Projekt domu indywidualny czy adaptacja gotowego?

Wbrew powszechnej opinii adaptacja projektu nie jest tylko podstawieniem przysłowiowej „pieczątki i podpisu”. Dobrze wykonana adaptacja wymaga sporego zaangażowania ze strony projektanta, zarówno architekta, jak i w niektórych wypadkach również konstruktora i branżystów.

Czym jest adaptacja gotowego projektu domu?

Adaptacja wykonana prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami związana jest przede wszystkim z dostosowaniem projektu do aktualnie obowiązujących przepisów. Wynika to z faktu, że w większości przypadków tzw. „gotowce” nie są na bieżąco uaktualniane. Dotyczy to w szczególności spraw związanych z konstrukcją ścian, stropów, dachu itp. w tym również z określonymi w normach współczynnikami przenikania ciepła dla poszczególnych elementów budynku.

Istotne jest również dostosowanie danego projektu do warunków miejscowych, czyli zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Dokumenty te określają m.in. linię zabudowy na działce, maksymalną powierzchnię pod zabudowę, rodzaj i kształt dachu, a czasami nawet kolorystykę elewacji.

W skład dokumentacji opracowywanej przez architekta dokonującego tzw. adaptacji wchodzi również plan zagospodarowania terenu (działki), który należy sporządzić na mapie geodezyjnej (mapa do celów projektowych z „czerwoną pieczątką” wydziału geodezji oraz pieczątką uprawnionego geodety).

Na planie zaznacza się również projektowane przyłącza (gaz, woda, energia, kanalizacja).

W przypadku braku miejskiej kanalizacji deszczowej architekt musi również rozplanować na działce lokalizację szamba i jego odpowietrzenia (zgodni z normowymi odległościami od budynków, granic działek itp.).

W ramach adaptacji projektu należy również sprawdzić konstrukcję dachu pod kątem tzw. stref obciążenia śniegiem i wiatrem i w razie potrzeby przeprojektować ją do danych warunków. W większości przypadków domki są jednak nieco „przewymiarowane” i nie ma potrzeby wprowadzania dodatkowych zmian wzmacniających konstrukcję budynku (dobry architekt może jednak doradzić czasami pewne oszczędności, wynikające właśnie z dużego przewymiarowania „gotowca”).

Na podstawie wykonanych przez nas (przez geologa na nasze zlecenie) badań podłoża, architekt dokonuje adaptacji fundamentów, dobierając ich wymiary i głębokość posadowienia m.in. do warunków mrozoodporności w danym regionie kraju (tzw. głębokość przemarzania gruntu).

Jakie zmiany można robić w gotowym projekcie domu?

W typowym projekcie gotowego domu, jego autor (architekt) zaznacza, jakie zmiany mogą zostać dokonane bez konieczności wprowadzania istotnych zmian w konstrukcji całego budynku.

Najczęściej wśród zmian takich jest wykonanie tzw. lustrzanego odbicia domu (choć wiele biur oferuje taką opcję już na etapie zamawiania „gotowca”) i niewielkie zmiany pochylnia dachu (do 10-15 stopni).

Możliwe są również zmiany materiałów konstrukcyjnych zarówno na ścianach zewnętrznych jak i działowych oraz zmiany rodzaju i technologii wykonania stropów i poszycia dachowego. Ważne jest jednak, aby zachować określone w projekcie (i aktualnych normach) wartości parametrów izolacyjnych, np. współczynnika przenikania ciepła.

Pamiętajmy jednak, że zmiana rodzaju stropu może wiązać się z koniecznością przeprojektowania jego konstrukcji (rozstawu belek nośnych). Najwięcej kłopotów sprawia projektowanie stropów monolitycznych (całkowicie szalowanych i wylewanych na budowie), gdyż konieczne są tutaj rysunki i obliczenia wykonane przez uprawnionego konstruktora.

Bez większych problemów możemy natomiast usuwać lub dodawać ścianki działowe, otwory okienne i drzwiowe (oraz je powiększać i pomniejszać, z zachowaniem minimalnych normowych wymiarów).

Dopuszczalne są także zmiany we wszystkich instalacjach wewnętrznych (prąd, woda, gaz, kanalizacja itp.).

Warto jednak dobrze przemyśleć wszystkie planowane zmiany, aby jak najmniej istotnych zmian robić później na etapie budowy. Wszystkie późniejsze zmiany wpływające na konstrukcję budynku będą wymagały konsultacji i zgody projektanta (co wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami, które często byłyby niższe, gdybyśmy zawczasu na etapie adaptacji wprowadzili określone modyfikacje).

Dotyczy to szczególnie kwestii doprojektowywania piwnicy, co wiąże się z koniecznością zaprojektowania i wykonania dodatkowego stropu (zamiast tradycyjnej posadzki na gruncie) oraz odpowiednim przeprojektowaniem fundamentów.

Obowiązkiem architekta dokonującego adaptacji jest również przygotowanie w formie drukowanej czterech egzemplarzy projektu, który należy złożyć w urzędzie w celu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę. Projekt taki zawiera odpowiednie ksera uprawnień, zaświadczeń i opinii architekta.

Średni koszt projektu indywidualnego i "gotowca"

W przypadku wprowadzania małej ilości zmian, nie mających wpływu na konstrukcję budynku, koszt typowej adaptacji może zamknąć się w kwocie 800-1500zł. Jeśli jednak konieczne będzie przeprojektowanie elementów konstrukcyjnych (stropy, zmiana rozstawu ścian nośnych, zmiana dachu itp.) adaptacja może nas kosztować ok. 2000-3000zł.

Podane koszty najczęściej nie uwzględniają jednak uzyskania tzw. decyzji o warunkach zabudowy (jeśli na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania), za która architekci pobierają opłatę ok. 300-700zł (w zależności od stopnia skomplikowania obiektu).

Jeśli budujemy dom przy drodze publicznej może zajść potrzeba wykonania również projektu zjazdu (projekt budowlany), którego koszt (wraz z uzgodnieniami) wynosi ok. 700-1500zł.

Do kosztów adaptacji należy doliczyć również koszt wykonania odwiertów geologicznych (tzw. opinii geologicznej) – ok. 500zł, mapy geodezyjnej do celów projektowych – ok. 500-800zł, koszt wypisów, map ewidencyjnych, uzgodnień – 50 – 200zł.

Dom jednorodzinny - projekt gotowy czy indywidualny?

Średnia cena gotowego projektu domu to ok. 2000-2500zł, zatem całkowity koszt projektu budowlanego wynosi ok. 4500-5000zł (bez map i badań geologicznych). Cena może wzrosnąć, jeśli zaczniemy dokonywać dużej liczby istotnych zmian w gotowym projekcie.

Cena indywidualnego projektu domu (o geometrii i kubaturze analogicznej jak odpowiednik „gotowca”) wiąże się z kosztami na poziomie 6000-8000zł. W przypadku wielu indywidualnych rozwiązań (np. dom inteligentny, powierzchnia ponad 200m2) koszt może znacząco wzrosnąć.

Zakup projektu indywidualnego daje nam jednak znaczną przewagę nad „gotowym” w postaci wcześniejszych konsultacji z architektem (na etapie koncepcji), w czasie których może wyjść ze strony projektanta wiele cennych uwag.

W praktyce budowa domu rodzi koszty nie mniejsze niż 300000zł, zatem warto zastanowić się, czy na pewno opłaci nam się niewielka oszczędność na zakupie gotowca, czy może lepiej od samego początku projektować cały dom wyłącznie pod siebie i swoje upodobania.

W przypadku wyboru projektu indywidualnego mamy większą kontrolę nad każdym etapem prac projektowych (rozkład ścian, wybór technologii ścian i stropów, rodzaj dachu itp.) co pozwoli nam często na wybór możliwie optymalnych rozwiązań dla naszych potrzeb.

Jeśli jednak zdecydujemy się na zakup gotowego projektu, poświęćmy dużo czasu na wybór takiego projektu, do którego będziemy wprowadzać minimalną ilość zmian.

Zespół redakcyjny portalu zbudujmydom.pl