie sytuacje i dotyczą rozwiązania umowy z winy obu stron lub z przyczyn niezależnych od nich jak również w sytuacji rozwiązania umowy wyrokiem sądu.
Na wstępie należy zaznaczyć, że w wielu przypadkach deweloperzy narzucają możliwość spisywania umów wyłącznie z zaliczką. Należy jednak unikać tego typu ofert gdyż może to wiązać się z dużym ryzykiem, że deweloper będzie jednocześnie szukał kilku klientów na to samo mieszkanie i w konsekwencji wypowie część umów przedwstępnych. W większości przypadków otrzymamy co prawda zwrot zaliczki lecz może to rodzić dla nas dodatkowe koszty jak konieczność ponownych wizyt w bankach czy opłacenia usług pośredników nieruchomości i pośredników bankowych.
Najlepszą formą zabezpieczenia dla obu stron jest zadatek. Kupujący obawiając się o jego utratę dobrze przemyśli wybór mieszkania i podpisanie umowy, a deweloper dwa razy zastanowi się nad jej zerwaniem z obawy o konieczność zwrotu podwójnej kwoty zadatku.
Należy dokładnie czytać zapisy umowy przedwstępnej i jasno zdefiniować w niej czy rozliczenie wstępne jest wykonywane jako zadatek czy zaliczka. W przypadku braku takich zapisów często niestety rozstrzygnięcie w kwestiach spornych musi przeprowadzić sąd.
Warto jednocześnie wiedzieć, że żadne przepisy prawa nie regulują minimalnych i maksymalnych kwot stanowiących zaliczki i zadatki przy zakupie nieruchomości. Trzeba jednak zachować ostrożność z wpłatą dużych zaliczek i zadatków gdy w razie upadłości czy bankructwa dewelopera ich odzyskanie może być bardzo trudne, a niestety i takie sytuacje zdarzają się w polskich realiach deweloperskich.
Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl
